TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 03 Février 2026

GROSSE :

Le 14 Avril 2026

à M^e Frédéric RACHLIN

EXPEDITION :

N° RG 25/02834 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NWY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son Syndic la SAS FONCIA [Localité 1] dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [X]

né le 30 Mars 1984 au MAROC, demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [X] est propriétaire des lots n° 15 et 20 au sein de l’immeuble [Adresse 4] situé au [Adresse 5], dans le quatorzième arrondissement de [Localité 1].

Le 3 mai 2022, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] a fait signifier à M. [P] [X] un commandement de payer une somme en principal de 1.811,67 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Marseille, a fait assigner M. [P] [X], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-3.708,66 euros selon décompte arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-785 euros au titre des frais nécessaires et à titre subsidiaire en réparation du préjudice financier résultant de la résistance abusive du défendeur,

-1.500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 3 février 2026, le SDC de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures. Il signale un changement de syndic.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, M. [P] [X] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [P] [X] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble [Adresse 4] justifie de la qualité de copropriétaire de M. [P] [X] par la production d’un extrait de la matrice cadastrale.

Le contrat de syndic, valable du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2025, est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 13 février 2023 et 12 septembre 2024 approuvant les exercices sur la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2024 et votant les budgets prévisionnels sur la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2026.

Il communique un décompte en date du 6 mai 2025 visant la période du 1er avril 2022 au 9 avril 2025. Les relevés individuels des appels de provisions correspondant à la période comprise entre les 1er avril 2022 et 31 mars 2024 sont produits, de même que les appels de fonds sur la période du 1er avril 2024 au 30 juin 2025.

Ce décompte indique un solde débiteur de 3.708,66 euros.

Les frais nécessaires au recouvrement sont justifiés s’agissant de la mise en demeure (60 euros) et de la constitution d’hypothèque (350 euros). Pour le surplus, les frais sollicités relèvent des frais irrépétibles.

M. [P] [X] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 4] de l’immeuble [Adresse 4] les sommes suivantes :

-410 euros au titre des frais de recouvrement impayés,

-3.708,66 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2022 au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025, date de délivrance de l’assignation.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [P] [X] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’immeuble [Adresse 4] de régler les charges de copropriété et qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour des charges de copropriété antérieures à celles objet du présent litige, sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’immeuble [Adresse 4] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [P] [X] sera condamné à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [P] [X] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS Foncia [Localité 1], les sommes suivantes :

— quatre cent dix euros (410 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— trois mille sept cent huit euros et soixante-six centimes (3.708,66 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2022 au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS société de gestion immobilière J&M Plaisant, la somme de trois cent euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [X] aux dépens ;

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SAS Foncia [Localité 1], la somme de sept cent euros (700 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE