TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Septembre 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Juillet 2024

GROSSE :

Le 20 septembre 2024

à Me [E] [T]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 septembre 2024

à M^e BELARBI Naïma

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06434 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BLR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [E] [T], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [S] [C]

née le [Date naissance 1] 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

(AJ totale)

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [G]

né le [Date naissance 3] 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

(AJ totale)

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 octobre 2023, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE a assigné Monsieur [R] [G] et Madame [S] [C] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• venir s’entendre déclarer Monsieur [G] et Madame [C] occupants sans droit, ni titre du logement situé à [Adresse 7], dont il est propriétaire;

• venir s’entendre dire et juger qu’ils devront vider et évacuer les lieux dès la signification de l’ordonnance à intervenir et que faute pour eux de ce faire, ils en seront expulsés immédiatement et sans délais ainsi que tous occupants de leur chef par toute voie de droit, y compris avec, le cas échéant, le concours de la force publique ;

• venir s’entendre condamner Monsieur [G] et Madame [C] à lui payer à titre provisionnel la somme de 4413,76 euros due à ce jour au titre de l’indemnité d’occupation;

• venir s’entendre condamner Monsieur [G] et Madame [C] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle de 551,72 euros équivalente au loyer majoré des charges et autres accessoires, du jour du prononcé de l’ordonnance et ce, jusqu’à la libération effective des lieux;

• venir s’entendre condamner Monsieur [G] et Madame [C] à lui payer la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [G] et Madame [C], cités en l’Etude de la SAS PROVJURIS, Commissaires de Justice, n’ont pas comparu à l’audience, mais se sont faits représenter par un avocat laquelle sollicite, in limine litis, le rejet des demandes formulées dans le dispositif par « dire et juger ».

Elle indique ensuite qu’il n’y a pas lieu à référé dans la mesure où il existe des contestations sérieuses sur les demandes présentées par l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE.

Elle sollicite la condamnation de l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE à verser à Monsieur [G] et à Madame [C] la somme de 1382,40 euros TTC au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de Procédure Civile dont distraction à son profit.

Subsidiairement, elle indique qu’en l’absence de voie de fait, les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne doivent pas être écartés et elle sollicite, en application des dispositions des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, les plus larges délais pour quitter les lieux.

Elle s’oppose à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et demande à la juridiction d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de conclusions récapitulatives, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE régularise sa demande de « dire et juger » initialement présentée.

Il indique qu’il n’y a pas de contestations sérieuses et maintient ses autres demandes tout en actualisant la somme due au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 9236,15 euros arrêtée au 30 juin 2024.

Il s’oppose aux demandes présentées par Monsieur [G] et Madame [C].

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de contestations sérieuses:

— quant la la qualité d’occupant sans droit, ni titre:

Monsieur [G] et Madame [C] soutiennent qu’il existe une contestation sérieuse quant à leur qualité d’occupant sans droit, ni titre.

Or, si Monsieur [G] et Madame [C] ont pu effectivement être trompés sur l’identité de leur propriétaire lorsqu’ils sont entrés dans les lieux dans la mesure où Monsieur [I] leur a fait signer un bail, force est cependant de constater qu’ils occupent de mauvaise foi les lieux depuis que le Commissaire de Justice leur a révélé l’identité de leur réel propriétaire le 24 janvier 2023, soit depuis plus d’un an et demi, et que depuis cette date, ils ne justifient ni d’avoir fait des recherches de logement, ni d’avoir payé à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE une indemnité d’occupation.

La qualité d’occupant sans droit, ni titre de Monsieur [G] et de Madame [C] est établie avec évidence dès lors qu’ils ont reconnu avoir découvert lors du passage du Commissaire de Justice que Monsieur [I] n’était pas le propriétaire des lieux.

Il n’y a donc pas lieu à contestation sérieuse quant à la qualité d’occupant sans droit, ni titre de Monsieur [G] et de Madame [C].

— quant au montant de l’indemnité d’occupation:

Monsieur [G] et Madame [C] soutiennent également qu’il existe une contestation sérieuse quant au montant de l’indemnité d’occupation qui leur est réclamée.

Il ressort des pièces versées aux débats que le montant de l’indemnité d’occupation fixé à la somme de 551,72 euros (loyer de 372,83 euros et charges de 178,89 euros) est parfaitement justifié, le contrat de bail initialement conclu avec l’ancienne locataire prévoyant la possibilité d’une révision du loyer et des charges (cf. articles 5 et 6 du contrat de bail).

Par ailleurs, le virement de la somme de 143,09 euros opéré par Monsieur [G] et Madame [C] le 8 janvier 2024 a été pris en considération dans le décompte produit par l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE.

Il n’y a donc pas lieu à contestation sérieuse quant au montant réclamé au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur l’expulsion:

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, il ressort du procès verbal de constat dressé le 24 janvier 2023 par Maître [O] [M], Commissaire de Justice à [Localité 6], que Monsieur [G] et Madame [C] occupent les lieux et qu’ils présentent un bail en date du 2 juillet 2022 signé avec Monsieur [I].

Sommation leur a été faite de quitter les lieux mais en vain.

Il est donc établi que Monsieur [G] et Madame [C] occupent les lieux sans droit, ni titre depuis au moins le 24 janvier 2023, date à laquelle ils reconnaissent avoir découvert que Monsieur [I] n’était pas le propriétaire du logement occupé.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement sis à [Adresse 7], occupé illicitement.

Sur les délais:

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

La mauvaise foi de Monsieur [G] et de Madame [C] est établie depuis le 24 janvier 2023, date à laquelle ils ont su que Monsieur [I] n’était pas le propriétaire des lieux qu’ils occupaient et que depuis cette date, ils ne justifient nullement avoir fait des recherches de logement, ni même avoir procédé au versement d’une indemnité d’occupation.

Il convient dès lors d’écarter l’application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

Aucune manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ne pouvant être imputés à Monsieur [G], ni à Madame [C], les délais de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution s’appliquent à l’espèce.

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux:

L’article L412-3 du code des procédures d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Au vu des développements susvisés et de ce que la mauvaise foi de Monsieur [G] et de Madame [C] est établie depuis au moins le 24 janvier 2023, soit depuis plus d’un an et demi, aucun délai supplémentaire ne leur sera accordé pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation:

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire.

Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

Les éléments fournis au dossier permettent de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE à la somme de 551,72 euros et Monsieur [G] et Madame [C] seront condamnés à payer à titre provisionnel la somme de 9236,15 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 24 janvier 2023, date du procès verbal de constat, jusqu’au 30 juin 2024.

Ils seront en outre condamnés à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 551,72 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Si l’article 514-1 du Code de Procédure Civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, l’article 514-1 in fine du même code dispose que par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé (…).

Monsieur [G] et Madame [C] seront donc déboutés de leur demande présentée à ce titre.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [G] et Madame [C] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès verbal de constat.

En outre, Monsieur [G] et Madame [C] seront tenus de payer à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DISONS qu’il n’y a pas de contestations sérieuses;

CONSTATONS que Monsieur [G] [R] et Madame [C] [S] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé à [Adresse 7], appartenant à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE;

ORDONNONS à Monsieur [G] et à Madame [C] de libérer et vider les lieux situés à [Adresse 7] dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [G] et de Madame [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre, avec l’application du sursis prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale mais sans application du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Monsieur [G] et Madame [C] de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Monsieur [G] et Madame [C] à payer à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE à titre provisionnel la somme de 9236,15 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 24 janvier 2023 jusqu’au 30 juin 2024;

CONDAMNONS Monsieur [G] et Madame [C] à payer à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 551,72 euros à compter du 1er juillet 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Monsieur [G] et Madame [C] à payer à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [G] et Madame [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès verbal de constat;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,