République française,

Au nom du peuple français

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Localité 1], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET SOULARD

c/

S.C.I. [A] [H]

N° RG 26/00083 – N° Portalis DBXJ-W-B7K-JDEX

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SCP LDH AVOCATS – 16-1

JUGEMENT DU : 03 JUIN 2026

JUGEMENT

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Adresse 2], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET SOULARD

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.C.I. [A] [H]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non représentée

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 avril 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte en date du 5 janvier 2018, la SCI [A] [H] est propriétaire de trois lots de copropriété dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Dijon.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Dijon, représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Soulard, a assigné la SCI [A] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— juger recevable et bien fondée sa demande ;

— condamner la SCI [A] [H] à payer la somme de 6 156,27 € selon décompte arrêté au 21 janvier 2026 correspondant aux arriérés de charges au titre des divers lots dont elle est propriétaire au sein de la copropriété, outre intérêts au taux légal à compter de chaque mise en demeure pour son montant ;

— condamner la SCI [A] [H] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, la résistance dans le paiement des charges de copropriété créant un préjudice au requérant dont la trésorerie se trouve déséquilibrée ;

— condamner enfin la SCI [A] [H] à lui payer la somme de 980 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant plusieurs courriers de relance et mises en demeure de payer les charges de copropriété, la SCI [A] [H] ne règle pas ses charges de copropriété.

Ainsi, la SCI [A] [H] reste débitrice de la somme de 6 156,27 €, selon décompte arrêté au 21 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résistance récurrente dans le règlement des charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts, la trésorerie se trouvant déséquilibrée.

Le syndicat des copropriétaires précise que les comptes définitifs pour les exercices 2022 à 2024 ont respectivement été approuvés par les Assemblées Générales des 28 juin 2023, 19 juillet 2024 et 24 avril 2025, auxquelles la SCI [A] [H] a été régulièrement convoquée et dont elle s’est vu notifier les procès-verbaux.

Bien que régulièrement assignée, la SCI [A] [H] n’a pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 3] notamment aux débats :

— les relances et mises en demeure de payer ;

— le décompte actualisé des charges dues au 21 janvier 2026 ;

— les convocations aux Assemblées Générales des 28 juin 2023, 19 juillet 2024 et 24 avril 2025 ;

— les procès-verbaux des Assemblées Générales des 28 juin 2023, 19 juillet 2024 et 24 avril 2025.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de 6 156,27 € arrêté au 21 janvier 2026, somme qui ressort du décompte actualisé des charges dues, et de condamner la défenderesse au paiement de cette somme.

Ce montant portera intérêts au taux légal à compter de chaque mise en demeure pour son montant.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de la SCI [A] [H] en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi. Celle-ci a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [A] [H] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [A] [H] qui succombe sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] à Dijon (21000) la somme de 800 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort :

Condamne la SCI [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] à Dijon la somme de 6 156,27 € au titre de l’arriéré de charges échues approuvées arrêté au 21 janvier 2026 ;

Dit que la somme due au titre de l’arriéré de charges échues portera intérêts au taux légal à compter de chaque mise en demeure pour son montant ;

Condamne la SCI [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] à Dijon la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] à Dijon la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [A] [H] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.