TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : SCPI NCAP REGIONS

c/

SAS RELAIS FNAC

N° RG 25/00613 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-JAPR

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Pierre-olivier ANDRE – 81

M^e Emmanuelle GAY – 151

ORDONNANCE DU : 11 MARS 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

SCPI NCAP REGIONS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle GAY, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de Dijon, postulant, M^e Typhaine DE PEYRONNET, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Paris, plaidant

DEFENDERESSE :

SAS RELAIS FNAC

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien DESCLOZEAUX de la SELARL LATOURNERIE WOLFROM AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Paris, plaidant, M^e Pierre-olivier ANDRE, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de Dijon, postulant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 février 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 1995 renouvelé le 17 mai 2013, Mme [M] [G] veuve [K], aux droits de laquelle est venue la SCPI Vendôme Régions, désormais dénommée NCAP Régions, a consenti un bail commercial à la SAS Relais Fnac. Par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2024, la SAS Relais Fnac a signifié à la SCPI NCAP Régions un congé à effet au 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la SCPI NCAP Régions a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SAS Relais Fnac, au visa des articles 145 et 699 et suivants du code de procédure civile, aux fins de voir :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— réserver l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’appui de sa demande, la SCPI NCAP Régions expose que :

par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2024, la SAS Relais Fnac lui a signifié un congé à effet au 30 juin 2025 ;

un pré-état des lieux de sortie des locaux a été réalisé contradictoirement le 13 février 2025, par l’intermédiaire de la société Elan, laquelle a, en mars 2025, dressé le descriptif des travaux de remise en état incombant à la SAS Relais Fnac ;

se basant sur le descriptif des travaux de remise en état établi par la société Elan, la SCPI NCAP Régions a fait chiffrer les travaux de remise en état des locaux, évalués à la somme de 907 791 € HT ;

la SAS Relais Fnac a toutefois refusé d’exécuter l’ensemble de ces travaux, contestant notamment, dans un courrier en date du 18 juin 2025, certaines natures et étendues des travaux de remise en état mis à sa charge et émettant des observations sur le périmètre de ceux-ci. Par un courrier officiel du 5 août 2025, le conseil de la SAS Relais Fnac a indiqué que cette dernière contestait devoir prendre en charge les travaux demandés au motif que ces travaux aboutiraient à la remise à neuf des locaux ;

par courriel officiel du 18 septembre 2025, le conseil de la SCPI NCAP Régions a rappelé à la SAS Relais Fnac que les travaux avaient précisément pour objet de permettre la restitution des locaux en bon état de réparation, d’entretien et de fonctionnement, conformément aux stipulations du bail commercial ;

par courrier officiel du 13 octobre 2025, la SCPI NCAP Régions a transmis des éléments complémentaires à la SAS Relais Fnac démontrant que les travaux demandés ne sauraient être assimilés à des travaux de remise à neuf des locaux mais bien à des travaux de remise en état. Ce courrier est toutefois resté lettre morte ;

après avoir refusé de libérer les locaux loués à la date visée par son congé et fait fi de l’opposition de la SCPI NCAP Régions à sa demande de report de la date de prise d’effet du congé, la SAS Relais Fnac a finalement restitué les locaux le 27 octobre 2025 ;

il ressort de l’état des lieux de sortie des locaux du 27 octobre 2025 que, en contradiction avec les stipulations du bail commercial, la SAS Relais Fnac n’a toutefois pas restitué les locaux en « bon état de réparation, d’entretien et de fonctionnement » et n’a pas procédé à l’obturation des ouvertures qu’elle avait créées au sein des locaux, au rétablissement des circulations verticales entre les étages ainsi qu’au rétablissement de l’indépendance d’accès des locaux sur la rue, et ce malgré les nombreuses demandes en ce sens de la SCPI NCAP Régions.

En conséquence, la SCPI NCAP Régions estime être bien fondée à solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

À l’audience du 4 février 2026, la SCPI NCAP Régions a maintenu sa demande.

Aux termes de ses dernières écritures, la SAS Relais Fnac demande au juge des référés de :

à titre principal,

— débouter la société NCAP Régions de ses demandes comme manifestement prématurées et relevant de la seule interprétation des clauses du contrat relevant de la compétence exclusive du juge du fond ;

— inviter la société NCAP Régions à mieux se pourvoir en saisissant le juge du fond ;

— condamner la société NCAP Régions à lui verser la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la SAS Relais Fnac a ajouté qu’elle demande au juge des référés, à titre subsidiaire, que l’expertise porte sur le périmètre visé par la pièce 21 de la SCPI NCAP Régions.

La SAS Relais Fnac fait valoir que :

les travaux d’aménagement de ses nouveaux locaux prenant plus de temps qu’initialement envisagé, elle a informé la SCPI NCAP Régions, dès le mois de février 2025, qu’elle ne serait pas en mesure de lui restituer les locaux à la fin du mois de juin 2025 ;

la SCPI NCAP Régions lui a adressé un courrier le 22 mai 2025 par lequel elle lui a fait savoir qu’elle s’opposait catégoriquement à un tel décalage dans la libération des locaux, au motif que la commercialisation des locaux aurait déjà été engagée ;

dans le même temps, la SCPI NCAP Régions a sollicité de la part de la SAS Relais Fnac qu’elle procède à des travaux extrêmement lourds au sein des locaux loués, en prévision de leur restitution, représentant un montant de 907 791 € HT, soit 1 089 349,20 TTC. Or, une telle demande intervient en totale contradiction avec les clauses et conditions du bail et revient à solliciter la réalisation de travaux de remise à neuf des locaux loués ;

en tout état de cause, la désignation d’un expert judiciaire apparaît manifestement prématurée dans la mesure où il n’appartient pas à l’expert judiciaire de se prononcer, en lieu et place du juge, sur la portée des obligations contractuelles stipulées au bail. Il apparaît ainsi indispensable qu’il soit statué, au préalable et avant toute désignation d’un expert judiciaire, sur la portée des obligations découlant du bail ;

en outre, l’expert judiciaire ne peut se substituer à une partie pour déterminer la nature des travaux que celle-ci entend voir réaliser au sein des locaux loués au titre. Il appartient ainsi à la SCPI NCAP Régions de se prononcer sur la nature précise des travaux, notamment en ce qui concerne le rétablissement des circulations entre les étages par rapport à celles qui préexistaient.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, la SCPI NCAP Régions verse notamment aux débats :

— le bail commercial du 25 octobre 1995,

— le bail commercial renouvelé du 17 mai 2013,

— le congé délivré par la SAS Relais Fnac le 20 décembre 2024,

— le pré-état des lieux de sortie des locaux contradictoire du 13 février 2025,

— le chiffrage des travaux de remise en état,

— les courriers échangés entre la SCPI NCAP Régions et la SAS Relais Fnac entre les mois d’avril et octobre 2025,

— le descriptif des travaux de remise en état, chiffrage et évaluation du budget par zone annexé au courrier envoyé à la SAS Relais Fnac en date du 13 octobre 2025,

— l’état des lieux de sortie du 27 octobre 2025.

En l’espèce, la SCPI NCAP Régions expose que la SAS Relais Fnac, locataire des locaux dont elle est propriétaire, a quitté les lieux sans avoir procédé aux travaux de remise en état qui lui incombaient en application des stipulations du bail commercial les liant, lequel prévoyait notamment que le preneur devait, à l’expiration du bail, rendre le tout en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement, ce qui n’est, d’après elle, pas le cas en l’espèce.

La mesure d’expertise sollicitée a notamment pour objet de faire constater l’état des locaux, de décrire les dégradations ou désordres les affectant et de déterminer les travaux nécessaires pour y remédier ainsi que leur coût, éléments de nature technique qui relèvent des missions de l’expert et dont la constatation est utile à la solution d’un litige susceptible d’être ultérieurement porté devant le juge du fond.

La SCPI NCAP Régions justifie ainsi d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, étant précisé que la mission de l’expert sera toutefois limitée à des considérations purement techniques dès lors qu’il ne lui appartient pas de procéder à l’interprétation du contrat ni de se prononcer sur les responsabilités , ces questions relevant du pouvoir du juge du fond.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la demanderesse, avec la mission telle que retenue au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Relais Fnac, défenderesse à une mesure d’expertise judiciaire, ne peut être considérée comme partie perdante.

Les dépens sont en conséquence provisoirement laissés à la charge de la SCPI NCAP Régions qui est à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS Relais Fnac est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SCPI NCAP Régions dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise de cette dernière.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons une expertise confiée à

Mme [V] [P]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 1], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre dans les locaux objet du bail commercial au [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 5], visiter les lieux et les décrire ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission, notamment le bail commercial ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie des locaux ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Examiner les lieux et constater leur état, les décrire et produire toutes photographies utiles. Comparer l’état actuel des lieux avec l’état décrit dans l’état des lieux d’entrée ;

6. Décrire les travaux qui ont été effectués par la société Relais FNAC depuis sa prise de possession des lieux loués ;

7. Décrire les travaux de remise en état effectués par la société Relais FNAC avant la restitution des lieux à la société NCAP Régions ;

8. Relever et décrire les éventuels désordres, dégradations, défauts d’entretien ou anomalies affectant les locaux tels qu’allégués dans l’assignation;

9. Dire si les désordres et dégradations constatés excèdent l’usure normale résultant de l’usage des locaux ;

10. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

11. Donner son avis sur l’évaluation des préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment le préjudice pouvant résulter des travaux de remise en état ;

10. En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ;

11. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCPI NCAP Régions à la régie du tribunal au plus tard le 13 avril 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SAS Relais Fnac de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la SCPI NCAP Régions aux dépens.

Le Greffier Le Président