PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 23/01529 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NAR5

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[T] [G] [F] [Y], [E] [X] épouse [G] [F] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 13 Mai 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SARL LA CROIX MALO, immatriculée au RCS d’Alençon sous le numéro 453 268 203 dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [G] [F] [Y], né le 1er janvier 1955 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] [Localité 7]

Madame [E] [X] épouse [G] [F] [Y], née le 06 mai 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

représentés par M^e Raja DEMIR, avocat au barreau de Nanterre

Exposé du litige

M. [T] [G] [F] [Y] et Mme [E] [G] [F] [Y] née [X] sont propriétaires des lots n°12, 13, 42 et 43 dépendant d’un immeuble sis résidence [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL LA CROIX MALO, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [G] [F] [Y] aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement, avec intérêt, d’un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, outre leur condamnation solidaire au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

En l’état de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives, régulièrement notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] demande au tribunal judiciaire de débouter M. et Mme [G] [F] [Y] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  64 132,57 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  828,26 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs en tous les dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [G] [F] [Y] ne s’acquittent plus de leurs charges de copropriété depuis plusieurs années.

Il précise qu’il lui est impossible de produire, les appels de charges antérieurs à 2015, les archives n’ayant pas été transmises par le précèdent syndic, en dépit d’une ordonnance de référé ordonnant la communication des archives sous astreinte, en date du 19 septembre 2018, confirmée par la cour d’appel de Versailles le 15 avril 2019.

Le syndicat des copropriétaires indique que les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales, auxquelles les défendeurs n’ont jamais assisté et que le budget de l’année 2023 a été voté et adopté lors de l’assemblée générale de 2022, qui n’a fait l’objet d’aucun recours.

Il soutient également qu’aucune prescription n’est encourue dans la mesure où, au jour de la délivrance de l’assignation, le délai de prescription était de 10 ans.

Le demandeur s’oppose à l’octroi de délais de paiement et soutient que les défendeurs, nonobstant leurs affirmations quant à l’absence de ressources, exerceraient en réalité une activité de marchands de sommeil, leur bien étant occupé par nombreux locataires versant chacun un loyer.

Au titre du paiement des frais exposés, le demandeur estime qu’il a entrepris des diligences exceptionnelles pour le recouvrement de la créance. Enfin, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires invoque la résistance abusive des défendeurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, M. et Mme [G] [F] [Y] demandent au tribunal de :

— constater l’absence de décompte détaillé des sommes demandées ainsi que les irrégularités dans la gestion de la société LA CROIX MALO en sa qualité de syndic.

— constater l’absence de justificatifs relatifs à un éventuel préjudice subi par la copropriété du fait des impayés.

Et en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], des demandes relatives au paiement de la somme de 45 836,41 euros (non justifiée dans le décompte)

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], des demandes relatives au paiement de la somme de 2 310,04 euros (non justifiée dans le décompte)

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], des demandes relatives au paiement des dommages et intérêts, des sommes au titre du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— accorder à M. et Mme [G] [F] [Y] un délai de paiement de 24 mois, compte tenu de leur situation professionnelle,

— juger que chaque partie conservera ses dépens,

M. et Mme [G] [F] [Y] contestent les sommes réclamées, faisant valoir que le syndic ne leur a transmis aucun décompte détaillé.

Ils dénoncent des irrégularités relatives aux justificatifs des comptes, notamment dans le décompte, le grand livre propriétaire de l’année 2015, ainsi que dans les relevés de compte pour la période 2015-2020.

Ils affirment en outre que les délibérations des assemblées générales ne leur ont été jamais notifiées et que la résolution approuvant les comptes de l’année 2023 est susceptible d’être annulée en justice. En conséquence, ils estiment que les écritures relatives à l’exercice 2023 doivent être exclues du décompte.

Enfin, ils soutiennent que la demande de dommages et intérêts formée par le demandeur n’est pas fondée, ce dernier ne justifiant ni d’une mauvaise foi de leur part, ni d’un préjudice particulier subi.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la mise en état est intervenue le 16 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile : "?Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…)

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées".

Il sera observé que si les époux [G] [F] [Y] développent dans leurs écritures un moyen de droit relatif à la prescription des sommes qui pourraient correspondre à des charges de plus de 10 ans, ils ne forment aucune demande tendant à voir déclarer la demande du syndicat des copropriétaires partiellement irrecevable dans le dispositif de leurs écritures. Une telle demande, au demeurant, relevait de la compétence du juge de la mise en état en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

En conséquence, ce moyen ne sera pas examiné.

Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« ?Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et un titre de propriété dont il résulte que M. et Mme [G] [F] [Y] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°12, 13, 42 et 43,

— le règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et répartition charges pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mars 2018,8 juillet 2019,22 février 2021,26 octobre 2022, 20 mars 2023 et 7 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— une attestation de non-recours des assemblées générales des 7 mars 2018, 8 juillet 2019, 22 février 2021, 26 octobre 2022 et 20 mars 2023,

— des extraits du grand livre et relevés des comptes pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2024,

— un décompte du 6 décembre 2023 pour la période du 1er janvier 2021 au 6 décembre 2023,

— un décompte du 15 octobre 2024 pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024,

— les contrats du syndic.

En premier lieu, il convient de rappeler aux parties qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire, notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En second lieu, il est constant que, l’approbation rend les comptes opposables à tous les copropriétaires, sous réserve de l’éventuel recours que l’un d’entre eux pourrait exercer en application de l’article 42 de la loi précitée.

Les copropriétaires sont tenus de régler leur part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés et ne peuvent en différer le règlement sous prétexte du recours exercé. Ils doivent également régler les charges correspondant à des travaux décidés en assemblée générale selon la clé de répartition retenue dans l’autorisation donnée au syndic de procéder aux appels de fonds.

En l’espèce, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’une somme de 64 132,57 euros, soit en réalité le montant manuscrit figurant sur le décompte du 15 octobre 2024 intitulé " interrogation du compte [XXXXXXXXXX01] / [T] [G]) pour la période du 1er janvier 2024 (avec une reprise, à cette date, d’un ancien solde occulté par le demandeur) jusqu’au 1er octobre 2024, en se référant aux procès-verbaux des assemblées générales de 2018 à 2024, ainsi qu’aux appels de fonds et aux décomptes de répartition de charges de 2015 à 2024.

Or, l’analyse des pièces produites révèle que le solde pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024 figurant sur le 4ème appel de fonds 2024 s’élève à la somme de 71 661.39 euros, ce qui excède le montant réclamé.

Par ailleurs, l’extrait de grand livre pour l’exercice 2015 présente également une reprise de solde de l’ancien syndic de 21 659,23 euros.

Il est, au surplus, observé que le relevé de compte 2021-2022 présente une écriture en crédit de 25 749,42 euros intitulée « reprise solde selon jugt 19/06/2017 » et une écriture en débit de 7 163,90 euros intitulée « solde retenu jugt au 31/03/2016 », alors que les parties n’ont fait aucune mention de ces jugements antérieurs dans leurs conclusions, ce qui nuit à la cohérence des montants réclamés.

Il convient dans ces conditions d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025 et d’inviter le syndicat des copropriétaires à produire un décompte des sommes réclamées, expurgé de tout report, ainsi que les jugements antérieurs sur les arriérés des charges de copropriété.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, les demandes des parties seront réservées et les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Révoque l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025 ;

Invite le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à produire un décompte des sommes réclamées, expurgé de tout report ;

Invite les parties de verser aux débats les jugements antérieurs ;

Renvoyons l’affaire à la mise en état du 13 novembre 2025 pour conclusions du demandeur, à défaut radiation ;

Réserve les demandes et les dépens.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS