TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 25/04749 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CTW

Minute : 25/301

Monsieur [O] [C]

C/

Madame [N] [F]

Copie exécutoire :

Monsieur LE [Z]

Copie certifiée conforme :

Madame [N] [F]

Le 28 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 28 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [O] [C] venant aux droits de Monsieur [J] [P], demeurant – [Adresse 2]

comparant en personne

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30/12/2015, il a été donné à bail à Mme [N] [F] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à la défenderesse le 13/05/2025 concernant un arriéré locatif d’un montant de 11600,46 euros en principal.

Par acte du 14/03/2025, M. [O] [C] a fait assigner Mme [N] [F] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Mme [N] [F] au paiement :

— d’une somme de 14969,49 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de retard au taux légal ;

— d’une indemnité d’occupation égale au loyer au jour de la résiliation, indexé, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

— d’une somme de 1000 euros pour résistance abusive ;

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation et de tous les actes signifiés dans le cadre d’éventuelles mesures conservatoires.

A l’audience le bailleur, représenté par le gestionnaire du bien, actualise sa demande à la somme de 11093,45 euros (mai 2025 inclus) au titre de l’arriéré dû au 12/05/2025 et maintient ses autres demandes, précisant que les paiements CAF ont bien été pris en compte au crédit du compte et que le bailleur n’avait pas accepté les travaux dont fait état la défenderesse.

Mme [N] [F] conteste la dette en faisant valoir qu’elle a cessé de régler son loyer car elle n’obtenait plus de quittances. Elle ajoute que, compte tenu de plusieurs changements de gestionnaires, elle ne parvenait pas à savoir à qui elle devait régler son loyer. Elle a en outre été contrainte, ce dont le gestionnaire du bailleur était informé, d’effectuer des travaux dans le logement, compte tenu de l’insalubrité de ce dernier. Elle a ainsi procédé au changement des toilettes, du lavabo et du ballon d’eau chaude. Le bailleur a également reçu des paiements CAF sans l’en avertir et alors qu’elle réglait son loyer en totalité. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative

Il résulte des termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur à bail est tenu de payer les loyers et charges stipulés aux termes convenus.

Il est par ailleurs constant que seul le caractère inhabitable des lieux, imputable à une carence du bailleur dans ses obligations, justifie que le paiement des loyers et charges puisse être suspendu de la seule initiative du locataire sur le fondement de l’exception d’inexécution.

S’agissant des travaux effectués en cours de bail, il résulte des dispositions combinées des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, il résulte des différents décomptes produits qu’au cours de l’année 2023, le cumul des versements CAF et règlements effectués par la locataire a effectivement abouti, par deux fois, à ce que le solde du compte devienne créditeur. Il ressort néanmoins de ces différents décomptes, et en particulier du décompte émanant du précédent gestionnaire du bien, que les sommes perçues en trop par l’agence ont été remboursées, par virement, sur le compte de la locataire, la preuve contraire n’étant pas rapportée par Mme [N] [F].

Si une certaine confusion, accentuée par le changement d’agence gestionnaire, a pu en résulter chez Mme [N] [F], il appartenait néanmoins à cette dernière de s’assurer que le paiement de ses loyers était bien assuré chaque mois, au besoin en utilisant les sommes lui ayant été remboursées au titre d’un trop-perçu de versements CAF.

Par ailleurs, si Mme [N] [F] a provisoirement rencontré, comme elle l’indique, des difficultés pour joindre le gestionnaire du bien aux fins de déterminer les nouvelles modalités de règlement de son loyer, il lui appartenait de provisionner le montant des loyers dus afin de pouvoir les régler en une seule fois le moment venu, une fois les difficultés susvisées résolues.

Il sera encore observé que, sauf à ce que le logement soit inhabitable – ce qui n’est pas démontré en l’espèce, le défaut de communication par le bailleur à son locataire de quittances ne constitue pas un motif valable de suspension du paiement des loyers.

La locataire justifie en revanche avoir dû procéder, en 2023, au remplacement du ballon d’eau chaude, du bloc WC et du lavabo. Ces réparations, qui ne peuvent s’expliquer que par la vétusté des éléments d’équipement en cause (eu égard à l’ancienneté du bail et dans la mesure où ils ne relèvent manifestement pas de travaux d’embellisement) et dont le gestionnaire du bien était informé ainsi qu’il résulte des échanges de SMS produits en défense, sans qu’il soit démontré qu’il s’y soit opposé, devaient ainsi être pris en charge par le bailleur, qui ne justifie pour autant d’aucune diligence afin de remédier aux désordres rencontrés. Leur montant sera dès lors déduit des sommes dues au titre de la dette locative.

Déduction faite de la somme de 3938 euros – correspondant aux factures de travaux dont il est justifié en défense – et sur la base des décomptes produits, la dette locative s’établit ainsi à la somme de 7155,45 euros (11093,45 euros – 3938 euros), échéance du mois de mai 2025 incluse. Mme [N] [F] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

S’agissant de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 13/05/2025 n’ont pas été réglées dans les six semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit au 24/06/2025 à minuit.

Toutefois, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants et compte tenu de la bonne foi de la défenderesse et de l’apurement possible de sa dette eu égard au montant de ses revenus disponibles, il convient d’autoriser Mme [N] [F] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.

A défaut, à compter de la signification du jugement, de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. Mme [N] [F] ainsi que tous occupants de son chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.

Mme [N] [F] sera en outre redevable, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, dès lors qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/06/2025.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le bailleur ne justifiant pas avoir subi de préjudice distinct d’un simple retard de paiement d’ores et déjà réparé par le bénéfice des intérêts moratoires, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner Mme [N] [F] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [C] les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 500 euros lui sera allouée à ce titre.

P PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE, à compter du 24/06/2025 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à Mme [N] [F] et situés au [Adresse 4] ;

CONDAMNE Mme [N] [F] à payer à M. [O] [C], la somme de 7155,45 euros (mai 2025 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 12/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13/05/2025 ;

AUTORISE Mme [N] [F] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, suivies d’une 36ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Mme [N] [F] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que faute de respecter ponctuellement, à compter de la date de signification du jugement, les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [N] [F], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— Mme [N] [F] sera condamnée à payer à M. [O] [C], depuis le 1/06/2025 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [O] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [F] à payer à M. [O] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE Mme [N] [F] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT