Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 11 février 2026, n° 25/00358

TJ Dijon 11 février 2026

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des factures
Le juge des référés a estimé qu'il n'entrait pas dans ses pouvoirs de statuer sur des demandes indemnitaires définitives, ce qui a conduit au rejet de la demande.
Rejeté
Droit à une indemnité forfaitaire
Le juge a rejeté cette demande pour les mêmes raisons que celles évoquées pour le paiement des factures impayées, considérant qu'il ne pouvait statuer sur des demandes définitives.
Rejeté
Application de la clause pénale
Le juge a considéré que la demande ne pouvait être accueillie dans le cadre d'une procédure de référé, qui ne permet pas de statuer sur des demandes définitives.
Rejeté
Préjudice subi en raison du non-paiement
Le juge a rejeté cette demande, soulignant que le juge des référés ne pouvait pas statuer sur des demandes indemnitaires définitives.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le juge a condamné la S.A.R.L. Bourgogne Propreté Services à payer une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 11 févr. 2026, n° 25/00358
Numéro(s) :	25/00358
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe SIMARDMohamed EL MAHI
Cabinet(s) :	MAGDELAINE, AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. BOURGOGNE PROPRETE SERVICES c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [ Localité 2 ], son syndic en exercice

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.A.R.L. BOURGOGNE PROPRETE SERVICES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS APROPRIA

N° RG 25/00358 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZ2W

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI – 1la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES – 72

ORDONNANCE DU : 11 FEVRIER 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. BOURGOGNE PROPRETE SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Mohamed EL MAHI de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS APROPRIA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Philippe SIMARD de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 3 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Apropria a conclu avec la SARL Bourgogne Propreté Services trois contrats ayant pour objet des travaux de nettoyage de la copropriété, pour une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de même durée.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la SARL Bourgogne Propreté Services a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Apropria en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil :

— déclarer bien fondée la demande introduite à l’encontre du syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Adresse 6] Miroir ;

— constater que le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] n’a pas procédé au règlement de ses factures dans les délais impartis, malgré les relances amiables dont il a fait l’objet ;

en conséquence,

— constater que la société Bourgogne Propreté Services a notifié au syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] la résiliation des contrats de nettoyage suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 juillet 2024 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] à lui payer la somme de 5 378,73 € au titre du principal restant dû, outre les intérêts au taux conventionnel de 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter du 22 mai 2024 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] à lui verser la somme de 360 € au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] à lui payer la somme de 1 344,68 € au titre de la clause pénale prévue à l’article 7.5 des conditions générales du contrat de nettoyage ;

— condamner le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] au paiement à la société Bourgogne Propreté Services de la somme de 24 500,44 € au titre de l’indemnité de réparation du préjudice subi ;

— condamner le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] à lui payer la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Adresse 6] Miroir en tous les dépens du procès en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SARL Bourgogne Propreté Services fait valoir que :

les contrats, qui concernent les sites « [Adresse 7] » de la [Adresse 8], de la [Adresse 9] et de la [Adresse 10] à [Localité 1], ont pris effet le 3 septembre 2018 ;

le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] n’a toutefois pas réglé les factures liées aux trois contrats ;

elle lui a adressé une première mise en demeure le 17 mai 2024, sans qu’aucune suite n’y soit donnée ;une nouvelle mise en demeure a donc été notifiée au syndicat des copropriétaires en date du 22 mai 2024, sollicitant le règlement de la créance mais ce dernier n’y a pas répondu ;

la société Bourgogne Propreté Services a donc notifié au syndicat des copropriétaires sa décision de procéder à la résiliation du contrat, en application de son article 14.2 des conditions générales selon lequel en cas de non paiement de facture dans le délai contractuel suivant une mise en demeure par lettre recommandée restée plus de trente jours infructueuse, Bourgogne Propreté Services pourra résilier le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Il ne peut en effet être contesté, au regard des deux mises en demeure restées sans réponse, que le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] a failli à ses obligations contractuelles. De fait, elle est bien fondée à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant à l’article 14.2 du contrat de nettoyage ;

s’agissant des conséquences financières, elle sollicite le versement par le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] d’une somme de 4 311,75 € correspondant aux factures demeurées impayées au titre des prestations de nettoyage réalisées sur le site de la [Adresse 8], 560,28 € correspondant aux factures demeurées impayées au titre des prestations de nettoyage réalisées sur le site de la [Adresse 9] et 506,70 € correspondant aux factures demeurées impayées au titre des prestations de nettoyage réalisées sur le site de la [Adresse 10], soit une somme totale de 5 378,73 € ;

concernant la demande de paiement d’une somme au titre de la clause pénale, elle mentionne son existence à l’article 7.5 des conditions générales du contrat de nettoyage qui prévoit qu’en cas d’action de Bourgogne Propreté Services pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues suite à une mise en demeure restée plus de dix jours infructueuse, le client versera à titre de clause pénale une indemnité égale à 25 % des sommes dues avec un minimum forfaitaire de 2 500 € ;

enfin, en application de l’article 14.2 des conditions générales du contrat de nettoyage, elle estime être bien fondée à solliciter le versement d’une somme de 24 500,44 € correspondant à l’indemnité de réparation du préjudice qu’elle a subi ainsi qu’au montant des échéances restant à courir au titre des contrats conclus entre les parties. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer du paiement de l’indemnité de résiliation dès lors qu’il est, en raison de son comportement fautif, responsable de la situation litigieuse.

De fait, la SARL Bourgogne Propreté Services estime être bien fondée en ses demandes.

Aux termes de ses dernières écritures maintenues à l’audience, la SARL Bourgogne Propreté Services ajoute qu’elle demande au juge des référés de la déclarer recevable en ses demandes et modifie en ces termes la somme demandée au titre du principal restant dû, outre les intérêts au taux conventionnel de 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter du 22 mai 2024, à savoir la somme de 7 157,38 €.

En réponse aux conclusions adverses, la SARL Bourgogne Propreté Services expose dans ses dernières écritures maintenues à l’audience que :

l’exception d’inexécution soulevée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ne peut être accueillie ;

ainsi, ce dernier n’a jamais fait état d’un quelconque manquement de la SARL Bourgogne Propreté Services, outre le courriel du 18 avril 2024 dont cette dernière ne se souvient pas avoir été destinataire. En tout état de cause, ce courriel se présente comme un grief isolé sur la qualité d’exécution de la prestation de nettoyage de la cage d’escalier sur seulement l’un des trois sites ;

alors que le syndicat des copropriétaires n’a jamais mis en demeure la SARL Bourgogne Propreté de respecter ses obligations, la SARL Bourgogne Propreté Services a adressé plusieurs mises en demeure au syndicat des copropriétaires l’invitant à faire connaître le motif de son éventuelle opposition au paiement, sans que celui-ci ne réagisse ;

aussi, en application notamment d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 janvier 2006, l’exception d’inexécution doit être invoquée avant que la clause résolutoire n’ait produit ses effets. À défaut, elle est privée d’efficacité si elle est soulevée après l’expiration du délai de la mise en demeure ou après l’acquisition de la clause résolutoire. Par conséquent, dans la mesure où la SARL Bourgogne Propreté Services a notifié au syndicat des copropriétaires la résiliation du contrat pour défaut de paiement des factures par un courrier en date du 12 juillet 2024, l’exception d’inexécution invoquée par ce dernier ne saurait être accueillie.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Apropria demande au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter la société Bourgogne Propreté Services en tant que de besoin de ses demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Apropria expose que :

si la société Bourgogne Propreté Services ne le précise pas dans son assignation, il peut être considéré qu’elle fonde son action en référé au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile de sorte que la recevabilité de son action est conditionnée par l’absence de contestation sérieuse ;

en premier lieu, aucune discussion ou demande d’explication n’a été engagée auprès du syndicat des copropriétaires préalablement aux mises en demeure des 17 et 22 mai 2024. Or, les copropriétaires ont en réalité refusé de régler les factures des mois de mars, avril et mai 2024 en raison de la piètre qualité des prestations réalisées voire l’absence totale de réalisation des travaux objet des contrats par la société Bourgogne Propreté Services. A ce titre, un occupant des loyaux s’était déjà plaint de ce que le nettoyage n’était pas réalisé et le syndic avait alors demandé à la société Bourgogne Propreté Services de faire le nécessaire, sans quoi il serait au regret de devoir bloquer la facturation. Aussi, une réunion s’est tenue au mois de février 2024 avec un représentant de la société Bourgogne Propreté Services afin qu’il constate la mauvaise qualité des travaux de nettoyage ;

l’interruption des règlements avait pour objectif d’engager la discussion afin que la société Bourgogne Propreté Services prenne conscience des difficultés et améliore la qualité de ses prestations mais celle-ci s’est simplement empressée d’adresser des mises en demeure au syndicat des copropriétaires ;

en réponse aux conclusions adverses, le syndicat des copropriétaires argue du fait que les attestations qu’il verse aux débats sont particulièrement circonstanciées et exposent de manière précise les reproches opposés à la société Bourgogne Propreté Services. Aussi, s’agissant de l’argumentation adverse formulée au visa de l’article 261-13 du code de la construction et de l’habitation, ce texte constitue une règle impérative propre aux ventes d’immeubles à construire du « secteur protégé » et ne s’applique pas aux contrats de prestations de services ordinaires, qui relèvent du droit commun des contrats. En tout état de cause, l’application de cet article est subordonnée à la délivrance d’une sommation ou commandement de payer, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de la SARL Bourgogne Propreté Services

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle , que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la SARL Bourgogne Propreté Services demande notamment au juge des référés de condamner le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] à lui payer les sommes de 5 378,73 € au titre du principal restant dû, 360 € au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, 1 344,68 € au titre de la clause pénale prévue à l’article 7.5 des conditions générales du contrat de nettoyage et 24 500,44 € au titre de l’indemnité de réparation du préjudice subi.

La SARL Bourgogne Propreté Services verse notamment aux débats :

— les contrats de nettoyages conclus avec le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2] le 3 septembre 2018 ;

— les factures des mois de mars à août 2024 concernant les trois sites ;

— les mises en demeure des 17 et 22 mai et 12 juillet 2024 ;

Il convient toutefois de rappeler que le juge des référés a le pouvoir de prononcer des condamnations indemnitaires seulement à titre de provision, ce qui n’est pas demandé en l’espèce par la SARL Bourgogne Propreté Services, celle-ci ayant formulé des demandes indemnitaires définitives au titre des factures impayées par le syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Localité 2].

Il n’entre dès lors pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur ces demandes et il n’y a pas lieu à référé.

Il convient en conséquence de débouter la SARL Bourgogne Propreté Services de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Bourgogne Propreté Services qui succombe en ses demandes en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL Bourgogne Propreté Services, qui succombe en ses demandes, est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Apropria la somme de 800 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Déboutons la SARL Bourgogne Propreté Services de l’ensemble de ses demandes ;

Condamnons la SARL Bourgogne Propreté Services à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Apropria la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Bourgogne Propreté Services aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président