TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

1ère CHAMBRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

N° RG 24/07807 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIEO

JUGEMENT DU :

10 Février 2025

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son Syndic la société CABINET LECOMTE SYNDIC

C/

[T] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Février 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 09 Décembre 2024.

En présence de [I] [U], magistrate stagiaire.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son Syndic la société CABINET LECOMTE SYNDIC

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [T] [C]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic, le Cabinet Lecomte Syndic, a assigné M. [T] [C] devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience du 9 décembre 2024, afin d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  5.545,57 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.640,70 € à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer, et sur le solde à compter de l’assignation,

— voir ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  151,09 € en remboursement du coût du commandement de payer,

— les entiers dépens et à lui verser la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu, représenté par son avocat, qui s’en est rapporté à son acte introductif d’instance et a déposé son dossier de plaidoirie.

Bien que régulièrement cité, selon acte remis à l’étude, M. [T] [C] n’est ni présent, ni représenté, et n’a adressé aucun courrier pour excuser son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Par ailleurs, en application de l’article 35 du Décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :

Le relevé de propriété de M. [C] concernant les lots 573, 145 et 205 de la copropriété litigieuse, ains que les contrats de syndic applicables du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Il produit également les pièces 5 à 21 de son bordereau justifiant de l’arriéré de charges, ainsi que les pièces 22 à 25 de son bordereau justifiant des frais de relance, les procès-verbaux d’assemblée générale (pièces 26 à 28 de son bordereau) ayant approuvés les comptes de la copropriété.

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner M. [T] [C], à régler la somme de 5.545,47 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 9 septembre 2024.

Sur les intérêts

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du Code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Le commandement de payer du 19 avril 2024 constitue une sommation dont il ressort une interpellation suffisante du débiteur au sens de l’article 1231-6 du Code civil.

Les intérêts sur les sommes dues au titre des charges de copropriété impayées courront à compter du commandement de payer, pour les sommes échues à cette date, puis à compter de l’assignation pour les sommes échues ensuite au fur et à mesure de leur échéance pour les sommes échues depuis l’assignation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

M. [T] [C] s’abstient de régler les charges de copropriété, alors que les appels de fonds sont conformes au règlement de copropriété.

Les manquements répétés de M. [T] [C] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutives d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, d’un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner M. [T] [C] à payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, M. [T] [C], partie perdante, devra supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE M. [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LECOMTE SYNDIC, la somme de 5.545,57 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.640,70 € à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer et sur le solde soit la somme de 1.904,87 € à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation,

— REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande aux fins de capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE M. [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M. [T] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

— CONDAMNE M. [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE