N° RG 25/00191 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZH2 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. COLBAT, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/07/2025 :

Exécutoire à la S.A.S. COLBAT (M^e BRIL)

Copie à [F] [G] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2019, la SAS COLBAT a donné à bail à Monsieur [F] [G] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 506,60 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la SAS COLBAT a fait assigner Monsieur [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 15 mai 2025 pour voir:

— constater que les effets du commandement de payer en date du 17 décembre 2024 sont demeurés infructueux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à son profit,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 30 juin 2019,

— ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [F] [G] à lui payer:

— la somme de 2645,22 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 11 mars 2025 suivant décompte énoncé à l’assignation,

— juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers, et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les charges de 494,60 euros à compter du 18 février 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation à la date anniversaire du bail,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le commandement de payer les loyers, de l’assignation, et de signification à intervenir.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 15 mai 2025, la SAS COLBAT, représentée par son conseil qui a repris le bénéfice de ses écritures à l’audience, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 3813,57 euros, mois de mai 2025 inclus précisant que le locataire n’a pas payé son loyer depuis le mois d’octobre 2024.

Monsieur [F] [G] , présent à l’audience, a indiqué ne pas contester le montant réclamé. Il a fait état de ses difficultés financières.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SAS COLBAT sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [F] [G] à lui verser la somme de 3813,57 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [F] [G] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation financière et personnelle.

Il ressort cependant de la lecture du décompte produit par la bailleresse aux débats qu’il est réclamé une assurance privilège dont rien ne démontre qu’elle doit être mise à la charge du locataire. Elle sera donc déduite du montant réclamé. Il est également réclamé au titre des loyers impayés des frais de commissaire de justice qui n’ont pas à figurer dans ce poste de demande et qui seront donc également retranchés au montant réclamé. La régularisation de charges 2024 n’est pas justifiée au regard des pièces produites aux débats. Il ne sera donc pas fait droit à la demande sur ce fondement. Enfin, les frais de prélèvements impayés ne sont pas justifiés et seront donc également déduits.

Monsieur [F] [G] sera donc condamné à payer à la SAS COLBAT la somme de 3813,57 – 97,04 – 198,36 – 130,89 -0,77 = 3386,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de prévoit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS COLBAT produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 3813,57euros, mois de mai 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [F] [G] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 17 décembre 2024.

Monsieur [F] [G] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois. L’absence de reprise du versement du loyer avant l’audience interdit d’envisager toute suspension des effets de la clause résolutoire au regard de la législation en vigueur.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SAS COLBAT à la date du 17 février 2025.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [F] [G] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 17 février 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 506,60 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [F] [G] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [G] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SAS COLBAT la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [F] [G] à verser à la SAS COLBAT la somme de 3386,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SAS COLBAT à la date du 17 février 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [F] [G] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 506,60 euros charges comprises, à compter de la date du 17 février 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Monsieur [F] [G] à verser à la SAS COLBAT la somme mensuelle de 506,60 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Déboute la SAS COLBAT de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [F] [G] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [F] [G] à payer à la SAS COLBAT la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [F] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT