TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL BUET IMMOBILIER

c/

[M] [J]

N° RG 25/00252 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYN6

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP MAUSSION – 80

ORDONNANCE DU : 09 JUILLET 2025

ORDONNANCE DE REFERE

[M] POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffière présente lors des débats et de Caroline BREDA, greffière lors du délibéré,

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL BUET IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Mme [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 10]

non comparante

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 juin 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [M] [J] est propriétaire de biens et droits immobiliers constituant les lots n° 57 et 64 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 7] à [Localité 14].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Adresse 2] à Dijon, représenté par son syndic la société Buet Immobilier, a assigné Mme [J] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir:

désigner et autoriser la SELARL Metral [B] [S] , commissaire de justice à [Localité 12], qui pourra dresser le procès-verbal s’il y a lieu avec au besoin le concours d’un serrurier et la force publique, à pénétrer dans l’appartement occupé par Mme [J], accompagné du syndic, la société Buet Immobilier, représentant le syndicat des copropriétaires, ainsi que tout homme de l’art compétent à l’effet de réaliser les travaux conservatoires sur le balcon litigieux, soit : nettoyage du balcon, dont enlèvement et dépôt à la décharge publique du mobilier entreposé ; désinfection du balcon ; pose d’un filet anti-volatile.condamner Mme [M] [J] à lui verser la somme provisionnelle de 5000 euros correspondant à l’avance du coût des travaux conservatoires à réaliser sur le balcon litigieux ; condamner la même à lui verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que :

Mme [J] n’occupe manifestement plus son logement depuis un certain temps. Or, le dernier occupant de l’appartement a laissé le balcon dans un état déplorable de sorte que des déjections de pigeons s’y accumulent au point de causer des nuisances olfactives aux autres copropriétaires ; une pétition a été signée par 30 copropriétaires en vue de confirmer l’insalubrité des lieux ; malgré des tentatives de contact et l’envoi d’un courrier recommandé le 18 novembre 2023, Mme [J] n’a jamais procédé au nettoyage de son balcon ainsi qu’aux autres travaux lui étant demandés ; aux termes de l’assemblée générale du 20 novembre 2024, à laquelle Mme [J] ne s’est pas présentée, les copropriétaires de l’immeuble ont voté l’engagement de la présente procédure judiciaire ; du fait de l’atteinte à la jouissance paisible des autres copropriétaires, il est justifié d’autoriser un commissaire de justice à entrer dans l’appartement afin de faire procéder aux travaux conservatoires nécessaires ; l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation définitive des préjudices subis est également justifié ;

À l’audience du 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée, Mme [J] n’a pas constitué avocat ; il convient ainsi de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut :

dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent,même en cas de contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite,dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier , ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’autorisation à pénétrer dans les lieux et à procéder aux travaux conservatoires

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 janvier 2025 que les constatations effectuées au moyen d’un drône ont permis de constater que le balcon de l’appartement de Madame [J] n’est pas entretenu et présente des accumulations de fientes de pigeons, des chaises cassées et divers autres objets, que le sol du balcon est complètement recouvert de gravillons, végétation, salissures diverses et de nombreux excréments de pigeons, que le dessous du balcon présente d’importantes traces de salissures, moisissures et de végétation verdâtre.

Il résulte des pièces versées que Madame [J] a été mise en demeure par le syndic le 17 novembre 2023 sans réaction et donne pas suite aux demandes de ce dernier ; que dans une pétition signée par 30 copropriétaires, le conseil syndical a exposé qu’il alerte fermement depuis 3 ans sur l’état d’insalubrité du balcon de Madame [J], les matières organiques étant très corrosives et les coulures dégradant balcons et façades.

Il résulte par ailleurs des pièces que Madame [J] ne résiderait plus dans cet immeuble.

Dès lors, il y a lieu de constater qu’il y a urgence à intervenir eu égard aux nuisances olfactives, aux risques d’insalubrité et en terme de santé publique et aux dégradations de la façade, résultant du non-respect par Madame [J] de ses obligations de copropriétaires telles qu’elles résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, en dépit des demandes répétées qui lui ont été faites.

Outre l’urgence qui est invoquée par le syndicat des copropriétaires, cette situation constitue un trouble manifestement illicite qu’il est nécessaire de faire cesser par des mesures de remise en état, l’introduction dans le lot, propriété de Madame [J] étant nécessaire et proportionné aux risques encourus en terme de salubrité publique.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande du syndic dans les termes du dispositif.

Sur la demande de provision

Il n’est pas sérieusement contestable que l’opération de déblaiement, nettoyage, désinfection du balcon et pose d’un filet anti-volatile a un coût qui ne saurait être laissé à la charge du syndicat des copropriétaires et Madame [J] est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 euros à titre de provision à valoir sur les frais de remise en état.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] qui succombe est condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [J] est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1000 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 code de procédure civile ;

Désignons et autorisons la SELARL Metral [B] [S], commissaire de justice à [Localité 12], à pénétrer, accompagné du syndic, la société Buet Immobilier représentant le syndicat des copropriétaires, au besoin avec le concours d’un serrurier et la force publique, à pénétrer dans l’appartement propriété de Mme [J] situé au [Adresse 6], à [Localité 13], avec tout homme de l’art compétent chargé par le syndic de réaliser les travaux conservatoires sur le balcon de l’appartement : nettoyage du balcon, dont enlèvement et dépôt à la décharge publique du mobilier entreposé, désinfection du balcon, pose d’un filet anti-volatile.

Disons que la SELARL Metral [B] [S] dressera un procès-verbal des opérations ;

Condamnons Mme [M] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic la société Buet Immobilier, à titre de provision, la somme de 2000 euros à valoir sur le coût des travaux de remise en état du balcon;

Condamnons Mme [M] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] [Localité 15], représenté par son syndic la société Buet Immobilier, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [M] [J] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT