TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00169 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D47G

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. IDEHA, demeurant 53 Avenue Chabaud Latour – 25200 MONTBÉLIARD

représentée par Maître Charline DUVERNOY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [L] [U]

née le 18 Mars 1990 à AUDINCOURT (25400), demeurant 3 bis rue Cuvier – Bâtiment JURA, appartement 497 – 25460 ETUPES

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 3 septembre 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 juin 2023, prenant effet le 30 juin 2023, la société IDEHA, a consenti un bail d’habitation à madame [L] [U] portant sur un immeuble à usage d’habitation, appartement n°497 sis 3Bis rue Cavier – Bâtiment JURA – 25460 ETUPES pour un loyer mensuel révisable de 347,77 euros.

Le bailleur a informé la CCAPEX de la délivrance d’un commandement de payer pour des impayés de loyers en date du 12 janvier 2024.

Selon acte de commissaire de justice du 21 mai 2025 , dénoncé à Monsieur le préfet du Doubs par voie électronique le 22 mai 2025, la société IDEHA a fait assigner en référé madame [L] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

—  renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront,

mais d’ores et déjà de :

—  constater la résiliation du bail dont s’agit par le jeu régulier de la clause résolutoire ;

—  dire que madame [L] [U] est devenue occupante sans droit ni titre de l’appartement n°497 sis 3Bis rue Cavier – Bâtiment JURA – 25460 ETUPES ;

—  ordonner l’expulsion de madame [L] [U] et de tous occupants de son chef ;

—  dire qu’à défaut pour madame [L] [U], de quitter les lieux et de les rendre libres de toute forme d’occupation, il sera procédé au besoin avec le concours de la force publique ;

—  condamner madame [L] [U] au paiement à la société IDEHA de la somme de 3 756,60 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 30 avril 2025, à titre de provision ;

—  fixer et condamner madame [L] [U] à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, correspondant au montant actuel du loyer et des charges qui auraient dû être versé en cas de continuation du bail, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés et ce, avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer ;

—  allouer à la requérante la somme de 230 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  condamner madame [L] [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’acte du commandement visant la clause résolutoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 septembre 2025, à laquelle l’affaire est appelée et retenue.

La SA IDEHA maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1 688,83 euros selon décompte en date du 1er septembre 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant.

Madame [L] [U] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et explique sa situation personnelle. Elle indique percevoir des revenus d’environ 1800 à 1900 euros, avoir un enfant mineur à charge et sollicite des délais de paiement en proposant de verser un supplément mensuel de 100 euros pour régulariser sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 8 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la société IDEHA a fait commandement à madame [L] [U] d’avoir à payer la somme en principal de 1 899,06 €.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, sur la forme, la procédure est régulière dès lors que les délais prévus à l’article 24 alinéa 2 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés tant pour le signalement de la situation d’impayé à la CCAPEX, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions étant réputée constituée lorsque la situation d’impayés est signalée à la CAF, que pour l’assignation à notifier au représentant de l’État.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 17 novembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupations

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail du 23 juin 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 1er septembre 2025 d’une dette locative de 1 688,83 euros.

Il y a donc lieu de condamner à titre provisionnel madame [L] [U] à payer à la société IDEHA la somme de 1 688,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, madame [L] [U] indique qu’elle perçoit des revenus d’environ 1800 à 1900 euros, qu’elle a un enfant mineur à charge et sollicite des délais de paiement en proposant de verser un supplément mensuel de 100 euros pour régulariser sa dette.

Eu égard à la situation financière et sociale du défendeur, à la reprise du paiement du loyer courant et à l’absence d’opposition à l’octroi de délai de paiement, il convient donc de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision. Madame [L] [U] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’elle aurait été amenée à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [U] succombant, elle devra supporter les entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, A. GALLETTI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 23 juin 2023, conclu entre la société IDEHA d’une part et madame [L] [U] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis appartement n°497, 3Bis rue Cavier – Bâtiment JURA – 25460 ETUPES sont réunies au 17 novembre 2024 ;

Condamnons madame [L] [U] à payer à titre provisionnel à la société IDEHA la somme de 1 688,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

Autorisons madame [L] [U] à se libérer de sa dette par le versement de 16 mensualités de 100 € et d’une 17ème mensualité correspondant au solde de la dette, payables en plus du loyer courant, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois ;

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant les délais de paiement accordés ;

Disons que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets rétroactivement au 17 novembre 2024,

— à défaut par madame [L] [U] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

— madame [L] [U] sera tenue de payer à la société IDEHA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’elle aurait été amenée à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer ;

Condamnons madame [L] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons la société IDEHA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE