T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n°: N° RG 24/01836 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KE4A

MINUTE n°: 2024/ 66

DATE: 15 Mai 2024

PRESIDENT: Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [3] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA ESTUBLIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. SANTA LIVIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 20 Mars 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Laetitia CRISCOLA

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Laetitia CRISCOLA

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SANTA LIVIA est propriétaire des lots 117 et 317 au sein de la copropriété dénommée [3], situé [Adresse 2].

Des charges étant demeurées impayées, par courriers recommandés des 5 janvier 2023 et 26 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA ESTUBLIER a mis en demeure la SCI SANTA LIVIA d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA ESTUBLIER, a assigné la SCI SANTA LIVIA, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 6 007,39 euros, au titre des charges de copropriété impayées et aux frais exposés nécessaires au recouvrement des créances, de 2 000 euros à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive, de 1 347 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignée par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, la SCI SANTA LIVIA n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 20 mars 2024.

A l’issue de cette audience, les parties présentes ont été informées de la mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

La SCI SANTA LIVIA a été mise en demeure le 26 avril 2023 de régler la somme de 4 440,49 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2023 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes dues du 26 janvier 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mars 2022, 26 août 2022, 7 avril 2023, 31 juillet 2023, approuvant les comptes 2021/2022, 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds des exercices exercice 2021/2022 ; 2022/2023 et 2023/2024,

— les lettres de mises en demeure des 5 janvier 2023 et 26 avril 2023 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 6 007,39 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme totale de 1 740,03 euros, correspondant aux frais de mise en demeure et de relance (405,60 euros) des 19 octobre 2021, 10 novembre 2021, 19 janvier 2022, 10 février 2022, 19 avril 2022, 10 novembre 2022, 5 janvier 2023, 26 avril 2023, qui apparaissent non nécessaires, dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet, ainsi que les frais de contentieux et de commandement de payer (1 334,43 euros), des 25 avril 2022, 4 mai 2022, 16 décembre 2022, 19 septembre 2023 et 17 novembre 2023, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 4 267,36 euros, au titre des charges impayées pour la période du 1 juillet 2021 au 1er janvier 2024.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 4 267,36 euros.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré, pas plus que la mauvaise foi du débiteur. Surabondamment, la partie demanderesse n’établit pas qu’elle subit un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

La SCI SANTA LIVIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1 347 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alexandra MATTIOLI, Première Vice-Présidente, déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI SANTA LIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA ESTUBLIER, la somme de 4 267,36 euros pour la période du 1 juillet 2021 au 1er janvier 2024, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir et des frais exposés nécessaires au recouvrement de sa créance ;

DEBOUTONS syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA ESTUBLIER de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SCI SANTA LIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA ESTUBLIER, la somme de 1 347 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SANTA LIVIA aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLA PRESIDENTE