TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

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02 avenue de l’Europe Unie 07000 Privas

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/02813 – N° Portalis DBWS-W-B7J-EOTA

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ARDECHE, dont le siège social est sis 7 bis rue de la Recluse – 07000 PRIVAS

comparante

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [O]

née le 10 Novembre 1960 à , demeurant SALVIGNON – 13 Rue Hélène Durand – 07000 PRIVAS

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pauline CARON, juge placé auprès du premier président de la cour d’appel de Nîmes, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Privas selon ordonnance du 1er septembre 2025,

Greffier lors du prononcé de la décision : Siheme MASKAR

Débats tenus à l’audience du 20 Novembre 2025

Jugement prononcé le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2023, l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche a donné à bail à madame Madame [Z] [O] un logement situé 13 rue Hélène Durand Salvignon à Privas moyennant un loyer initial hors charge de 434.35 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juillet 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas par acte du 12 septembre 2025 délivré à personne pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de madame [Z] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de madame [Z] [O] au paiement :

* de la somme de 4377.68 euros arrêtée au 31 août 2025 au titre de l’arriéré des loyers et frais, à parfaire le jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges,

* de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 14 novembre 2025.

À l’audience du 20 Novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche, valablement représenté, a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 4844.58 euros au 13 novembre 2025, hors frais de procédure s’élevant à 438 euros.

Madame [Z] [O] a comparu et s’est engagée à verser 60 euros en plus de son loyer courant et des charges par mois. Elle soutient en outre qu’elle a cessé de régler ses loyers en raison de la présence récurrente de cafards au sein de son logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de madame [Z] [O].

L’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ardèche par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En vertu de l’article 24 II de la même loi modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’occurrence, l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 avril 2025 de la situation d’impayés de madame [Z] [O], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relève à ce titre d’un ordre public de protection du locataire. Il est donc possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le preneur ne justifie d’une exception d’inexécution qu’en cas de manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent rendant impossible l’utilisation des lieux conformément à leur destinantion.

En l’espèce, les parties ne contestent pas l’existence de parasites au sein du logement et les interventions du bailleurs pour erradiquer la présence des cafards. Il ressort des débats que l’existence des parasites est récurente, que l’état de santé de la locataire est incomptaible avec le traitement nécessaire et qu’en conséquence l’intervention du bailleurs ne peut être mise en oeuvre de façon pérenne.

Toutefois, aucune élément ne permet de déterminer l’étendue des nuisibles et leur localisation. La présence de ces parasites dont l’étendue et le lieux de présence n’est pas explicité n’est dès lors pas de nature à empêcher l’utilisation du logement conformément à sa destination. L’inexécution de la locataire n’est en conséquencde pas justifiée.

Le bail conclu le 13 octobre 2023 contient une clause résolutoire. Cette clause mentionne que le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il convient donc d’appliquer le délai contractuellement prévu entre les parties, plus favorable au locataire.

En l’occurrence, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 18 juillet 2025, pour la somme en principal de 3443.88 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2025.

Madame [Z] [O] est à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La dette locative sollicitée par le bailleur n’a pas fait l’objet de contestations, et résulte des documents produits à l’appui de cette prétention.

Madame [Z] [O] sera dès lors condamnée à lui verser la somme de 4844.58 euros, hors frais de procédure, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 novembre 2025.

Toutefois, il convient de lui laisser une chance d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion du logement et ce d’autant plus que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant en novembre 2025.

Au regard de ces éléments, et de l’accord de l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche, un délai sera accordé à madame [Z] [O] pour régler la dette locative. Elle sera tenue de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges, une somme mensuelle de 135 euros sur une durée de 36 mois, la dernière mensualité devant apurer le solde. Seule cette somme , supérieure à celle proposée par la locataire permettant d’appurer sa dette.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si la locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion de la locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [Z] [O], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner madame [Z] [O] à payer à l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche la somme de 50 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 septembre 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— SUSPEND

les effets de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

— CONDAMNE madame [Z] [O] à payer à l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche la somme de 4844.58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 novembre 2025,

— ACCORDE à madame [Z] [O] la faculté de se libérer de la dette par 36 versements mensuels successifs dont 35 versements de 135 euros, en plus du loyer courant et des charges et une (1) dernière mensualité apurant le solde ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra ses effets,

* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de madame [Z] [O] et de tous occupants des lieux loués situés 13 rue Hélène Durand Salvignon à Privas, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* madame [Z] [O] sera tenue au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et charge, révisable annuellement selon la clause du bail, à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— CONDAMNE madame [Z] [O] à verser à l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE madame [Z] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

— DIT que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de l’Ardèche.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,