TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VILLEFRANCHE SUR SAONE

[Adresse 1]

N° RG 25/00509 – N° Portalis DB2I-W-B7J-C4ZX

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[G] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 Mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, Vice-Président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Lyon, assisté de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – 713

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2024, Madame [C] [Q] a donné à bail à Monsieur [G] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 470 euros, outre 10 euros au titre des avances sur charges récupérables.

Le bailleur a souscrit le 29 septembre 2024 , un contrat de cautionnement VISALE auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’il a actionné dès les premiers impayés.

En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 16 avril 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2 054,40 euros à Monsieur [G] [R] pour un montant en principal de 1920 euros.

Le 18 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Villefranche-sur-Saône par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, aux fins de voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [R] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et la force publique ;

• condamner Monsieur [G] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 2 880 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 920 à compter du commandement de payer du 16 avril 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation ;

• fixer l’indemnité d’occupation mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer avec charges et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

• condamner Monsieur [G] [R] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICE dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

• condamner Monsieur [G] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Monsieur [G] [R] aux entiers dépens.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 30 juillet 2025.

L’affaire, appelée à l’audience initiale du 13 janvier 2026, à laquelle elle a été utilement retenue.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement représenté, actualise l’arriéré locatif à la somme de 3 840 euros au 7 janvier 2026, maintient l’ensemble des demandes contenues dans son assignation et précise que le loyer est repris depuis le mois d’octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [R] demande à bénéficier d’un délai de paiement ainsi que d’une suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise être employé en CDI et propose de rembourser 100 euros par mois en plus du loyer courant pour parvenir au règlement de sa dette locative.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la préfecture ont indiqué que le locataire ne s’était présenté aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du RHÔNE le 30 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 13 janvier 2026.

la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la CCAPEX le 18 avril 2025, soit au moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 29 juillet 2025.

En conséquence, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE en résiliation du contrat de bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Selon l’article 2306 du Code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement VISALE conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. "

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 16 avril 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré le 16 avril 2025 à Monsieur [G] [R] pour un arriéré de loyers vérifié de 1920 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [G] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 juin 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE produit à l’audience du 13 janvier 2026 un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 3 840 euros au titre des loyers échus.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Monsieur [G] [R] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 840 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 920 à compter du commandement de payer du 16 avril 2025 et jusqu’au 29 juillet 2025, sur la somme de 2 880 de cette date jusqu’à la date de la présente décision, et sur le tout à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement, la suspension de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées à l’audience que Monsieur [G] [R] a repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience. La première des conditions visées à l’article précité est ainsi remplie.

Au regard des règlements d’ores et déjà effectué par le locataire, lesquels témoignent en outre de sa volonté de parvenir au règlement des arriérés locatifs, du montant de la dette locative, lequel s’élève à 3840 euros, et des ressources dont justifie Monsieur [G] [R], il apparaît que l’apurement de la dette locative est envisageable dans le cadre de délais de paiement.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d’accorder à Monsieur [G] [R] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

En considération des mêmes éléments, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

• la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Monsieur [G] [R] devra régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 16 juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative ;

• faute par Monsieur [G] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux frais et aux risques et périls de Monsieur [G] [R], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions règlementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [R] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [G] [R] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 30 septembre 2024 entre Madame [C] [Q], d’une part, et Monsieur [G] [R] d’autre part, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant le logement situé [Adresse 3], [Localité 1] ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame [C] [Q], d’une part et Monsieur [G] [R] d’autre part à partir du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3840 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1920 à compter du commandement de payer du 16 avril 2025 et jusqu’au 29 juillet 2025, sur la somme de 2880 de cette date jusqu’à la date de la présente décision, et sur le tout à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231- 6 et 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [G] [R] à se libérer en 36 mensualités, dont 35 de 100 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [G] [R] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause de résiliation reprendra son plein effet à compter du 16 juin 2025 ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Monsieur [G] [R] devra régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de 16 juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative ;

• faute par Monsieur [G] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux frais et aux risques et périls de Monsieur [G] [R], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions règlementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

CONDAMNE Monsieur [G] [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé, et signé par Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection, et Monsieur Olivier VITTAZ, greffier, et remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties le 10 mars 2026.

Le Greffier, Le Président,