TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Décembre 2025

Dossier N° RG 22/05615 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JRP2

Minute n° : 2025/317

AFFAIRE :

[P] [M], [W] [C] épouse [M] C/ Syndicat des copropriétaires L’ETOILE D’OR pris en la personne de son syndic en exercice la société AGI

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Aurore COMBERTON

GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [K] [D] de la SELARL CABINET [D]-LAMBERT ASSOCIES

Maître [F] [X]

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [M],

Madame [W] [C] épouse [M]

demeurants [Adresse 1]

représentés par Maître Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires L’ETOILE D’OR pris en la personne de son syndic en exercice la société AGI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 17 août 2022, les époux [M] faisaient assigner le syndicat des copropriétaires L'[Adresse 3] d’or, pris en la personne de son syndic en exercice la Société AGI “Agence Générale Immobilière” sur le fondement des articles 14 et 24 de la loi du 10 juillet 1965

Propriétaires, en vertu d’un acte notarié en date du 3 février 2005, d’un studio dans un ensemble immobilier en rez-de-jardin à [Localité 6], [Adresse 5], les époux [M] avaient constaté en octobre 2015 des remontées d’humidité dans leur appartement causant d’importants dommages.

Compte tenu de la dégradation du studio leur locataire avait été contraint de donner congé.

Une expertise avait été diligentée par le cabinet Saretec commis par leur assureur. Le rapport déposé le 14 janvier 2016 faisait ressortir une absence de vide sanitaire, d’isolation sur les murs, d’étanchéité lourde sur les parties enterrées, et sur le mur de refend donnant sur la partie d’habitation N +1. Les dégâts provoqués par l’humidité touchaient l’ensemble du studio, peinture, aménagements etc.

L’assurance de la copropriété ne garantissait pas la prise en charge de ces dommages, l’origine des entrées d’eau ne pouvant être considérée comme accidentelle.

Cette absence de garantie ne dégageait pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Par courrier RAR en date du 18 mars 2016, les époux [M] sollicitaient du syndic la mise en place des mesures d’urgence nécessaires, et l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du vote du budget pour la mise hors d’eau de leur appartement.

Le 30 mai 2016 le syndic invitait Monsieur [M] à se rapprocher de son assurance habitation afin de saisir un bureau d’études pour l’établissement d’un cahier des charges pour les travaux nécessaires.

Parallèlement une expertise était diligentée par l’assurance de protection juridique de Monsieur [M] qui commettait la société Polyexpert. Celle-ci déposait son rapport le 1er août 2016.

Elle jugeait probable que les infiltrations proviennent d’un problème d’étanchéité au droit du mur est. Elle préconisait la mise en place d’une étanchéité du mur enterré par la copropriété ainsi que l’installation d’un drain pluvial qui permettrait d’atténuer fortement les dommages d’humidité et de remontées dans l’appartement.

Il lui paraissait que la responsabilité de la copropriété était engagée. De plus les rapports d’assemblée générale mentionnaient qu’à chaque vote les réparations étaient refusées par les copropriétaires. Le cabinet rappelait que la réclamation portait sur la remise en état de l’appartement pour un enjeu de 3000 € plus une perte de loyer de 2000 € au jour de l’expertise.

Parallèlement le cabinet adressait un courrier au syndicat des copropriétaires pour lui faire part de ses constatations. Deux solutions amiables étaient proposées auxquelles le syndic ne donnait pas suite.

Les époux [M] saisissaient donc le juge des référés en vue d’une expertise judiciaire. Il était fait droit à la demande par ordonnance en date du 28 décembre 2016. L’expert judiciaire déposait son rapport le 3 avril 2019.

Le rapport d’expertise confirmait la réalité des dommages affectant la studette de 13,85 m² en rez-de-jardin d’un immeuble construit en 1958. Ancien cellier transformé en studio par les propriétaires précédents, il était entièrement recouvert de moisissures.

Le test d’humidité révélait une saturation en pied des murs périphériques et de la cloison y compris en période sèche.

L’expert relevait qu’aucune coupure de capillarité entre les fondations et les murs extérieurs n’avait été réalisée. L’eau contenue dans les terres migrait vers les murs périphériques. L’enduit ainsi que la peinture acrylique formait une barrière étanche ne permettant pas le séchage des murs ce qui entraînait leur cloquage.

L’immeuble était construit sur un terrain en pente, de sorte que le mur arrière était adossé contre le vide sanitaire de l’immeuble. La terre sous ce vide arrivait à mi-hauteur du mur et touchait la moitié de la hauteur du mur qui ne possédait pas d’étanchéité. Le mur côté pignon était semi enterré et ne possédait pas d’étanchéité. Le sol visiblement d’origine consistait en un dallage béton sans protection contre l’humidité. La cloison posée sur ce sol était affectée par les remontées au niveau du dallage.

La vapeur d’eau générée par l’activité des occupants ainsi que l’humidité des remontées capillaires se condensaient sur les parois froides et formait des moisissures. Le local n’était pas équipé d’une VMC susceptible d’évacuer l’humidité de l’air.

Les grilles de ventilation du vide sanitaire longeant la partie arrière de l’immeuble étaient insuffisantes. Par ailleurs le vide sanitaire comprenait plusieurs collecteurs et conduites dont il serait nécessaire de vérifier l’étanchéité.

Le tuyau d’eaux pluviales enterré le long du pignon au niveau du studio présentait deux cassures et le regard était encombré par les végétaux. Ce tuyau pouvait entretenir une humidité constante au niveau du mur enterré du studio.

La copropriété avait voté en 1989 le changement de destination du local lors d’une assemblée générale du 18 avril 1988 peu de temps avant la cession à Monsieur [S], auteur des époux [M]. Un modificatif de l’état descriptif avait été déposé devant notaire les 12 et 13 juillet 1990. Le bien était alors qualifié de studette.

L’expert estimait que l’exiguïté du local rendait la mise en conformité particulièrement difficile.

Seuls des travaux d’amélioration pouvaient être suggérés, concernant l’étanchéité et l’isolation du sol, les murs intérieurs par la mise en œuvre d’un enduit minéral après décroutage, la réalisation d’une excavation le long de la façade semi enterrée et la mise en œuvre d’un drain avec remblai drainant et exutoire. Concernant le vide sanitaire la construction d’une contre cloison avec ventilation était préconisée. Les aménagements intérieurs nécessitaient la reconstruction de la cloison et la pose de la porte, la création d’une contre cloison à l’arrière avec cunette et exutoire, enduit, reconstruction de la salle d’eau, reprise du réseau électrique, pose d’une VMC, application d’une peinture minérale. Le collecteur d’eaux pluviales devait être repris en coordination avec l’étanchéité sur le mur enterré, excavation et suppression du tuyau, remplacement du collecteur avec raccordement sur les regards et reconstruction.

Ces travaux devraient être étudiés et suivis par un maître d’œuvre.

Le montant total des travaux y compris la maîtrise d’œuvre s’élevait à 36 671,30 € TTC.

Concernant le préjudice locatif l’expert notait que le studio était loué pour un loyer de 400 € mensuels jusqu’au départ du locataire.

Les concluants versaient aux débats le nouvel état descriptif de division en date du 12 juillet 1990, laissant apparaître que le lot 22 était bien une studette avec jouissance d’une partie de terrain.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas procédé aux travaux alors qu’aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé incluant les travaux destinés notamment à assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité, devait être voté à la majorité des voix exprimées, et alors qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire, les époux [M] sollicitaient du tribunal :

– qu’il ordonne au syndicat des copropriétaires de réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans le rapport du 3 avril 2019, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard

– qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 30 689,90 € à parfaire par réactualisation des devis, à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du studio

– qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 33 600 € à parfaire à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice financier

– qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5000 € au titre de leur préjudice moral.

Ils demandaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens incluant les frais d’expertise avec distraction au profit de leur conseil. Ils sollicitaient l’exécution provisoire.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, ils persistaient dans l’intégralité de leurs demandes.

En réponse aux arguments soutenus par le syndicat des copropriétaires, ils observaient que l’origine des désordres se trouvait bien dans les vices de construction affectant l’immeuble, ainsi que le défaut d’entretien du tuyau d’eaux pluviales enterré le long du pignon.

Le nouvel état descriptif de division de la copropriété en date du 12 juillet 1990, enregistré à la publicité foncière, faisait apparaître que le lot 22 était bien une studette avec jouissance d’une partie du terrain. Dès lors le syndicat des copropriétaires ne pouvait se retrancher derrière l’absence d’autorisation par la copropriété du changement de destination du cellier.

Les concluants rappelaient qu’ils réglaient les charges de copropriété afférentes à la studette et non à un cellier.

Contrairement à ce que soutenait le syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire avait bien ventilé les travaux entre les parties communes et les parties privatives.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires L’étoile d’or rappelait en premier lieu qu’il n’avait pas autorisé le changement de destination du lot par une résolution spécifique ou une modification du règlement de copropriété et que la seule modification de la description du lot dans l’état descriptif de division n’avait aucune valeur contractuelle. La destination de studette ne lui était pas opposable.

En cas de changement de destination il appartenait aux copropriétaires de solliciter l’autorisation de procéder aux travaux nécessaires s’ils affectaient les parties communes.

L’existence d’une humidité dans un cellier n’était pas contraire à la destination du lot et ne pouvait engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre d’un vice de construction affectant les parties communes.

Il appartenait à l’auteur des époux [M] de procéder aux demandes d’autorisation et à la réalisation des travaux nécessaires pour la transformation du cellier en appartement en ce compris ceux affectant les parties communes.

L’expert judiciaire avait attribué l’origine des désordres à l’insuffisance des travaux réalisés par l’auteur des époux [M] à l’occasion du changement de destination non autorisée.

Par conséquent aucun vice de construction affectant les parties communes ne pouvait entraîner la responsabilité du syndicat des copropriétaires dès lors que la présence d’humidité dans un cellier, seule destination opposable, n’était pas anormale et que l’origine des désordres était attribuée à l’insuffisance des travaux entrepris par le propriétaire du lot au moment du changement de destination.

Les époux [M] devaient donc être déboutés de leurs demandes.

À titre subsidiaire le syndicat des copropriétaires soutenait que le rapport d’expertise de Madame [B] [E] ne distinguait pas les travaux affectant les parties communes des travaux limités aux parties privatives. Aucune condamnation à la réalisation des travaux sur les parties communes ou à indemnisation pour le surplus ne pouvait prospérer.

En tout état de cause le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens incluant les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 2 décembre 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du vendeur

Par acte authentique en date du 3 février 2005 les époux [M] ont acquis de Monsieur [S] le lot n° 22 de l’ensemble immobilier résidence [Adresse 4] consistant en une studette et jouissance privative de jardin et les 34/1000 de la propriété du sol et des parties communes, pour le prix de 52 000 €. La superficie de la partie privative dite loi Carrez était de 13,85 m².

Monsieur [S] avait lui-même acquis le bien par acte notarié en date du 31 juillet 1989. Par acte notarié en date du 25 octobre 1991 il avait été établi une constitution du droit d’usage d’habitation par Monsieur [S] au profit de Madame [Z] [U] épouse de Monsieur [O] [S]. Ce droit d’usage et d’habitation s’était éteint par l’intervention à l’acte de vente du 3 février 2005 de Madame [U] qui y avait renoncé.

L’acquéreur déclarait à l’acte qu’un avant-contrat avait été passé le 9 décembre 2004, qu’il était bien un acquéreur non professionnel et que le bien était à usage d’habitation.

Le vendeur déclarait à l’acte que le bien n’était pas insalubre, qu’il n’avait pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant son aspect extérieur ni les parties communes ou qui n’auraient pas été autorisés par l’assemblée des copropriétaires, qu’il n’avait pas modifié la destination du bien en contravention avec le règlement de copropriété ou la loi.

Appelé aux opérations d’expertise Monsieur [S] expliquait avoir acquis le bien dans le même état et ne pas être à l’origine des travaux d’aménagement du cellier en studette. Il précisait que seules les fenêtres à l’origine en bois avaient été remplacées par des menuiseries PVC à double vitrage.

Toutefois l’expert reproduit dans son rapport un extrait de l’acte de vente de Monsieur [S] du 31 juillet 1989 selon lequel le lot portant à l’époque le n°10 consistait en un cellier au sous-sol et les 6/1000 des choses communes de l’immeuble. Monsieur [S] avait acquis le bien pour le prix de 4500 Fr. Il ne s’agissait pas là du prix d’un studio à [Localité 6].

Il est donc établi que les travaux ont été réalisés par le vendeur.

L’expert relevait que la copropriété avait voté en 1989 le changement de destination du local lors d’une assemblée générale du 18 avril 1988 peu de temps avant la cession à Monsieur [S], lequel présidait l’assemblée générale.

Un modificatif de l’état descriptif de division avait été déposé devant notaire les 12 et 13 juillet 1990. Le bien portait le n° 22 et était qualifié de studette. L’expert observait que cela ne signifiait pas que ces locaux auraient été transformés en habitation à cette date.

La modification de l’état descriptif de division n’exemptait par le copropriétaire procédant au changement de destination de réaliser les travaux dans les règles de l’art, ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires.

Au regard de la gravité des désordres décrits tant par les experts de compagnie d’assurances que par l’expert judiciaire, il paraît peu probable que les désordres soient passés inaperçus aux yeux du vendeur entre 1989 et 2005.

Il appartenait à Monsieur [S] de réaliser les travaux nécessaires pour rendre habitable un local qui n’avait pas été conçu ni équipé à cette fin, notamment l’étanchéité, indispensable pour rendre habitable un local qui n’était pas jusque-là pas destiné à l’habitation, alors que celui-ci était situé au rez-de-chaussée de l’immeuble édifié sur un terrain en pente et dont le mur était semi enterré au niveau du local litigieux.

A moins qu’il n’obtienne l’accord des copropriétaires pour prendre en charge les travaux affectant les parties communes, l’ensemble de ces travaux était à sa charge.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La description des travaux nécessaires à l’habitabilité du studio par l’expert judiciaire démontre que ceux-ci ne pouvaient être réalisés sans toucher aux parties communes : nécessité de modifier la ventilation du vide sanitaire, de réaliser l’étanchéité du mur enterré à l’arrière de l’immeuble adossé au vide sanitaire, de mettre en œuvre un drain, de réparer les cassures du tuyau d’eaux pluviales enterré le long du pignon, de mettre en œuvre un dallage béton avec polyane, notamment.

Les travaux nécessitaient l’autorisation spécifique de l’assemblée des copropriétaires à la majorité absolue de l’article 25.

Aux termes de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander à l’assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de les autoriser à faire, à leurs frais, des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Toutefois celle-ci n’avait nullement l’obligation de les prendre en charge financièrement dès lors qu’elle ne faisait que répondre à un souhait d’un copropriétaire.

L’acceptation de principe par l’assemblée générale en 1988 du changement de destination du cellier en studio ne valait pas engagement de la copropriété de prendre en charge les travaux indispensables à l’habitabilité du local.

Dès lors la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée pour des désordres résultant de l’absence de réalisation de ces travaux.

Si la mention à l’état descriptif de division du terme de « studette » a pu contribuer à tromper les acquéreurs sur la qualité du local, la responsabilité n’en incombe pas à la copropriété, mais au vendeur qui l’a cédé en qualité de logement alors qu’il s’agissait d’une dépendance.

Les demandeurs ne peuvent qu’être déboutés des demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Les dépens seront supportés par les époux [M], incluant le coût de l’expertise.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les époux [M], partie perdante, sont condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déboute Monsieur [P] [M] et Madame [W] [C] épouse [M] de leurs demandes,

Condamne [P] [M] et Madame [W] [C] épouse [M] aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise,

Condamne [P] [M] et Madame [W] [C] épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires L’étoile d’or la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

Le greffier, Le président,