TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CARUS

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e FOLCH et M^e DUVAL

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/13989 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C23AJ

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Octobre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 04 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A. CABINET LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en son établissement sis [Adresse 12] et en la personne de son représentant légal y domicilié

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par Maître Anne CARUS de la SELAS CARUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0543

DEFENDEURS

Monsieur [H] [G]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0960

S.A.S. BRASAO ALESIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas DUVAL de la SELARL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0493, avocat postulant, et par Maître Lucilia GRILO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 04 Septembre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [H] [G] est propriétaire d’une boutique (lot n°1) située au rez-de-chaussée à droite de l’entrée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14].

Ce local commercial est donné à bail commercial à la SAS Brasao Alésia qui l’exploite pour une activité de restauration rapide. La SAS Brasao a réalisé des travaux de transformation et d’aménagement de la boutique à la suite desquels il a été constaté l’apparition de désordres au sein de certains appartements situés au 1er étage de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], par l’intermédiaire de son syndic de copropriété, le cabinet Loiselet et Daigremont, a fait procéder à un constat d’huissier le 26 avril 2022, et a mis en demeure, par courriers recommandés avec accusés de réception des 28 avril et 23 mai 2022, Monsieur [H] [G] de procéder à l’arrêt des travaux réalisés par son preneur à bail commercial ainsi qu’à la dépose du système de climatisation fixé « sur le mur de la copropriété voisine […] sans autorisation préalable ».

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2022, il a été porté à l’ordre du jour un point d’information sur ces travaux impactant les parties communes et réalisés « sans autorisation d’assemblée générale », notamment s’agissant de « la mise en place d’une gaine d’extraction des fumées parcourant le long de la façade provoquant des nuisances sonores et ayant un impact sur la structure même de la façade côté cour » (résolution n° 16). L’assemblée générale des copropriétaires a demandé à Monsieur [H] [G] et à la SAS Brasao Alésia de « présenter une solution qui satisfasse l’ensemble des copropriétaires faute de quoi une action en justice » sera engagée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 14] a fait procéder à un nouveau constat de commissaire de justice le 25 novembre 2022 constatant la poursuite des travaux et l’apparition de fissures au sein des logements situés aux premier et deuxième étages de l’immeuble aux droits de la boutique située au rez-de-chaussée et exploitée par la SAS Brasao Alésia.

En outre, l’exploitation du restaurant a donné lieu à des plaintes de la part des occupants de l’immeuble portant sur des nuisances sonores, olfactives et vibratoires et a un nouveau constat d’huissier en date du 5 janvier 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 janvier 2023, la société Brasao Alésia de cesser toute activité de restauration, de faire cesser les nuisances relatives à l’exploitation du restaurant, de déposer la gaine d’extraction posée sur le mur pignon de la copropriété ainsi que la ventilation posée sur le toit de la boutique donnant sur la cour de l’immeuble et de remettre à l’état initial la partie de la boutique donnant sur la cour sur laquelle une ouverture aux fins de réaliser une sortie de secours a été créée par le preneur à bail.

C’est dans ces circonstances que par ordonnance de référés en date du 13 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Monsieur [D] [L] en qualité d’expert judiciaire, remplacé par Monsieur [J] [N] par ordonnance du 17 mars 2023. Les mesures d’expertise sont actuellement en cours.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 14ème a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [H] [G] et la SAS Brasao Alésia aux fins de voir ordonner la cessation sous astreinte des travaux, la cessation des activités de restauration, la résiliation judiciaire du bail commercial ainsi que l’indemnisation des préjudices subis (présente procédure enregistrée à la 8ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 23/12989).

Dans le même temps et à la demande de Monsieur [H] [G], il a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2023 les résolutions n° 15 et 16 ayant pour objet d’autoriser les travaux de mise aux normes de l’électricité ainsi qu’une demande d’autorisation de régularisation des travaux d’installation d’extraction de cuisine professionnelle et les travaux de raccordement.

L’assemblée générale des copropriétaires ayant rejeté ces résolutions, Monsieur [H] [G] a, par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] Paris 14ème en annulation de ces deux résolutions pour abus de majorité et en demande d’autorisation à effectuer les travaux de mise aux normes électriques (procédure enregistrée à la 8ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 23/15837).

Par bulletin de mise en état du 19 mars 2024 dans le cadre de la présente procédure, les parties ont reçu injonction du juge de la mise en état de rencontrer un médiateur.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, Monsieur [H] [G] sollicite du juge de la mise en état de :

« Vu les articles 789 et 378 du code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER que M. [G] est recevable et bien fondé en sa demande,

Ce faisant,

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de la décision à venir dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro 23/15837 pendante devant la 8ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris, et dans l’attente du rapport définitif de l’expert judiciaire,

RESERVER les dépens et les frais irrépétibles ».

Monsieur [H] [G] fait valoir sur le fondement des articles 789 et 378 du code de procédure civile que :

— le syndicat des copropriétaires indique dans son assignation que les mesures d’expertise sont en cours et qu’il formulera des demandes indemnitaires dès lors que l’expert aura évalué les préjudices subis aux termes de son rapport d’expertise ; ainsi ce rapport permettra de déterminer la réalité ou non des nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure ce qui justifie la demande de sursis à statuer,

— s’agissant de la procédure pendante devant la 8ème chambre, 3ème section, du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 23/15837), l’issue de cette procédure est déterminante puisque les demandes de remise en état et de résiliation de bail formées par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ont des conséquences considérables et coûteuses alors qu’aucune nuisance n’est avérée de sorte que le sort des demandes de régularisation et d’autorisation qui ont été faites doivent préalablement être tranchées.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, la SAS Brasao Alésia demande au juge de la mise en état de :

« Vu les articles 789 et 378 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER la société BRASAO recevable est bien fondé dans ses demandes ;

SURSOIR A STATUER dans l’attente (i) du rapport définitif de l’expert judiciaire et de (ii) la décision à venir dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro 23/15837 pendante devant la 8ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris et dans l’attente du rapport définitif de l’expert Judiciaire,

RESERVER les dépens et les frais irrépétibles ».

La SAS Brasao Alésia s’associe aux demandes et soulève les mêmes moyens que ceux de son bailleur, Monsieur [H] [G].

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] demande au juge de la mise en état de :

« Vu les articles 73, 74, 378 et 789 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence,

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] est recevable et bien fondé en toutes ses demandes,

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER irrecevable la demande de sursis à statuer de Monsieur [G] et de la société BRASAO ALESIA introduite par des conclusions d’incident notifiées respectivement le 18 novembre 2024 et le 14 juin 2024,

A TITRE SUBSIDIAIRE

DEBOUTER Monsieur [P] et la société BRASAO ALESIA de toutes leurs demandes,

CONDAMNER Monsieur [P] et la société BRASAO ALESIA, solidairement, à verser au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la demande de sursis à statuer est une exception de procédure qui doit être soulevée avant toute défense au fond à peine d’irrecevabilité ; Monsieur [H] [G] a signifié des conclusions au fond dans la présente procédure les 12 février 2024 et 14 juin 2024 et la SAS Brasao Alésia a signifié des conclusions le 20 février 2024 alors que les conclusions d’incident de ces deux parties à l’instance ont été notifiées respectivement les 14 juin et 18 novembre 2024 ; Monsieur [H] [G] et la SAS Brasao Alésia, avant de signifier leurs premières conclusions au fond, avaient parfaitement connaissance qu’ils auraient dû, au préalable, communiquer une demande de sursis par voie des conclusions d’incident ;

— à titre subsidiaire, il n’est pas nécessaire de surseoir à statuer puisque les prétentions du syndicat des copropriétaires visent principalement à remettre en l’état les parties communes de l’immeuble dans lesquelles ont été réalisés des travaux illicites sans l’accord de l’assemblée générale ainsi que de respecter les clauses du règlement de copropriété quant à la destination de la boutique transformée en restaurant ; de plus, la demande de remise en état ne sera pas impactée par la décision à venir devant trancher la validité des résolutions ayant pour objet les autorisations ou interdications d’exploitation sollicitées a posteriori par la SAS Brasao Alésia ; l’annulation de ces résolutions ne saurait en outre avoir pour effet d’autoriser les travaux en question ; enfin, le rapport d’expertise n’est pas susceptible d’exercer une quelconque influence sur l’issue du présent litige dans la mesure l’expert a pour mission de vérifier notamment l’absence de tout désordre structurel à la suite de l’apparition de fissures dans les appartements.

L’incident a été plaidé à l’audience du 17 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance […]».

L’article 378 du code de procédure civile prévoit, quant à lui, que « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

L’article 73 du code de procédure civile définit l’exception de procédure comme « tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ».

L’article 74 du même code prévoit qu’une exception de procédure doit être soulevée simultanément ou avant toute défense au fond à peine d’irrecevabilité.

Il résulte de l’ensemble de ces textes que le sursis à statuer est une exception de procédure qui doit donc être soulevée avant toute défense au fond (Cass. 2ème civ. 13 mars 2008, n° 07-11.384 et Cass. 2ème civ. 12 mai 2016, n° 14-28.086).

En l’espèce, Monsieur [H] [G] et la SAS Brasao Alésia sollicitent, aux termes de conclusions d’incident respectivement notifiées par voie électronique les 14 juin et 18 novembre 2024, un sursis à statuer en raison

— d’une part, des opérations d’expertise en cours ;

— et d’autre part, de la procédure pendante devant la 3ème section de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 23/15837) dont l’issue de cette procédure serait, selon les demandeurs à l’incident, déterminante sur la solution du présent litige.

Or, à la suite de l’assignation délivrée le 20 octobre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires, Monsieur [H] [G] et la SAS Brasao Alésia ont également notifié des conclusions au fond respectivement les 12 et 20 février 2024.

A ces dates, les parties avaient connaissance tant des opérations d’expertise actuellement en cours, puisque l’expertise a été ordonnée par ordonnance de référés en date du 13 février 2023, que de la procédure pendante devant la 3ème section de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, puisque l’assignation a été délivrée, dans cette procédure, le 4 décembre 2023 par Monsieur [H] [G] lui-même.

Ainsi, les conclusions d’incident ont été notifiées postérieurement aux premières conclusions au fond de Monsieur [H] [G] et de la SAS Brasao Alésia ce qui rend irrecevables les demandes de sursis à statuer formées par ces derniers.

Au surplus, il sera souligné que la mission de l’expert est d’examiner les désordres résultant des travaux réalisés par la SAS Brasao Alésia et affectant les parties communes de l’immeuble, et d’en déterminer leurs origines.

Les demandes du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure sont, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, de :

— remettre en état les parties communes, et notamment les souches et la gaine d’extraction métallique ainsi que le système de climatisation/aération sur le mur pignon de la copropriété,

— cesser tout activité de restauration de la SAS Brasao Alésia et résilier judiciairement le bail commercial,

— indemniser les préjudices subis par la copropriété.

Ces demandes sont fondées sur le fait que :

— les travaux affectent les parties communes et ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965),

— ces travaux sont contraires au règlement de copropriété ainsi qu’à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965),

— l’activité de restauration exercée par la SAS Brasao Alésia est contraire à la destination de l’immeuble (article 8 de la loi du 10 juillet 1965),

— la demande de résiliation du bail commercial repose sur l’action oblique.

Ces prétentions et moyens sont dès lors indépendants de la mission de l’expert judiciaire.

En outre, concernant la procédure pendante devant la 3ème section de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 23/15837), l’objet de ce litige est l’annulation des résolutions n° 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2023 portant sur l’autorisation de procéder à des travaux d’électricité et sur l’autorisation de régulariser les travaux effectués sans autorisation préalable (travaux litigieux faisant l’objet de la présente procédure).

Cependant :

— d’une part, la demande d’autorisation portant sur les travaux d’électricité, objet de la résolution n°15, n’est pas concernée par la demande de remise en état formée dans le cadre de la présente procédure ; dès lors, la procédure suivie sous le numéro 23/15837 est, à cet égard, sans incidence sur la présente instance ;

— d’autre part, s’agissant de la résolution n°16, portant sur la régularisation des travaux réalisés sans autorisation, l’objet de la procédure suivie sous le numéro 23/15837 consiste à déterminer si son vote n’est entaché d’aucune irrégularité et si l’assemblée générale n’a commis aucun abus de majorité en refusant de faire droit à cette demande ; il n’est ainsi pas établi que la décision qui sera rendue dans le cadre de cette procédure soit susceptible d’influer celle à intervenir dans le présent dossier puisque même à supposer que cette résolution soit annulée et qu’il soit fait droit à la demande, ces deux décisions ne seraient pas pour autant contradictoires dès lors que l’annulation de la résolution ne vaut pas autorisation de faire les travaux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [G] et la SAS Brasao Alésia supporteront in solidum les entiers dépens de l’incident et seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevable la demande de suris à statuer formée par Monsieur [H] [G] et la SAS Brasao Alésia,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [G] et la SAS Brasao Alésia aux entiers dépens de l’incident,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [G] et la SAS Brasao Alésia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du Mardi 16 décembre 2025 à 10h pour

— conclusions au fond en défense à notifier au plus tard le 14 octobre 2025,

— conclusions au fond en demande à notifier au plus tard le 2 décembre 2025,

— clôture et fixation sauf avis contraire des parties.

Faite et rendue à [Localité 13] le 04 Septembre 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état