T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/03844 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KHOH

MINUTE n° : 2025/ 13

DATE : 08 Janvier 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 14] [Localité 19] pris en la personne de son syndic en exercice la société MC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par M^e Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [W] [K], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Hubert DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 27 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Hubert DREVET

M^e Philippe RULLIER

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Hubert DREVET

M^e Philippe RULLIER

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 1er août 1987, Madame [W] [K] a fait l’acquisition d’un bâtiment autrefois à usage de bergerie destiné à être aménagé en habitation avec terrain attenant édifié sur la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 7], lieudit [Localité 19], section L numéro [Cadastre 1], devenu [Cadastre 5].

Il est stipulé dans l’acte que le bien acquis par Madame [K] bénéficie d’une servitude de passage de trois mètres de largeur lui permettant d’accéder à la [Adresse 17], et ce sur le fonds servant cadastré section L numéro [Cadastre 2], fonds intégré par la suite à la parcelle L [Cadastre 4] appartenant à la copropriété LE [Adresse 11] [Localité 18] [Adresse 9] bâtie en 2005.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Adresse 23] expose qu’en 2023 Madame [K] a souhaité utiliser la servitude conventionnelle, soit 36 ans après son acquisition, et qu’elle a réalisé, sur la base d’un bornage unilatéral, des modifications de l’assiette de la servitude en abattant des arbres et en supprimant notamment une partie de la clôture séparative entre les deux parcelles.

Par assignation délivrée le 16 mai 2024 à Madame [K], le syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DE [Localité 19], représenté par son syndic en exercice la SAS MC IMMOBILIER, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins principales de remise en état des lieux et, suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, soutenues à l’audience du 27 novembre 2024 au visa des articles 835, 145 du code de procédure civile, 706 du code civil, sollicite de :

CONDAMNER Madame [K] à procéder à la remise en état des ouvrages (clôture, balançoires et étendages) et de la butte végétalisée appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] DE [Adresse 20] qu’elle a détruits et/ou déposés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

DECLARER la servitude conventionnelle établie au profit de Madame [K] éteinte par le non usage pendant plus de trente ans ;

A défaut, ENJOINDRE Madame [K] de faire usage de la servitude de passage conventionnellement établie à son profit en respectant l’assiette de ladite servitude tels que définie à l’acte de vente du 1er août 1987 ;

Subsidiairement, DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

prendre connaissance des dossiers des parties et notamment du titre de propriété de Madame [K] en date du 1er août 1987, du plan de création de la copropriété de Monsieur [U], géomètre-expert du 14 novembre 2005,se rendre sur les lieux,déterminer l’assiette de la servitude de passage bénéficiant à Madame [K],d’une manière générale, faire toutes constatations et observations utiles à la juridiction du fond susceptible d’être saisie ultérieurement,répondre explicitement et précisément, dans le cadre de ces chefs de mission, aux dires des parties, après leur avoir adressé une note de synthèse et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois ;

En tout état de cause, CONDAMNER Madame [K] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, reprenant celles du 10 juin 2024 et auxquelles elle se réfère à l’audience du 27 novembre 2024, Madame [W] [K] sollicite, au visa des articles 835, 64, 145 du code de procédure civile, 706 du code civil, de :

CONSTATER l’absence d’un trouble manifestement illicite au profit du syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » de toutes ses prétentions ;

CONSTATER le trouble manifestement illicite constitué par l’obstruction par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » de la servitude de passage de Madame [K] ;

ORDONNER au syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » la remise de la servitude de passage dans son état antérieur à 2005 pour faire cesser ledit trouble, sous astreinte de 150 euros (Cent-cinquante euros) par jour de retard ;

ORDONNER à la charge du syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] [Localité 18] [Adresse 9] » des travaux de démolition :

o de la partie du muret construit sur le tracé de la servitude pour permettre la circulation à pied ou en voiture sur la servitude,

o du pilier situé à l’extrémité de la servitude, qui débouche sur la voie publique, lui aussi construit sur le tracé de la servitude ;

ORDONNER à la charge du syndicat des copropriétaires « Le [Adresse 11] [Localité 18] [Adresse 9] » les travaux de terrassement nécessaires afin de rattraper la différence de niveaux de terrain, entre le début de la servitude matérialisée par les points de bornage établis par la société Expertgéo Sainte-Baume SARL le 25 février 2024, et les parkings qui avaient été créés par la copropriété après des travaux de décaissement du bord de la butte, ces travaux devant tenir compte des canalisations en tréfonds du compteur EDF sur la propriété de la concluante ;

SE DECLARER incompétent pour statuer sur une prétendue extinction de la servitude de passage de Madame [K] au profit du juge du fond ;

DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] », l’appréciation du bien-fondé de son intérêt légitime à agir en référé excédant le pouvoir du juge des référés ;

Subsidiairement, DIRE n’y avoir lieu à désigner un expert judiciaire à la demande du syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » pour déterminer l’assiette de la servitude de passage bénéficiant à Madame [K] ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 16] » de toutes ses prétentions ;

Si par extraordinaire, le Tribunal venait à désigner un expert judiciaire afin de délimiter le tracé de la servitude, DECIDER que les frais de ladite expertise judiciaire soient mis à la charge du demandeur ;

En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 13] de [Adresse 21] » à lui régler une indemnité de 4000 euros (quatre-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens de l’article 4 du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur les demandes principales et reconventionnelles

Le syndicat requérant fonde ses demandes principales sur le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il précise que le trouble manifestement illicite est constitué par les aménagements réalisés par la défenderesse sur une butte constituant un espace vert de la copropriété et sans l’autorisation de cette dernière. Il fait observer que l’ensemble des équipements ayant pu se trouver sur le tracé de la servitude conventionnelle ont été retirés conformément aux engagements pris lors de l’assemblée générales des copropriétaires du 20 septembre 2023 de sorte que rien ne justifie l’enlèvement des étendages et de la balançoire qui étaient présents sur la butte litigieuse. A l’inverse, il n’est pas établi que le syndicat requérant a entendu faire accomplir d’autres travaux sur l’assiette de la servitude.

Il soutient que la servitude est éteinte par le non-usage depuis trente ans, la seule attestation fournie en défense établissant seulement une prétendue utilisation en 1998 et 1999 sans autre précision. Il prétend que l’assiette de la servitude longe la parcelle voisine L [Cadastre 3], contrairement à ce que prévoit le plan d’implantation établi unilatéralement par la défenderesse, et qu’il conviendra d’enjoindre à cette dernière de respecter ladite assiette.

En défense, Madame [K] objecte qu’elle est entravée par le syndicat requérant dans sa jouissance de la servitude conventionnelle de passage depuis 2005, que le syndicat requérant allègue à tort de ce qu’elle aurait retiré une balançoire et ajouté de la terre sur la butte en litige, qu’il ne peut lui être sérieusement reproché d’avoir ôté une clôture séparative ou abattu des arbres sur sa propre propriété et enfin que le déplacement par arrachage de l’étendage n’a été initié que du fait de l’immobilisme du syndicat requérant à engager les travaux nécessaires à la remise en état de la servitude de passage.

A titre reconventionnel, elle sollicite l’enlèvement des murets qui empiètent sur l’assiette de la servitude de passage, la démolition du pilier situé à l’extrémité de la servitude côté voie publique et la réalisation des travaux de terrassement nécessaires pour mettre le terrain à niveau, et ce afin de réparer le trouble manifestement illicite ainsi causé.

Elle ajoute que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la prétendue extinction de la servitude, d’autant que ce fait est inexact.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si le trouble est avéré, le juge apprécie souverainement les mesures propres à y remédier.

En premier lieu, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de juger que la servitude de passage serait éteinte par le non-usage trentenaire par la défenderesse conformément à l’article 706 du code civil, cet élément relevant du seul pouvoir du juge du fond. Il n’y a pas lieu à référé de ce chef et le syndicat requérant en sera débouté.

En deuxième lieu, le syndicat requérant verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 septembre 2023 qui laisse apparaître la butte litigieuse, située, en venant de la copropriété, sur la gauche du compteur EDF de la bergerie, propriété de Madame [K]. Sur cette butte est notamment implantée une balançoire. Il n’est pas contesté que cette balançoire a été enlevée et Madame [K] revendique de pouvoir passer sur la butte en litige, située selon elle sur l’assiette de la servitude de passage dont elle bénéficie. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 janvier 2024 à la demande de Monsieur [O], copropriétaire membre du conseil syndical du [Adresse 12] [Adresse 9], confirme l’enlèvement de la balançoire.

Les parties n’ont pas procédé à un bornage amiable ni contradictoire si bien qu’elles s’opposent dans leurs écritures quant à la détermination précise de l’assiette de la servitude de passage.

Néanmoins, l’acte du 1er août 1987, par lequel Madame [K] a acquis la propriété de la bergerie, stipule un passage de trois mètres de largeur que les copropriétaires reconnaissent, dans le procès-verbal d’assemblée générale du 20 septembre 2023 en forme de « S ».

L’extrait cadastral reproduit par le commissaire de justice dans son constat du 30 septembre 2023 et le plan de géomètre produit par la copropriété matérialisent un S aboutissant au niveau de la bergerie à proximité du compteur EDF, laissant sur sa gauche la butte en litige.

Le plan annexé à l’acte de propriété de Madame [K] n’est pas versé aux débats, mais le conseil de Madame [K] reproduit une partie de ce plan, non signé, en page 2 de ses écritures et ce tracé est à l’évidence compatible à celui invoqué par le syndicat requérant. Seul le plan d’implantation du géomètre EXPERTGEO [Localité 22] demandé par Madame [K] propose un tracé très différent de la servitude de passage.

La photographie datée de 1987 présente en page 2 des écritures de Madame [K] conforte cette hypothèse, laissant voir un chemin partant sur la gauche en direction de la bergerie et de la végétation de part et d’autre. La partie gauche de la photographie n’est pas visible si bien qu’il n’est pas possible de se rendre compte de la déclivité du terrain, notamment de la « butte » dont la défenderesse semble attribuer la création aux travaux de décaissement du parking de la copropriété située en contrebas et l’ayant obligée à passer sur la butte pour jouir de sa servitude de passage.

Il résulte de ces éléments :

que Madame [K] n’établit pas que l’assiette de la servitude de passage se situe sur la butte en litige à compter de la construction de la copropriété en 2005 ;

que par suite elle aurait été empêchée d’emprunter l’assiette initiale de la servitude par l’effet des travaux de décaissement et par la création de murets autour du parking de la copropriété ;

qu’au contraire les démarches de Madame [K] en 2023, en particulier le courriel de son avocat, démontrent que la servitude n’avait été utilisée qu’irrégulièrement par ses soins, notamment pour des travaux en 1998 et 1999 selon attestation produite, et qu’ainsi l’accès à son fonds, sans être clairement délimité, se situe à l’évidence à proximité du compteur EDF sans que les points de bornage A et B invoqués par la défenderesse ne puisse matérialiser l’assiette de la servitude.

Aucun élément ne saurait dès lors justifier la démolition, réalisée unilatéralement et sans autorisation de la copropriété, des éléments implantés sur la butte en litige et sur laquelle Madame [K] n’établit pas avoir obtenu une servitude de passage. Le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé.

Il sera fait droit à la demande de remise en état de la butte végétalisée, afin de rétablir l’état des lieux objectivé dans le constat de commissaire de justice du 30 septembre 2023.

Corrélativement, Madame [K] est en droit de prétendre à ce que l’assiette de la servitude de passage soit respectée conformément à son titre. Il est indifférent qu’elle ait eu jusque-là recours à un autre accès ou que son fonds ne soit pas enclavé, puisqu’il s’agit d’une servitude conventionnelle.

Dès lors, la construction du muret visible en page 4 de ses écritures devant le véhicule de couleur orange l’empêche de jouir de la servitude conventionnelle, ce qui constitue à l’évidence un trouble manifestement illicite.

De même, il appartient au syndicat requérant de procéder aux travaux de terrassement permettant l’usage de la servitude. Il ne peut être fait référence aux bornes dans la mesure où Madame [K] n’établit pas qu’elles matérialisent l’assiette de passage.

En revanche, la servitude mesurant trois mètres de largeur, il n’est pas avéré que le pilier situé à l’extrémité de la servitude, qui débouche sur la voie publique, restreigne cette largeur, à défaut d’éléments en ce sens prouvés par la défenderesse.

Il sera rappelé aux parties les dispositions de l’article 701 du code civil qui permettent un aménagement de la servitude conventionnelle.

Dans ce contexte, et afin de laisser un temps aux parties pour régulariser la situation, une astreinte de 100 euros par jour de retard assortira les condamnations de chacune des parties à l’issue d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le contentieux éventuel de la liquidation des deux astreintes sera réservé à la présente juridiction.

Par ailleurs, il sera enjoint à Madame [K] de faire usage de la servitude de passage conventionnellement établie à son profit en respectant l’assiette de la servitude définie à l’acte de vente du 1er août 1987, s’agissant d’une obligation de faire non sérieusement contestable au sens de l’article 835 précité.

S’agissant de la demande subsidiaire de désignation d’un expert, l’article 145 du code de procédure civile dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est relevé que la désignation d’un expert apparaît inutile en l’état des éléments transmis par les parties, alors que l’assiette de la servitude de passage dépend, non des acte et plans transmis, mais d’un accord entre les parties. Aucun motif légitime ne justifie ainsi la désignation d’un expert.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de partager la charge des dépens de l’instance par moitié entre les deux parties, partiellement perdantes.

Par ailleurs, l’équité ne commande pas de condamner l’une des parties à payer à l’autre ses frais irrépétibles de sorte qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice la SAS MC IMMOBILIER, tendant à déclarer la servitude conventionnelle établie au profit de Madame [K] éteinte par le non usage pendant plus de trente ans et le DEBOUTONS de ce chef.

Vu le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 30 septembre 2023 par Maître [L] [G] ;

CONDAMNONS Madame [W] [K], dans un délai de QUATRE MOIS suivant la signification de la présente ordonnance, à procéder ou faire procéder à la remise en état des ouvrages (en particulier balançoire et clôture) visibles sur la butte végétalisée en page 3 du procès-verbal de constat.

DISONS que, faute pour elle de s’exécuter dans le délai indiqué, Madame [W] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Localité 18] ESTEVE, représenté par son syndic en exercice la SAS MC IMMOBILIER, une astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] [Localité 18] ESTEVE, représenté par son syndic en exercice la SAS MC IMMOBILIER, dans un délai de QUATRE MOIS suivant la signification de la présente ordonnance, à démolir la partie du muret construit sur le tracé de la servitude pour permettre la circulation à pied ou en voiture sur la servitude, visible en page 4 des conclusions de Madame [K] en date du 25 novembre 2024, et à procéder aux travaux de terrassement nécessaires pour rattraper la différence de niveaux de terrain, visible sur la même photographie, ces travaux devant tenir compte des canalisations en tréfonds du compteur EDF sur la propriété de Madame [K].

DISONS que, faute pour lui de s’exécuter dans le délai indiqué, le syndicat des copropriétaires [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice la SAS MC IMMOBILIER, sera condamné à payer à Madame [W] [K] une astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard.

DISONS que la présente juridiction se réserve le contentieux éventuel de la liquidation des deux astreintes ordonnées.

ENJOIGNONS à Madame [W] [K] de faire usage de la servitude de passage conventionnellement établie à son profit en respectant l’assiette de ladite servitude tels que définie à l’acte de vente du 1er août 1987.

PARTAGEONS la charge des dépens de l’instance par moitié entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice la SAS MC IMMOBILIER, d’une part, et Madame [W] [K] d’autre part.

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT