Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 28 mars 2025, n° 25/00152

TJ Marseille 28 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas réglé les charges dans le délai imparti, rendant la demande de paiement des charges fondée.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et conformes aux dispositions légales.
Rejeté
Préjudice distinct causé par la résistance au paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que les copropriétaires, en tant que parties perdantes, devaient supporter les dépens.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le syndicat avait droit à un remboursement des frais exposés, conformément à l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation solidaire de deux copropriétaires, représentés par un mandataire commun, au paiement de charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts. Les défendeurs, bien que régulièrement cités, n'ont pas comparu.

La question juridique posée était de savoir si les défendeurs devaient être condamnés au paiement des sommes réclamées, compte tenu de leur défaut de comparution et des pièces produites par le syndicat. Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande et le bien-fondé des sommes réclamées au regard des dispositions légales relatives à la copropriété.

Le tribunal a condamné solidairement les défendeurs au paiement des charges de copropriété dues et des frais de recouvrement justifiés, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts. Il a également condamné les défendeurs aux dépens et au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 28 mars 2025, n° 25/00152
Numéro(s) :	25/00152
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 28 Mars 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 28 Février 2025

N° RG 25/00152 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54RP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [I] né le 23 Mars 1969 en ALGERIE, demeurant [Adresse 3] représenté par son mandataire, SELARL AJASSOCIES prise en son établissement de [Localité 7], [Adresse 6], désignée à cette fonction par jugement du 12/11/2024

Monsieur [W] [I] né le 30 Janvier 1966 en ALGERIE, demeurant [Adresse 5] (ALGERIE) représenté par son mandataire, la SELARL AJASSOCIES prise en son établissement de [Localité 7], [Adresse 6], désignée à cette fonction par jugement du 12/11/2024

tous deux non comparants

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] sont copropriétaires indivis du lot 3 au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par jugement du 12 novembre 2024, un mandataire commun à l’indivision a été désigné.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 28 février 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL verse aux débats un décompte actualisé qui ne pourra être pris en compte, ce dernier n’ayant pas été porté à la connaissance des défendeurs.

Il demande de condamner Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] solidairement au paiement :

De la somme de 1414 euros au titre des charges impayées arrêtées au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De la somme de 769,86 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 845,40 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 2200 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1135 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Bien que régulièrement convoqués (cités à personne morale à l’adresse du mandataire commun de l’indivision, à étude et par transmission d’acte à l’étranger), Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] n’étaient ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] par l’intermédiaire du mandataire commun chargé de l’indivision de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 4 janvier 2023 et du 26 mars 2023, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 décembre 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 25 octobre 2023,le relevé de compte arrêté au 13 janvier 2025 à la somme totale de 3029,26€, correspondant à 1414 € dus au titre des charges et travaux et 845,40€ dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 769,86€, le contrat de syndic. Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1414 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er janvier 2024.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 26 mars 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] au paiement de la somme de 769,86 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] sera condamné au paiement de la somme de 60,20 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit les frais de rappel par courrier recommandé.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL la somme de 1135€ selon facture N°58273 versée aux débats, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [W] [I] et Monsieur [L] [I], tous deux représentés par le mandataire commun de l’indivision désignée par décision du 12 novembre 2024 la SELARL AJASSOCIES en la personne de [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL les sommes suivantes :

—  1414 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 mars 2023 ou l’assignation,

—  769,86 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025,

—  60,20 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT