TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : COMMUNE DE [Localité 10]

c/

S.A.S. FMI

N° RG 24/00495 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IPLY

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS – 97la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT – 73

ORDONNANCE DU : 18 AVRIL 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENRA, greffier, lors de l’audience, et de Marine BERNARD, greffier, lors de la mise à disposition,

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 10]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. FMI

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle DUBAELE de la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS, avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 mars 2025 et mise en délibéré au 09 avril 20255, prorogée à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, la commune de [Localité 10] a donné à bail à la SAS FMI un garage situé [Adresse 5] à [Localité 12] pour une durée de 3 ans à compter du 1er juillet 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 306, 64 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la commune de Pagny le Château a assigné la SAS FMI en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon, en demandant au juge des référés de:

— se déclarer compétent ;

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;

— constater que le contrat de location relatif au garage sis [Adresse 4] à [Localité 12] a pris fin le 30 juin 2023 du fait de l’arrivée de son terme ;

— déclarer la société FMI occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

— fixer et condamner la société FMI à payer une indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux sur la base du loyer dû, soit 306,64 euros par an, outre les charges conventionnelles ;

— ordonner l’expulsion sans délai de la société FMI et de tout occupant de son chef du garage, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dire qu’à défaut de libération spontanée des lieux loués, la bailleresse est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société FMI ;

— dire que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société FMI à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 décembre 2024, la commune de [Localité 10] a maintenu ses demandes en indiquant l’adresse du local objet du bail, comme étant le [Adresse 5] à [Localité 7] .

La commune de [Localité 10] expose que :

— par courrier recommandé du 10 juillet 2023, il a été demandé à la société FMI de libérer les lieux et de restituer les clés du garage. Cette demande a été réitérée par sommation interpellative du 23 mai 2024. Ces démarches sont restées sans effet ;

— la compétence du juge des référés doit être retenue dans la mesure où l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

— en ce qui concerne les conclusions adverses, il est précisé que la coquille affectant l’adresse du garage a été corrigée et que l’irrégularité de la demande soulevée ne s’appuie sur aucun fondement juridique;

— le contrat de bail litigieux n’est pas l’accessoire d’un contrat de bail commercial et il n’est pas démontré que la privation du garage est de nature à compromettre l’exploitation du restaurant de la société FMI ;

— le contrat litigieux prévoyait une durée ferme de 3 ans et la tacite reconduction de celui-ci est exclue au regard du courrier adressé à la défenderesse dès le 10 juillet 2023. Ce courrier empêche toute présomption de volonté du bailleur de poursuivre le bail ;

— ainsi, la défenderesse occupe sans droit ni titre le garage litigieux depuis la fin du bail, soit le 30 juin 2023, justifiant ainsi son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation ;

— enfin, la demande de délais formulée en défense n’est accompagnée d’aucun justificatif.

À l’audience du 12 mars 2025, la commune de [Localité 10] a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La SAS FMI demande au juge des référés de :

À titre liminaire,

— constater l’irrecevabilité de la demande formulée par la commune de [Localité 10] concernant un garage au [Adresse 4] à [Localité 10] ;

Sur le fond,

— dire et juger que le bail liant les parties a fait l’objet d’une tacite reconduction ;

— dire et juger que le bail litigieux est l’accessoire d’un bail commercial et, à ce titre, se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formulées par la commune de [Localité 10] ;

À titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de six mois à compter de l’ordonnance à intervenir pour libérer les lieux ;

— débouter la commune de [Localité 10] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

La SAS FMI soutient que :

— la commune ne précise pas qu’un premier contrat de bail portant sur le même local avait été conclu le 4 juillet 2017 et que le contrat du 1er juillet 2020 avait permis sa reconduction ;

— c’est dans le cadre d’un projet d’installation d’un pôle médical que la demanderesse a fait part de sa volonté de reprendre le garage via son courrier du 10 juillet 2023. Il s’agit cependant d’un projet qui ne semble plus d’actualité et le renouvellement de son bail s’est alors trouvé en discussion, faute de volonté ferme de la mairie ;

— néanmoins, aucune démarche n’a été effectuée par la commune avant le mois de mai 2024 où la SAS FMI a été sommée de libérer les lieux ;

— à titre liminaire, la demande de la commune apparaît irrecevable puisque l’assignation vise un garage situé [Adresse 4] alors que le local litigieux se situe [Adresse 5] ;

— c’est à tort que la commune soutient que le bail litigieux a pris fin le 30 juin 2023. Il ressort des procès-verbaux des séances du Conseil Municipal des 27 septembre et 23 novembre 2023 que la décision de résiliation du bail n’était pas acquise. Ainsi, il doit être jugé que le bail a été tacitement reconduit ;

— le bail litigieux doit être considéré comme étant l’accessoire d’un bail commercial signé entre les mêmes parties le 1er mai 2017 et portant sur un local de restaurant sis [Adresse 2] à [Localité 10]. Ce contrat accessoire bénéficie donc du statut des baux commerciaux. Il y a donc une contestation sérieuse empêchant le juge des référés statuant en matière civile de se déclarer compétent ;

— à titre subsidiaire, des délais devront lui être accordés pour libérer les lieux. En effet, sa gérante connaît des problèmes médicaux et devra trouver un autre local pour entreposer les biens nécessaires à la poursuite de son activité commerciale.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité soulevée

Il est constant que l’adresse du garage loué figurant dans l’assignation est erronée puisqu’il s’agit de l’adresse de la demanderesse ; pour autant, dans ses dernières conclusions et leur dispositif, maintenues à l’audience, la commune de [Localité 10] a rectifié cette erreur en mentionnant la véritable adresse, si bien qu’il n’y a pas lieu à irrecevabilité ou débouté de ce chef.

Sur les demandes de la commune de [Localité 10]

En application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure, d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, ou même, quel que soit le fonds du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

En l’espèce, la commune de [Localité 10] a donné à bail à la SAS FMI à titre temporaire et révocable un local de garage situé dans un bâtiment communal pour une durée de 3 ans à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’au 30 juin 2020 ; le même bail a été conclu le 1er juillet 2020 pour une nouvelle période de trois ans, soit jusqu’au 30 juin 2023.

Par une lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2023, la commune de [Localité 10] a rappelé à la SAS FMI que le bail avait pris fin le 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la commune de [Localité 10] a fait sommation à la SAS FMI de restituer les clés du garage.

Il ne peut être utilement soutenu que ce bail aurait été renouvelé tacitement eu égard au contenu des délibérations du conseil municipal qui n’exprime pas cette volonté ; il ne peut non plus être utilement soutenu que ce bail portant sur un garage destiné à abriter un véhicule est l’accessoire du bail commercial conclu avec la même société pour des locaux commerciaux destinés à la restauration, le bail commercial ne faisant pas état du garage ; aucun élément ne permet au demeurant de considérer que la privation du garage est de nature à compromettre l’exploitation du restaurant de la SAS FMI, la photographie produite montrant la présence dans le fond du garage de chaises et de parasols entreposés.

Il n’est dès lors pas sérieusement contestable que la SAS FMI occupe à ce jour ce garage sans droit ni titre puisqu’elle ne dispose pas d’un contrat de bail lui permettant de se maintenir sur les lieux; que cette occupation est constitutive d’un trouble manifestement illicite.

Il convient en conséquence d’ordonner à la SAS FMI de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra en être expulsée, dans les conditions prévues au dispositif.

La SAS FMI sollicite un délai minimum de six mois à compter de la signification de l’ordonnance pour quitter les lieux ; il convient, à défaut d’un meilleur accord entre les parties, de lui accorder un délai de trois mois eu égard aux circonstances de l’espèce, au bail antérieur et aux pièces versées par la SAS FMI quant à la situation médicale de sa gérante.

La commune de [Localité 10] a demandé la fixation et la condamnation de la société FMI à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer annuel, en l’espèce 306,64 euros, outre les charges à compter du 30 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il n’est pas sérieusement contestable que la SAS FMI soit redevable d’une indemnité d’occupation. Pour autant, il est rappelé que les pouvoirs du juge des référés se limitent à l’octroi d’une provision, ce qui n’est pas demandé en l’espèce. Au surplus, la commune de [Localité 10] ne produit aucun compte, demande de paiement ou autre élément permettant de savoir si la SAS FMI s’est acquittée de sommes en 2023/2024 et quel est le montant des charges dont elle peut être redevable.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé de ce chef et la commune de [Localité 10] est déboutée de sa demande en présence de contestations sérieuses.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS FMI qui succombe est condamnée aux dépens de l’instance.

Elle est condamnée à payer à la commune de [Localité 10] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Rejetons le moyen d’irrecevabilité soulevé par la SAS FMI,

Constatons que la SAS FMI est occupante sans droit ni titre du garage situé [Adresse 6]) depuis le 1er juillet 2023,

Ordonnons à la SAS FMI et à tous occupants de son chef de libérer le garage situé [Adresse 5] à [Adresse 11]) dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

A défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de la SAS FMI et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

A défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, autorisons la commune de [Localité 10] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la SAS FMI,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation,

Déboutons en conséquence la commune de [Localité 10] de ce chef,

Condamnons la SAS FMI à payer à la commune de [Localité 10] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la SAS FMI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS FMI aux dépens de l’instance,

Rappelons que la présence ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE