Tribunal Judiciaire de Draguignan, Contentieux presidence, 23 octobre 2024, n° 24/06436

TJ Draguignan 23 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la demande du syndicat.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a jugé que la demande de capitalisation des intérêts était fondée et conforme aux dispositions légales applicables.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a estimé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice, en raison de la défaillance des défendeurs.
Rejeté
Préjudice distinct du retard de paiement
La cour a jugé qu'aucun préjudice distinct n'avait été démontré, et que les intérêts moratoires suffisaient à réparer le préjudice subi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, cont. presidence, 23 oct. 2024, n° 24/06436
Numéro(s) :	24/06436
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel ALVAREZ
Parties :	Syndicat des Copropriétaires LES EUCALYPTUS BAT B, son syndic en exercice la société AGI - AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/06436 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KLDU

MINUTE n° : 2024/ 177

DATE : 23 Octobre 2024

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires LES EUCALYPTUS BAT B représenté par son syndic en exercice la société AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [L] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [S] [K] et Madame [L] [K] sont propriétaires des lots 50 et 137 au sein de la copropriété dénommée LES EUCALYPTUS BÂT B, située au [Adresse 4].

Des charges étant demeurées impayées et par courriers recommandé du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES EUCALYPTUS BÂT B a mis en demeure Monsieur [S] [K] et Madame [L] [K] d’avoir à régler les charges impayées.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 août 2024, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LES EUCALYPTUS BÂT B, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [S] [K] et Madame [L] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de condamnations solidaires des défendeurs au paiement des sommes de 9234,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2023 et application de l’article 1343-2 du code civil, au titre des charges de copropriété impayées, de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignés à étude de commissaire de justice, Monsieur [S] [K] et Madame [L] [K] n’ont pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 25 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

En l’espèce, la décision est rendue en premier ressort et sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles .

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

Monsieur [S] [K] et Madame [L] [K] ont été mis en demeure en dernier lieu le 16 mai 2024 de régler la somme de 5178,81 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes dues au 9 juillet 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des du 29 mars 2021, 14 mars 2022, 20 mars 2023, 18 mars 2024, approuvant les comptes 2020, 2021, 2022,2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure des 23 octobre 2023, 4 février 2024 et 16 mai 2024 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à l’exception de la somme de 3425,04 euros sur les 4295,73 euros réclamés, s’agissant des provisions pour charges non échues pour la période du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025, ce qui correspond à un exercice postérieur à celui en cours au jour de la mise en demeure.

Il convient également d’ôter du total de 4938,28 euros réclamé au titre des charges échues, la somme de 458 euros, correspondant aux frais de mise en demeure et de relance (158 euros) en date des 6 février 2024, 29 novembre 2023 et 29 novembre 2022 qui apparaissent non nécessaires, dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet, ainsi que les frais de transmission de dossier (300 euros) en date du 9 juillet 2024, relevant des frais irrépétibles.

La créance au titre des charges échues et à échoir et des frais sera ramenée à la somme de 5350,97 euros dues au 31 décembre 2024.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 5350,97 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure le 23 octobre 2023 conformément à l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. Les défendeurs seront condamnés solidairement à payer cette somme conformément à la stipulation de solidarité présente dans le règlement de copropriété.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans leur carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [L] [K], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] BÂT B, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, la somme de 5350,97 euros (CINQ MILLE TROIS CENT CINQUANTE EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 au titre des charges de copropriété impayées et à échoir au 31 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-5 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [L] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LES EUCALYPTUS BÂT B, représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES EUCALYPTUS BÂT B, représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT