TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e MATTEI Marie-Ange

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03469 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SGG

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 21 septembre 2015, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a consenti à M. [E] [N] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé sis [Adresse 4] dans le [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 280,16 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [E] [N] le 3 février 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 402,11 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son directeur général, a fait assigner en référé M. [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate de M. [E] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.150,16 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 28 mai 2025, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 11 septembre 2025, l’Epic 13 Habitat, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

M. [E] [N], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 juin 2025 a été dénoncée le 4 juin 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

L’Epic 13 Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 21 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 402,11 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les six semaines ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2025.

M. [E] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [E] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer due de la date de résiliation du bail au départ de M. [E] [N] par remise des clés ou expulsion à la somme de 378,98 euros à ce jour, et de condamner M. [E] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [E] [N] reste devoir, après déduction des frais de procédure (67,92 + 57,93), la somme de 2.047,84 euros, à la date du 9 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [E] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.047,84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 121-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Epic 13 Habitat, M. [E] [N] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 septembre 2015 entre l’Epic 13 Habitat d’une part et M. [E] [N] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 4] dans le quinzième [Localité 2] sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit une somme de trois cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-dix-huit (378,98 euros) à ce jour, à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [E] [N] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de deux mille quarante-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes (2.047,84 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens ;

CONDAMNE M. [E] [N] à verser à l’Epic 13 Habitat une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,