TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Affaire : [V] [L]

c/

S.C.I. JUNOT

N° RG 25/00027 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-ITQS

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP DUCHARME – 47la SCP MERIENNE ET ASSOCIES – 83

ORDONNANCE DU : 11 JUIN 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Caroline BREDA, Greffier et lors du prononcé de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

M. [V] [L]

né le 08 Octobre 1973 à [Localité 9] (COTE D’OR)

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Miléna DJAMBAZOVA de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.C.I. JUNOT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e François DUCHARME de la SCP DUCHARME, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 7 mai 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [V] [L] est propriétaire non-occupant d’un appartement situé au deuxième étage d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Les deux autres appartements de l’immeuble, situés au rez-de-chaussée et au 1er étage, appartiennent à la SCI Juno.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, M.[L] a assigné la SCI Juno en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 1253 du code civil :

— déclarer son action recevable et bien fondée ;

— condamner la SCI Juno à procéder au nettoyage de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI Juno à lui payer la somme provisionnelle de 480 € au titre de la perte de loyer depuis le mois de mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner la SCI Juno à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [L] a demandé au juge des référés de :

— juger son action recevable et bien fondée ;

— prendre acte de son désistement de sa demande aux fins de nettoyage de l’appartement et de sa demande d’astreinte ;

En conséquence,

— condamner la SCI Juno à lui payer la somme provisionnelle de 720 € au titre de la perte de loyer du mois de mai 2024 au mois de janvier 2025 ;

— débouter la SCI Juno de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Juno à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Juno aux entiers dépens.

M. [L] expose que :

il a loué son bien à compter du 1er décembre 2022. Toutefois, ses locataires se sont plaints de nuisances olfactives importantes provenant de l’appartement du 1er étage appartenant à la société défenderesse ;

l’appartement de la défenderesse a en effet été laissé dans un état déplorable par son ancien locataire. Cependant, aucune démarche de nettoyage n’a été entreprise et ce en dépit d’un courrier recommandé du 14 septembre 2023 demeuré sans réponse ;

le 22 janvier 2024, ses locataires lui ont fait part de leur volonté de quitter les lieux en raison des nuisances olfactives. Ce n’est qu’en concédant un loyer diminué à 355 € par mois qu’il est parvenu à relouer son bien à partir du 24 avril 2024 ; malgré un ultime courrier recommandé du 30 octobre 2024, aucune solution amiable n’a pu être trouvée ;

ces nuisances constituent un trouble anormal du voisinage et donc un trouble manifestement illicite ;

en réponse aux conclusions adverses, il entend prendre acte de ce que le nettoyage sollicité a été effectué et ainsi se désister de sa demande en ce sens et de sa demande d’astreinte. Il précise néanmoins qu’il aura fallu une assignation en référé pour faire réagir la société défenderesse ;

il est légitime à solliciter l’octroi d’une provision dans la mesure où il s’est vu contraint de consentir une baisse du loyer de son bien en raison des nuisances olfactives provenant de l’appartement voisin et de l’action tardive de la défenderesse ;

enfin, les demandes reconventionnelles de la société défenderesse sont infondées dans la mesure où ses factures d’eau sont l’objet d’un relevé individuel. De plus, aucune assemblée générale n’a été organisée pour voter les comptes de copropriété. La consommation d’électricité semble quant à elle faussée par un branchement frauduleux de la SCI Juno au sein des parties communes.

La SCI Juno demande au juge des référés de :

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [L] à lui payer une provision de 528,41 € correspondant à sa part dans la consommation d’eau et 584,31 € à sa part dans la consommation d’électricité ;

— condamner M. [L] à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] aux entiers dépens de l’instance.

La SCI Juno fait valoir que :

la demande de nettoyage sous astreinte est sans objet dans la mesure où cette opération a été menée et constatée par un commissaire de justice le 11 février 2025 ;

la demande de provision prise au titre de la perte des loyers est sérieusement contestable dans la mesure où rien ne vient établir que le locataire actuel se plaint de nuisances olfactives et que cette réduction a été accordée au regard de celles-ci ;

en revanche, la copropriété n’est gérée par aucun syndic. Ainsi, elle paie seule les factures d’électricité et d’eau des parties communes de l’immeuble. Or, le demandeur refuse de payer sa part des factures. Elle justifie d’un droit à l’octroi d’une provision égale au tiers de ces factures.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le désistement de la demande de nettoyage sous astreinte

Il convient de constater le désistement de M. [L] de sa demande de condamnation de la SCI Juno au nettoyage de l’appartement litigieux ainsi que de sa demande d’astreinte dès lors que la SCI Juno a fait procéder au nettoyage après la délivrance de l’assignation.

Sur les demandes de provisions

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par M. [L] que celui-ci tend à démontrer l’existence de nuisances olfactives importantes en provenance de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble et que ces nuisances, comme les dégradations des parties communes, ont pu compliquer la location de son appartement.

Cependant, il ne peut être établi, compte tenu des pièces versées aux débats, avec l’évidence requise en référé que la remise de loyer à hauteur de 80 € par mois soit imputable à l’existence de ces nuisances, le contrat de bail indiquant que cette remise de loyer était accordée jusqu’au désencombrement des parties communes. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation d’indemnisation de la SCI Juno qu’il appartiendra au juge du fond de trancher.

Il convient en conséquence de débouter M. [L] de sa demande de provision prise au titre de ses pertes de loyers.

S’agissant des demandes reconventionnelles de provision formulées par la SCI Juno, M. [L] a fait valoir, à juste titre, que la gestion des comptes de copropriété n’est pas assurée par un syndic professionnel ; que par ailleurs, aucune assemblée générale ayant permis le vote d’un budget ne semble avoir eu lieu ; qu’il résulte des pièces versées aux débats que M. [L] voit le relevé de sa consommation d’eau assuré à titre individuel ; qu’aucune division nécessaire des factures d’eau de la SCI Juno n’est démontrée par celle-ci.

Enfin, il doit être observé que les parties contestent entre elles le montant des factures d’électricité de la copropriété en s’accusant mutuellement de raccordements clandestins au réseau électrique des parties communes.

Ainsi, les demandes de provisions de la SCI Juno demeurent en toute hypothèse sérieusement contestables en l’état.

Celle-ci sera donc déboutée de ses demandes provisionnelles.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L], qui a du agir en justice pour solliciter le nettoyage de l’appartement dont est propriétaire la SCI Juno, nettoyage qu’il a demandé à cette SCI depuis le 14 septembre 2023 sans succès et qui n’est intervenu que postérieurement à l’assignation du 9 janvier 2025.

Dès lors, la SCI Juno est condamnée aux entiers dépens et à verser à M. [L] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Juno est en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Constatons le désistement de M. [V] [L] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Juno au nettoyage de son bien immobilier sous astreinte ;

Déboutons M. [V] [L] de sa demande de provision ;

Déboutons la SCI Juno de ses demandes provisionnelles reconventionnelles ;

Condamnons la SCI Juno à verser à M. [V] [L] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI Juno de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI Juno aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président