Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01681 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYDQ

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[T] [N]

[B] [F]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [T] [N]

Madame [B] [F]

[Adresse 4]

RC

[Localité 3]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 avril 2024, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [B] [F] et Monsieur [T] [N] un appartement de type 2 à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 382,80 euros, outre 10,97 euros de provision sur charges.

Se plaignant de loyers impayés, la société PLURIAL NOVILIA a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er octobre 2024.

La société PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner les locataires devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de justice du 10 juin 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

La société PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Pour s’opposer à toute demande de délai des locataires, elle indique qu’ils n’ont jamais payé le loyer alors même qu’il s’élève à 69 euros après déduction faite des aides personnalisées au logement. Elle indique que la dette locative s’élève désormais à 4 331,01 euros dont 382,80 euros de dépôt de garantie non payé.

Madame [F] et Monsieur [N] ont comparu en personne. Ils reconnaissent le montant de la dette. Ils sollicitent des délais pour la payer et pour rester dans les lieux. Ils n’ont pas repris le loyer courant. Ils indiquent percevoir le revenu de solidarité active pour un montant de 680 euros et avoir des charges à hauteur de 200 euros par mois. Ils n’ont pas d’enfant à charge.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 2 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version à compter du 29 juillet 2023, applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable à l’espèce prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut pour les parties d’avoir stipulé un délai plus favorable au locataire dans le contrat de bail.

En l’espèce, le bail conclu le 18 avril 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit dans les délais en vigueur selon l’article susmentionné. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er octobre 2024 pour la somme en principal de 2 526,30 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. L’acquisition de la clause résolutoire sera donc constatée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il est constant que l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement des loyers et charges récupérables au terme convenu avec le bailleur.

En cas de défaut de paiement, la responsabilité du locataire est susceptible d’être engagée dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 18 avril 2024, du commandement de payer délivré le 1er octobre 2024, de la quittance de septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au jour de l’audience que la société PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 3 948,21 euros.

S’agissant de la demande de condamnation du dépôt de garanti correspondant à la somme de 382,80 euros, elle apparaît sans objet puisque la résiliation du bail a été constatée et qu’il est constant que le dépôt de garantie a pour objet d’assurer l’exécution du contrat de bail.

En conséquence, Madame [F] et Monsieur [N] seront solidairement condamnés à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme totale de 3 948,21 euros.

L’équité commande de rejeter la demande de capitalisation des intérêts formée par la société PLURIAL NOVILIA.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans l’hypothèse où les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant, le tribunal peut leur accorder des délais de paiement de droit commun conformément à l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la société bailleresse que Madame [F] et Monsieur [N] n’ont pas repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Cette condition faisant défaut, le Tribunal ne peut leur accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Par ailleurs, à l’audience, ils n’apportent aucune explication sur les raisons pour lesquelles ils n’ont pas payé la majeure partie des échéances locatives, et ce, alors même qu’elles ne s’élevaient qu’à 69 euros déduction faite des aides personnalisées au logement. Rien ne permet d’établir qu’ils respecteront d’éventuels délais de paiement accordés.

Dès lors, leur demande tendant à bénéficier de délais pour rester dans les lieux et de paiement seront rejetées.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [F] et Monsieur [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 Septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les frais accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [F] et Monsieur [N], parties succombantes, seront in solidum condamnés aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [F] Monsieur [N] seront in solidum condamnés à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

Conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 18 avril 2024 entre la SA [Adresse 7] d’une part et Madame [B] [F] et Monsieur [T] [N] d’autre part ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 avril 2024 entre la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA d’une part, et Madame [B] [F] et Monsieur [T] [N] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de Madame [B] [F] et Monsieur [T] [N] de suspension de l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [F] et Monsieur [T] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [F] et Monsieur [T] [N] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 3 948,21 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés ;

REJETTE la demande de Madame [B] [F] et Monsieur [T] [N] de bénéficier de délais de paiement ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts formée par SA D’HLM PLURIAL NOVILIA ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [F] et Monsieur [T] [N] à verser à SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 Septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] et Monsieur [N] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] et Monsieur [N] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame B. Duforeau, greffière.

La Greffière, La Présidente,