REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

R.G. N° RG 20/00034 – N° Portalis DBXU-W-B7E-GEA4

JUGEMENT DU LUNDI 03 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN lors des débats et Adeline BAUX lors de la mise à disposition

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. BRED BANQUE POPULAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 18]

[Localité 11]

représentée par M^e Christine LEBEL, avocate au barreau de l’EURE, substituée par M^e BEAUHAIRE

Débiteur saisi :

S.C.I. ARON

[Adresse 15]

[Adresse 16]

[Localité 8]

ayant pour avocat M^e François DELACROIX, avocat au barreau de l’EURE,

non comparante, ni représentée

DEBAT : en audience publique du 02 décembre 2024

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 26 décembre 2019 par remise à étude, et publié le 17 février 2020 au Service de la Publicité Foncière d’EVREUX Volume 2020 S numéro 6, la SA BRED BANQUE POPULAIRE, a fait saisir des biens immobiliers appartenant à la SCI ARON composés comme suit :

Sur la commune de [Localité 12] [Adresse 1] [Adresse 17], cadastrés section D n°[Cadastre 10], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; Sur la commune de [Localité 13], cadastrés section A n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Par acte d’huissier du 16 mars 2020 délivré par remise à l’étude, la SA BRED BANQUE POPULAIRE a assigné la SCI ARON devant le juge de l’exécution de ce tribunal sur le fondement des articles 2191 et 2193 du code civil, R. 322-15 à R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité de la présente procédure,

— statuer éventuellement sur les contestations et demandes incidentes,

— mentionner le montant de sa créance,

— déterminer les modalités de la poursuite.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 17 mars 2020.

Suivant conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, la SCI ARON sollicite l’autorisation de poursuivre la vente amiable des biens saisis au prix plancher de 220.000 euros.

Appelée à l’audience du 8 juin 2020, l’affaire a fait l’objet de dix-huit renvois avant d’être retenue à l’audience du 2 décembre 2024.

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures en procédant au dépôt de son dossier.

Le défendeur n’a pas comparu, ni même son conseil.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 puis prorogée au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En l’espèce, le créancier poursuivant déclare fonder les présentes poursuites en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié dressé le 20 juin 2013 par Maître [G] [V], notaire à LA MADELEINE DE NONANCOURT, et contenant prêt consenti par la SA Bred Banque Populaire à la SCI ARON pour un montant de 205.000 euros remboursable en 180 mensualités au taux de 3,60% l’an.

En garantie de l’engagement souscrit, les biens saisis font l’objet d’une inscription de privilège de prêteur de deniers publiée et enregistrée au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 14] le 18 juillet 2013 Volume 2013 V n°1477.

Sur l’exigibilité de la créance, il convient de rappeler que s’il est systématiquement mis dans les débats les dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives et à la prescription biennale eu égard à la qualité des créanciers poursuivants, la qualité, en l’espèce, de la défenderesse exclut de faire application de telles dispositions.

En effet, il est constant qu’une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet.

Or, il s’évince de l’extrait K-BIS de la SCI ARON versé aux débats que celle-ci a pour objet social l’acquisition, la construction, l’administration, la gestion par voie de location ou autrement de tous immeubles ou biens et droits immobiliers. Outre que cette dernière n’invoque nullement à son bénéfice les dispositions du code de la consommation et ne conteste pas davantage l’exigibilité de la créance, il est établi, à la lecture de l’acte notarié susmentionné, que la défenderesse a destiné les fonds empruntés au « financement du prix d’acquisition » des biens saisis.

Dans ces circonstances, il ne sera pas relevé au bénéfice de la défenderesse les dispositions du code de la consommation.

Ainsi, pour justifier l’exigibilité de sa créance, le créancier poursuivant verse aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la SCI ARON le 6 novembre 2018 contenant notification de la déchéance du terme et de l’exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt susmentionné.

En faisant délivrer commandement aux fins de saisie immobilière par acte d’huissier du 26 décembre 2019, la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce opposable à l’action du créancier poursuivant au titre des sommes rendues exigibles par suite de l’exigibilité anticipée du prêt a été utilement interrompue.

Sur l’exigibilité des échéances impayées, il ressort du décompte versé aux débats que la première échéance impayée correspond à celle du 20 mars 2018 de sorte que l’action du créancier poursuivant est également recevable au titre de telles échéances.

Sur le montant de la créance, en l’absence de contestation de la défenderesse et eu égard à la conformité des sommes réclamées aux dispositions contractuelles, il convient de mentionner la créance de la SA Bred Banque Populaire à l’encontre de la SCI ARON, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, à la somme totale de 122.252,17 euros en principal et intérêts.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

En l’espèce, la SCI ARON, propriétaire des biens saisis ainsi qu’il résulte du relevé de propriété produit, sollicite l’autorisation de poursuivre la vente amiable desdits biens de sorte que sa demande sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Enfin, l’article L. 322-6 du même code prévoit que “le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ».

En l’espèce, la SCI ARON verse aux débats un avenant à une promesse de vente du 3 janvier 2023 portant sur les biens saisis. Or, elle déclare que la vente n’a pu être régularisée et s’être, ainsi, trouvée empêchée de mettre en vente lesdits biens jusqu’à une période récente. Elle produit, en outre, un mandat de vente en date du 5 novembre 2024 non signé par les parties.

En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer suffisamment étayées les démarches entreprises par la SCI ARON en vue de vendre ses biens.

En outre, il y a lieu de rappeler que le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande de vente amiable desdits biens de sorte qu’il convient dans l’intérêt des parties d’autoriser la vente amiable des biens saisis.

Compte tenu de la mise à prix du bien, du montant de la créance, de la nécessité de ne pas fixer un prix plancher trop élevé et de ne pas empêcher une vente, il semble conforme aux intérêts des parties de fixer le prix minimum de vente du bien saisi à la somme de 150.000 euros net vendeur.

Il est rappelé que le montant du prix plancher ne constitue qu’un prix minimum et que la défenderesse conserve la possibilité de vendre ses biens à un prix supérieur.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.427,79 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution,

CONSTATE que la SA BRED BANQUE POPULAIRE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution munie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par la SA BRED BANQUE POPULAIRE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la SA BRED BANQUE POPULAIRE à l’encontre de la SCI ARON s’établit, selon décompte arrêté à la date du 23 septembre 2024, à la somme totale de 122.252,17 euros en principal et intérêts ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.427,79 euros ;

AUTORISE la SCI ARON à poursuivre la vente amiable des biens saisis dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 150.000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution les prix de vente doivent être versés auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience d’orientation du :

Lundi 2 juin 2025 à 9h00,

Salle A, Tribunal Judiciaire d’Evreux, [Adresse 9]

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie des actes de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si la SCI ARON justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET SIGNÉ LE 3 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION