Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04322 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOUN

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 22 Octobre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [V], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [O] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 février 2022, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Madame [O] [D], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 390,78 euros outre une provision sur charges de 151,94 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 27 septembre 2023 à Madame [O] [D] :

un commandement de fournir les justificatifs d’assurance ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 675,85 €.

Par courrier simple du 25 juillet 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 mars 2024 et signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés et pour défaut d’assurance ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [D] ;

— de condamner Madame [O] [D] au paiement des sommes suivantes :

842,48 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 29 février 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par notification électronique le 6 mars 2024.

L’audience s’est tenue le 22 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 106,94 € sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, en indiquant être d’accord pour des délais de paiement mais que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été transmise.

Madame [O] [D], malgré sa convocation régulière, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 6 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [O] [D] le 27 septembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 675,85 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [O] [D] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 novembre 2023.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement, il n’y a pas lieu d’examiner la demande fondée sur le défaut d’assurance.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [O] [D] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [D] et de dire que faute par Madame [O] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 106,94 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [D] à payer la somme de 106,94 € actualisée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Madame [O] [D] a effectué un dernier règlement le 18 septembre 2024 pour le mois d’août 2024 d’un montant de 158,42 euros, caractérisant la reprise de paiement des loyers d’août 2024. Toutefois, il apparaît, au jour de l’audience, que le paiement du loyer de septembre 2024 n’a pas été effectué. Ainsi, le décompte est arrêté au 30 septembre 2024. Or, il convient d’indiquer que Madame [O] [D] a, pour habitude, de procéder au paiement le mois suivant tel que démontré dans le décompte. Par exemple, le versement du loyer d’août 2024 a été effectué le 18 septembre 2024. Dès lors, il convient de considérer que le paiement du loyer courant a effectivement repris puisque, au regard des habitudes de la locataire, le dernier loyer courant devrait être payé au mois d’octobre 2024 alors que le décompte est arrêté au 30 septembre 2024.

Par conséquent, la reprise du paiement des loyers courants a effectivement repris.

Dans ces conditions, en l’absence d’opposition du bailleur, eu égard aux efforts fournis par le locataire et au regard des indications de ce dernier, il convient d’accorder à Madame [O] [D] des délais de paiement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

En cas de non respect des délais de paiement, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [D] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ;

CONSTATE que le bail conclu le 10 février 2022 entre l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et Madame [O] [D] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [D] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE la somme de 106,94 € arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [O] [D] à se libérer en 10 mensualités de 10,00 euros, la 11ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux.

DIT que faute par Madame [O] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [O] [D] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE