T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/01127 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KR65

MINUTE n° : 2025/ 417

DATE : 16 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.S. OCEAN DRIVE,

domiciliée : chez LISNARD CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Barbara BALDASSARI, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

S.C.I. AMASCI,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Geoffrey BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 07 Mai 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 18 Juin 2025 et prorogée au 16 Juillet 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Barbara BALDASSARI

M^e Geoffrey BARTHELEMY

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Barbara BALDASSARI

M^e Geoffrey BARTHELEMY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 février 2025, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes et soutenu à l’audience du 7 mai 2025, la S.A.S. OCEAN DRIVE a fait assigner la S.C.I. AMASCI à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert relativement aux désordres affectant le local commercial situé au sein de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 7], qu’elle exploite suite à la cession de fonds de commerce à son profit en date du 2 mai 2024. Il est sollicité en outre d’autoriser le séquestre des loyers à venir auprès de la caisse des dépôts et consignations, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Elle fait valoir qu’à l’occasion d’intempéries, elle a constaté que la toiture d’une des terrasses couvertes du local qu’elle exploite s’est décollée des murs, sans que ces désordres ne soient liés aux fuites faisant l’objet d’une clause insérée au contrat de bail et estime que sa réparation incombe au bailleur.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 7 mai 2025, la S.C.I. AMASCI a formulé protestations et réserves sur la demande d’expertise, a sollicité le rejet de la demande sur la consignation des loyers, d’enjoindre à la S.A.S. OCEAN DRIVE de produire aux débats son attestation d’assurance en cours de validité et de lui rappeler qu’elle est dans l’obligation de procéder au règlement du loyer le 1er de chaque mois en application du contrat de bail.

Elle soutient, à l’appui du contrat de bail, que la réparation des fuites sur les terrasses couvertes est la charge du preneur et estime qu’en l’état des investigations à mener pour déterminer la nature et l’origine des désordres, aucun élément versé aux débats ne permet d’établir que la charge des travaux lui incombe et que par conséquent, la S.A.S. OCEAN DRIVE ne justifie pas du séquestre des loyers.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du code de procédure civile prévoit : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 1719 du code civil prévoit par ailleurs que " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Il résulte de la clause intitulée « désignation des lieux loués » insérée au contrat de bail du 17 juin 2020 (page 3 et 4 – pièce 2), reproduite à l’article 2-2 de la cession du fonds de commerce du 2 mai 2024 (page 6 – pièce 1) que l’exploitation de la terrasse d’environ 100 mètres carrés en partie fermée et celle d’environ 150 mètres carrés fermée en structure démontable :

« se fait sous l’entière responsabilité du locataire à charge pour lui d’obtenir toutes les autorisations administratives y relatives, sans pouvoir exiger du bailleur un quelconque dédommagement en cas de retrait de ces autorisations…

Ainsi que lesdits lieux se poursuivent et comportent, dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance et sans pouvoir prétendre à aucuns travaux de remise en état ou réparation pendant le cours de la location, ni à aucune diminution de loyer pour quelconque cause que ce soit. "

Aux termes de cette même clause, le preneur a été informé que les terrasses couvertes présentent des fuites et que la responsabilité du bailleur ne pourra pas être engagée relativement à d’éventuels futurs travaux qui seraient nécessaires pour leur remise en état.

La S.A.S. OCEAN DRIVE produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 septembre 2024 aux termes duquel, il a été constaté un dégât des eaux dans une partie du local associé à la terrasse couverte à usage de restaurant et bar (plaque au niveau du plafond qui se décolle d’une dizaine de centimètres, matériaux en état de dégradation qui se désagrègent laissant pénétrer l’eau au niveau des poutres avant et de la gouttière).

Au vu des désordres constatés et des investigations à mener pour en déterminer la nature et leur origine, l’obligation générale de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail et de jouissance paisible ne pouvant être exclue de manière claire et évidente, la S.A.S. OCEAN DRIVE justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise, de nature à rapporter les éléments de preuve pour la résolution de la situation litigieuse opposant bailleur et locataire, toute action en ce sens n’étant pas manifestement vouée à l’échec.

L’expertise à laquelle il est fait droit dans un intérêt probatoire au profit de la S.A.S. OCEAN DRIVE sera ordonnée à ses frais avancés.

La mission de l’expert sera fixée au dispositif de la présente décision, en reprenant l’essentiel des éléments demandés. Toutefois, il n’est pas utile de procéder à une description exhaustive du bien sauf pour ce qui est en lien avec les désordres. De manière générale, la mission de l’expert sera simplifiée, notamment sur les préjudices, et le délai laissé aux parties pour fournir les devis sera laissé à l’initiative de l’expert, qui doit conserver la maîtrise des opérations. La requérante sera déboutée du surplus de ses demandes relatives à la mission de l’expert.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : " le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ".

Sur la demande de séquestre des loyers, il est constant que, pour obtenir une autorisation de suspension de paiement du loyer, le locataire doit rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués pour son activité.

En l’espèce, la S.A.S. OCEAN DRIVE ne justifie pas avoir été totalement empêchée dans l’exercice de son activité commerciale et en l’état de la mesure d’expertise ordonnée, afin de déterminer notamment la nature des désordres affectant le local commercial, la prise en charge de leur réparation par le preneur n’étant pas exclue, en application des clauses prévues par le contrat de bail et la cession de fonds de commerce, l’obligation se heurte à une contestation sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Par conséquent, il convient de rappeler que la S.A.S. OCEAN DRIVE est tenue au paiement des loyers commerciaux, conformément aux termes du contrat de bail consenti par la S.C.I. AMASCI.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la S.A.S. OCEAN DRIVE à produire son attestation d’assurance en cours de validité, elle justifie être titulaire d’un contrat d’assurance souscrit auprès de la compagnie d’assurances Allianz Profil Pro n° 64009508, sous réserve du paiement des cotisations du 19 novembre 2024 au 19 avril 2026, rendant la demande sans objet.

La S.A.S. OCEAN DRIVE conservera la charge des dépens, eu égard à la nature de sa demande à laquelle il est fait droit dans son intérêt.

Il sera donné acte à S.C.I. AMASCI de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité ni de garantie.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [K] [L]

LOGIC ETUDES EXPERTISES Pôle d’Excellence Jean Louis -

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 5]

Qui aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux situés au sein de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] à [Localité 8] objets des conventions entre les parties;

— rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ; établir la chronologie des étapes des travaux en précisant très exactement la teneur des travaux entrepris, le rôle ou la mission de chaque intervenant partie à la procédure ;

— dire si les locaux présentent les désordres relatés dans l’assignation et constatés le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 septembre 2024 ; les décrire ; en rechercher l’origine et les causes ;

— décrire la situation de l’installation de la terrasse couverte à usage de restaurant et bar en cause ; dire notamment si les désordres ont un lien direct avec les fuites d’eau mentionnées dans la clause intitulée « désignation des lieux loués » in fine, insérée au contrat de bail du 17 juin 2020 (page 3 et 4) et reproduite à l’article 2-2 de la cession du fonds de commerce du 2 mai 2024 (page 6) ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner son avis sur les autres préjudices éventuellement invoqués par la partie demanderesse, en particulier sur la durée des travaux de reprise, la durée totale du préjudice de jouissance ainsi que les modes de calcul des préjudices proposés par la partie demanderesse ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que devra consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 9 septembre 2025 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre milles euros (4000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

DISONS que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l’expert organisera la première réunion ;

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

DISONS toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges ;

DISONS que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu;

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’UN MOIS ;

DISONS qu’à l’issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 9 mars 2026, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu’il pourra se contenter d’adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;

DISONS qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui assurera le contrôle et s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au séquestre des loyers ;

DISONS la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la S.A.S. OCEAN DRIVE à la production de son attestation d’assurance sans objet ;

CONDAMNONS la S.A.S. OCEAN DRIVE aux dépens de l’instance ;

DONNONS ACTE à S.C.I. AMASCI de ses protestations et réserves ;

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,