TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 17 Octobre 2024

Enrôlement : N° RG 22/04722 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z6M2

AFFAIRE : S.C.I. STALINGRAD ( la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)

C/ S.A.S. CABINET LIEUTAUD (la SELARL [F] [P])

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Octobre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. STALINGRAD, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 882 211 808, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La Société [Adresse 8], SAS, immatriculée au RCS de MARSEILLEsous le n° 329 072 003, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Stephanie GAZIELLO de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Depuis le 10 juin 2020, la SCI STALINGRAD est propriétaire du lot n° 21 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3], dont le syndic est la SAS [Adresse 8] (ci-après la société SQUARE HABITAT).

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 18 décembre 2020, au cours de laquelle a notamment été voté le choix de l’entreprise chargée de travaux de ravalement des façades pour un montant de 225.453,25 euros TTC.

Se plaignant de ne pas avoir été valablement convoquée à cette assemblée générale par le syndic malgré la communication par ses soins de sa nouvelle adresse, et lui reprochant par ailleurs d’avoir communiqué à la SOLEAM une mauvaise adresse dans le cadre des demandes de subventions auxquelles les copropriétaires pouvaient prétendre, lui faisant ainsi perdre le droit à une telle subvention, la SCI STALINGRAD a sollicité de la société [Adresse 7] qu’elle l’indemnise de son préjudice financier, en vain.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 mai 2022, la SCI STALINGRAD a assigné la société [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 12.673,24 euros en réparation de son préjudice financier.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/04722.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 18 mars 2024, la SCI STALINGRAD demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— DIRE ET JUGER que la société [Adresse 8] a engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de la société SCI STALINGRAD ;

— DEBOUTER la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

En conséquence, de :

— CONDAMNER la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD à verser à la société SCI STALINGRAD le montant de 12.673,24 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par la requérante ;

— CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à la société SCI STALINGRAD la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens de l’instance ;

— ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire de plein droit.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 17 janvier 2024, la société [Adresse 8] demande au tribunal de :

— JUGER que la SCI STALINGRAD ne justifie pas de la commission d’une faute par la SAS [Adresse 8] dans le cadre de son mandat de Syndic de la copropriété [Adresse 2] ;

— JUGER que la SCI STALINGRAD ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre le défaut d’adressage reproché et l’absence de dépôt de son dossier de subvention auprès de la SOLEAM

— JUGER que la SCI STALINGRAD ne rapporte pas la preuve d’un préjudice dont elle prétend demander réparation ni d’un lien de causalité.

— REJETER l’intégralité des demandes, fins et prétentions des demandeurs

— CONDAMNER la SCI STALINGRAD à régler à la SAS [Adresse 8] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 4 juillet 2024.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande principale de la SCI STALINGRAD et la faute du syndic

Selon les articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elles peuvent également être valablement faites par voie électronique, sous réserve toutefois de l’accord exprès du copropriétaire.

En application de l’article 65 du même texte, en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de manière constante de la combinaison de ces textes que chaque copropriétaire est tenu de notifier au syndic son changement de domicile réel ou élu par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui doit avoir pour objet la notification du nouveau domicile. Les convocations et les notifications effectuées par le syndic à l’ancienne adresse déclarée demeurent valables dès lors que le copropriétaire ne démontre pas l’avoir informé de son changement d’adresse dans les formes précitées.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI STALINGRAD était domiciliée, au moment de l’acquisition de son lot, à l’adresse de son siège social sis [Adresse 4], qui figure sur son acte de propriété.

Il est également constant que si elle a changé l’adresse de son siège social et en a informé la société [Adresse 7] par courriels du 12 octobre 2020 réitéré le 16 février 2021, cette information n’a pas été faite par lettre recommandée avec avis de réception.

Il en résulte que la SCI STALINGRAD ne peut valablement reprocher au syndic d’avoir commis une faute en lui adressant la convocation à l’assemblée générale du 18 décembre 2020 ainsi que les notifications relatives à cette assemblée à son ancienne adresse déclarée.

Pour les mêmes raisons, elle ne peut se plaindre que la société [Adresse 7] a fait figurer cette ancienne adresse sur la feuille de présence de l’assemblée générale qu’elle a transmise à la SOLEAM en vue de l’informer de l’identité des copropriétaires susceptibles de prétendre à des subventions, puisqu’il n’est pas démontré que le syndic aurait été avisé dans les formes requises de son changement d’adresse.

L’article 32 du décret du 17 mars 1967 cité par la requérante à l’appui de ses prétentions, qui fait obligation au syndic d’établir et de tenir à jour une liste de tous les copropriétaires comportant leur domicile réel ou élu ainsi que leur siège social s’agissant d’une personne morale, ne fait pas exception à cette règle, de sorte que l’adresse mentionnée sur la liste prévue par cet article ne peut être que celle qui a été indiquée au syndic dans les formes prévues par la loi.

Les jurisprudences versées aux débats par la SCI STALINGRAD ne sont pas transposables au cas d’espèce et ne dispensent en tout état de cause aucunement le copropriétaire de déclarer son changement de domicile réel ou élu au syndic par LRAR, contrairement à ce qu’elle indique.

Ainsi, l’absence de prise en compte de la nouvelle adresse de la SCI STALINGRAD par la société [Adresse 7] ne peut être considérée comme fautive, le syndic n’ayant aucune obligation d’enregistrer un changement d’adresse déclaré sans respecter les formes légales.

S’il peut par ailleurs être regretté que le syndic professionnel n’ait pas répondu aux courriels de la SCI STALINGRAD ni ne l’ait rappelée à ses obligations s’agissant des formes de la notification de son changement d’adresse, ce seul élément est insuffisant à caractériser une négligence fautive de sa part, en l’absence de tout autre manquement mis en évidence. Le syndic ne peut ainsi se voir imposer une obligation de réclamer l’envoi d’un recommandé et de pallier ainsi à la carence d’un copropriétaire.

En tout état de cause, et quand bien même une faute aurait été caractérisée à l’égard de la société [Adresse 7] pour avoir omis de prendre en compte le changement d’adresse de la requérante et avoir ainsi transmis une adresse erronée à la SOLEAM, il n’est pas établi que cet éventuel manquement serait directement à l’origine d’un préjudice pour la SCI STALINGRAD, alors qu’il est démontré par la défenderesse que cette dernière avait été informée des travaux de ravalement décidés par l’assemblée générale avant la signature de l’acte de vente ainsi que de la possibilité d’obtenir une subvention, que le précédent propriétaire de son lot avait déposé un dossier à cette fin et qu’elle s’était dès lors engagé à reverser les éventuelles subventions perçues à ce dernier (page 30 de l’acte de vente).

Dans ces conditions, la requérante doit être déboutée purement et simplement de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI STALINGRAD, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés par la défenderesse dans le cadre de la présente procédure.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI STALINGRAD de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI STALINGRAD à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI STALINGRAD aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix sept octobre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT