TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00263 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K4P

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUIN 2025

MINUTE N° 25/00897

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 Mai 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SEMISO (SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DE LA VILLE DE [Localité 9])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 5]

ET :

La société BNP PARIBAS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0020

La société DU PAIN SUR LA PLANCHE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 30 mai 2023, la société d’économie mixte de construction et de rénovation de la Ville de [Localité 9], ci-après la SEMISO, a donné à bail commercial à la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE, pour une durée de neuf années à effet au 1er juin 2023, un local situé [Adresse 3] [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 26.000 euros, outre les charges et les taxes.

Suivant acte du 5 mai 2023, la BNP Paribas s’est portée caution solidaire du preneur à hauteur de 13.000 euros en garantie des loyers, charges, droit et taxes susceptibles d’être dus.

Le 21 février 2024, la SEMISO a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par exploits des 20 décembre 2024 et 17 janvier 2025, la SEMISO a respectivement fait assigner la SA BNP PARIBAS et la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE aux fins de :

Vu l’article L 145-41 du Code du Commerce

Vu le bail commercial du 30 mai 2023

Vu l’acte de caution du 05 mai 2023

Vu le commandement de payer du 21 février 2024, Vu sa dénonciation à la caution du 23 juillet 2024

Par provision, et vu l’urgence

constater que la clause résolutoire inserée au bail consenti par la SEMISO à la société DU PAIN SUR LA PLANCHE en date du 30 mai 2023 est acquise de plein droit au propriétaire, et ce en application de l’article "clause résolutoire des conditions générales du contrat de location et de l’artice L 145-41 du Code du Commerce.En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société DU PAIN SUR LA PLANCHE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 10] composés d’une surface commerciale de 176 m2 en rez-de-chaussée et d’une surface sous-sol de 114.60 m', objet du bail commercial, si besoin avec l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier et ce en application des dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux.condamner la société DU PAIN SUR LA PLANCHE à payer à la SEMIS la somme de 29497.11 euros, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 14381 euros et pour le surplus avec intéréts de droit à compter de la présente assignation, conformément aux dispasitions de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil, ainsi qu’au paiement des loyers, impôts, taxes et charges et TVA échus à la date de la décision à intervenir.fixer au montant du demier loyer annuel majoré de 25% le montant de l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil.condamner la société DU PAIN SUR LA PLANCHE au paiement mensuel de ladite indemnité d’occupation, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux.condamner la société DU PAIN SUR LA PLANCHE à payer le montant des charges et taxes afférentes à l’occupation du local commercial, jusqu’à la libération des lieux.condamner la société BNP PARIBAS, es-qualité de caution, in solidum avec la société DU PAIN SUR LA PLANCHE au paiement desdites sommes dans la limite de 13 000.00 euros hors taxe.déclarer acquis à la SEMISO le montant du dépôt de garantie.

condamner la sociéte DU PAIN SUR LA PLANCHE in solidum avec la société BNP PARIBAS : ayer a la SEMISO la somme de 2.000 en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l’article 489 du Code de Procédure Civile.condamner la société DU PAIN SUR LA PLANCHE in solidum avec la société BNP PARIBAS en tous les dépens qui comprendront en outre le cout du commandement de payer en date du 21 février 2024 et sa dénonciation du 23 juillet 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 9 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 4 mai 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SEMISO, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SA BNP PARIBAS, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu les dispositions des articles 872 et suivants du CPC,

DECLARER BNP PARIBAS recevable et bien fondée en ses conclusions.STATUER CE QUE DE DROIT sur les demandes de la Société d’Economie mixte de construction et de rénovation de la Ville de [Localité 9] SEMISO à l’encontre de la société DU PAIN SUR LA PLANCHE.DEBOUTER la Société d’Economie mixte de construction et de rénovation de la Ville de [Localité 9] SEMISO de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de BNP PARIBAS comme étant irrecevables et subsidiairement mal fondées.DANS L’HYPOTHESE où la Juge des référés prononcerait une condamnation contre BNP PARIBAS, CONDAMNER la société DU PAIN SUR LA PLANCHE à la garantir de toute condamnation et en tant que de besoin la condamner à payer lesdites condamnations à BNP PARIBAS.REJETER toute autre demande.CONDAMNER toute partie succombante à payer à BNP PARIBAS la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 21 février 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 14.381,49 euros au titre de l’arriéré de loyers et charge et 187,08 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 21 mars 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 30 mai 2023, le commandement de payer du 21 février 2024 et le décompte actualisé au 2 mai 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 29.497,11 euros, somme arrêtée au 20 novembre 2024. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 14381,49 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision.

Sur le sort du dépôt de garantie et de la majoration du loyer de 25 %

La société baileresse sollicite de déclarer acquis dans ses mains le dépôt de garantie.

Or, une telle stipulation résultant du contrat de bail constitue une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas de la demande de majoration du loyer de 25 %.

Sur les demandes à l’égard de la SA BNP PARIBAS

La SEMISO sollicite la condamnation de la SA BNP PARIBAS, en sa qualité de caution, à lui verser la somme de 13.000 euros hors taxes.

Cette dernière s’oppose à cette demande notamment aux motifs que :

la mise en jeu du cautionnement n’a pas été précédé d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’adresse stipulée dans l’acte de caution si bien qu’elle est irrecevable ;

la somme garantie est de 13.000 euros, et ne s’entend pas hors taxes ;

l’acte de cautionnement a pris fin le 21 mars 2024 c’est-à-dire un mois après le commandement de payer. Compte tenu des règlements réalisés par le preneur à hauteur de 13.500 euros à cette date, la caution n’était redevable d’aucune somme.

En l’espèce, suivant acte du 5 mai 2023, la BNP Paribas s’est portée caution solidaire du preneur à hauteur de 13.000 euros en garantie des loyers, charges, droit et taxes susceptibles d’être dus. Il est notamment stipulé dans l’acte que « Toute mise en jeu du présent cautionnement ne sera recevable que si elle est adressée par lettre recommandee avec avis de réception à la Banque en son agence CREDIT [Localité 8] – EPS dont l’adresse est à [Localité 6].

La recevabilité de la mise en jeu du présent cautionnement, sera exclusivement constatée par la date de réception par la Banque à l’adresse ci-dessus de cette lettre recommandée avec AR ».

Il est acquis aux débats que la SEMISO n’a pas adressé de courrier à la SA BNP PARIBAS conforme aux stipulations précitées.

Par suite, une contestation sérieuse s’élève en l’absence de réalisation d’une démarche prévue par l’acte de cautionnement sous peine d’irrecevabilité si bien que la garantie de la société défendresse est sérieusement contestable.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé et les parties seront invitées à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 21 février 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SEMISO au titre de ses frais irrépétible. Celle-ci sollicite la somme de 2.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

L’équité commande de débouter la SA BNP PARIBAS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun élément du dossier ne justifie de déclarer la présente ordonnance exécutable au seul vu de la minute. Par suite, la société demanderesse sera déboutée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 mai 2023 liant les parties sont réunies à la date du 21 mars 2024 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 30 mai 2023, situés [Adresse 3] [Localité 7], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE à payer en deniers ou quittances à la société d’économie mixte de construction et de rénovation de la Ville de [Localité 9] la somme de 29.497,11 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 14.381,49 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 21 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 30 mai 2023 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de l’acquision du dépôt de garantie, de la majoration de 25 % du loyer et sur les demandes dirigées à l’encontre de la SA BNP PARIBAS, les parties étant invitées à mieux se pourvoir ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE à verser à la société d’économie mixte de construction et de rénovation de la Ville de [Localité 9] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SA BNP PARIBAS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS DU PAIN SUR LA PLANCHE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 21 février 2024;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

DISONS n’y avoir lieu à déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 JUIN 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN