T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 25/00898 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQTK

MINUTE n° : 2025/ 264

DATE : 04 Juin 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia [W]

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 2]

[Adresse 1] [Localité 4]

représenté par M^e Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE

Madame [K] [J] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Société GROUPE CARTHAGE CAPITAL ENERGIE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Laurent LATAPIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Frédéric CHAMBONNAUD

M^e Laurent LATAPIE

2 copies expertises

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Frédéric CHAMBONNAUD

M^e Laurent LATAPIE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 septembre 2015 à effet le 1er novembre 2015, Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X] ont donné à bail commercial à la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE un local comprenant deux parkings aériens privatifs n° 183 et 184, situés [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant paiement d’un loyer annuel de 21.600 euros net, payable mensuellement par termes de 1.800 euros et d’avance, le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges.

La SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE ayant laissé certains loyers impayés, Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X] lui ont fait délivrer le 8 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 16.953,27 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 3 février 2025, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X] ont fait assigner la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation augmentée des charges et accessoires. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 23.913,27 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 janvier 2025, de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

Suivant pièce n° 11 notifiée par RPVA le 20 février 2025, Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X] produisent un décompte des sommes dues, arrêté au 1er février 2025 d’un montant de 30.873,27 euros et tenant compte des sommes versées d’un montant total de 6.222 euros (2.222 + 2.000 + 2.000 euros), actualisant la créance à la somme de 24.651,27 euros.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE a sollicité à titre principal, de sursoir à statuer sur les demandes, à titre subsidiaire, l’octroie de délais de paiement et à titre infiniment subsidiaire, le rejet de l’ensemble des demandes relatives au trouble de jouissance concernant les places de parking et de la rétrocession des frais d’électricité. Il est sollicité en tout état de cause, la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle a procédé au paiement des sommes de 2.222 euros le 5 mars 2025 et de deux fois 2.000 euros les 19 et 27 mars 2025, outre les versements effectués au mois d’avril 2025, réduisant la créance.

Elle soutient par ailleurs, que la créance alléguée correspond à une régularisation importante des charges locatives par le bailleur, qu’elle conteste faisant valoir un trouble de jouissance des places de parking handicapé compris dans le bail et l’interdiction de la rétrocession d’énergie sur le fondement de l’article 1 du Décret du 23 décembre 1994, s’agissant des frais d’électricité.

SUR QUOI

A titre liminaire, il convient de préciser qu’en l’état des pièces vesrées aux débats, il n’y a lieu de sursoir à statuer sur les demandes, d’autant plus que les versements effectués sont intervenus postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte du décompte versé aux débats que la créance comprend la régularisation des charges et taxes foncières, le rappel d’indexation du loyer pour la période du 1er novembre 2019 au 360 septembre 2024, la régularisation de la consommation d’électricité mais également les loyers et provisions sur charges impayés à compter du mois d’août 2024.

Le contrat de bail prévoit que le preneur est redevable de la taxe foncière au prorata de la surface louée (article 9 – page 5) et rembourse sa consommation d’électricité sur la base des compteurs divisionnaires, l’abonnement EDF étant au nom du bailleur (article 14 – page 8), outre les charges de copropriété. L’indexation du loyer est par ailleurs, prévue à l’article 19 du contrat de bail (page 10), sur la base de l’indice connue au 1er trimestre 2015, soit 108,32.

Le commandement de payer, auquel sont annexées les taxes foncières de 2019 à 2024 et les charges de copropriété afférentes aux locaux loués, reproduit le montant des sommes commandées et le décompte de l’indexation des loyers impayés depuis novembre 2019, sur la base de l’indice prévue, conformément à la clause d’échelle mobile insérée au contrat de bail (article 19 du contrat de bail), et au vu du relevé de charges de copropriété pour la période de 2019 à 2023, du relevé EDF pour l’année 2024 et des taxes foncières 2019 à 2024, la validité du commandement de payer apparait non sérieusement contestable.

Ainsi, la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 novembre 2024.

Au vu des versements intervenus postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE étant de bonne foi, il sera fait droit à la demande de délai de paiement, dans les limites compatibles avec les besoins des demandeurs ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, qui sera réputée ne pas avoir joué si les délais accordés sont respectés, à hauteur de 6 mois en l’espèce.

A défaut, l’expulsion de la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE sera diligentée et elle sera redevable à compter du 9 novembre 2024 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, outre les provisions sur charges et accessoires, jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande de provision, en application des clauses insérées au contrat de bail et en l’état des pièces versées aux débats, l’atteinte à la jouissance paisible des places de parking n’étant d’ailleurs pas établie, en l’absence d’élément permettant de corroborer les prétentions de la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE à ce propos et le décompte arrêté au 1er février 2025 prenant en compte les sommes versées les 5, 19 et 27 mars 2025, la créance n’est pas sérieusement contestable, de sorte qu’il convient de condamner la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE à verser à Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X] la somme de 24.651,27 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation échues impayés arrêtés au 30 avril 2025.

La SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE fait en outre valoir avoir procédé à d’autres paiements en avril 2025, sans justifier de ces allégations.

Toutefois, en l’état de sa bonne foi, il convient de lui octroyer des délais de paiement pour se libérer de sa dette, dans une limite compatible avec les besoins de Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X], à hauteur de 6 mois en l’espèce.

La SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE sera condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer et devra, en outre à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu de sursoir à statuer ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 15 septembre 2015 à effet le 1er novembre 2015, entre Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X] et la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE à la date du 9 novembre 2024 ;

EN SUSPENDONS les effets et DISONS qu’elle sera réputée ne pas avoir joué si les délais de paiement accordés sont respectés ;

DISONS qu’à défaut, et sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et que :

— le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible ;

— son expulsion des lieux situés [Adresse 7] à [Localité 5], sera diligentée au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en sus des charges et accessoires, à compter du 9 novembre 2024 et jusqu’à restitution des locaux ;

CONDAMNONS la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X] une provision de 24.651,27 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités provisionnelles d’occupation arrêtés au 30 avril 2025 ;

AUTORISONS à s’en libérer en 6 versements mensuels égaux et successifs en sus du terme courant, le premier versement devant intervenir dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, le second un mois plus tard et ainsi de suite jusqu’à complet paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE aux dépens, frais de commandement inclus ;

CONDAMNONS la SARL CARTHAGE CAPITAL ENERGIE à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [K] [J] épouse [X] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE