TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05281 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466U

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT

rendu le 11 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Monia ABBES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 1]

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [S] [K], [Adresse 3] et désormais chez Mme [B] [T], [Adresse 4], comparant en personne

Madame [T] [B], demeurant [Adresse 4], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 11 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 11 septembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05281 – N° Portalis 352J-W-B7I-C466U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2023 à effet du 14 février 2023, M. [U] [J] et Mme [D] [J] ont consenti un bail d’habitation meublé à M. [C] [S] [K] portant sur un studio N°5 situé au [Adresse 3], rez de chaussée fond gauche, un parking n°117 et une cave n°68, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.030 euros et d’une provision pour charges de 70 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 2.060 euros.

Par acte sous seing privé du 12 février 2023, Mme [T] [B] s’est portée caution solidaire dans la limite de 26.400 euros.

Les loyers étant impayés, M. [U] [J] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 1.300 euros visant la clause résolutoire à M. [C] [S] [K].

Par acte d’huissier de justice du 25 avril 2024, M. [U] [J] a fait citer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] en sa qualité de caution pour obtenir :

— A titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail,

— L’expulsion de M. [C] [S] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— La condamnation solidaire de M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 6.800 euros, mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

— La condamnation solidaire de M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 juin 2024, M. [U] [J], assisté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9.000 euros, juin 2024 inclus. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [C] [S] [K] comparaît en personne. Il reconnaît la dette locative et propose de s’acquitter de sa dette par versements mensuels compris entre 300 et 400 euros. Il expose qu’il exerce la profession de plombier mais n’a plus d’activité depuis le mois de mai 2024, qu’il a un enfant à charge et qu’il va quitter le logement.

Mme [T] [B] bien que régulièrement citée par acte délivré à étude, ne comparaît pas, ni personne pour elle.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

M. [U] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.300 euros. Ce commandement comporte la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [C] [S] [K] n’a pas repris le paiement de l’intégralité du loyer de sorte qu’il ne peut lui être accordé de délais et la suspension de la clause résolutoire.

M. [C] [S] [K] étant sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et sui-vants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance corres-pondant à la valeur équitable des locaux.

M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la dette locative

M. [U] [J] sollicite la condamnation solidaire de M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 9.000 euros, mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Au vu du décompte produit, M. [C] [S] [K] reste redevable de la somme de 9.000 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation, juin 2024 inclus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le commandement de payer n’a pas été signifié à la caution.

M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 9.000 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation, juin 2024 inclus, cette somme ne portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.300 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus qu’à l’égard de M. [C] [S] [K].

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

M. [C] [S] [K] propose de s’acquitter de sa dette par versements mensuels compris entre 300 et 400 euros. M. [U] [J] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [C] [S] [K] sera en conséquence autorisé à s’acquitter du montant de sa dette par versements mensuels de 350 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à verser à M. [U] [J] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de pro-cédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2023 entre M. [U] [J] et M. [C] [S] [K] portant sur un studio N°5 situé au [Adresse 3], rez de chaussée fond gauche, un parking n°117 et une cave n°68, sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;

ORDONNE à M. [C] [S] [K] de libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], rez de chaussée fond gauche, studio n°5, un parking n°117 et une cave n°68, [Localité 5],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] dans la limite pour celle-ci, de la somme de 26.400 euros conformément à l’acte de caution, à verser à M. [U] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE solidairement M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] à verser à M. [U] [J] une somme de 9.000 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indem-nités d’occupation, juin 2024 inclus,

DIT que cette somme ne portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.300 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus qu’à l’égard de M. [C] [S] [K],

AUTORISE M. [C] [S] [K] à régler cette somme en 24 mensualités consécutives de 350 euros chacune, payables en plus du loyer et charges, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] à payer à M. [U] [J] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [C] [S] [K] et Mme [T] [B] aux dépens,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge