T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/06466 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KLD5

MINUTE n° : 2025/ 104

DATE : 12 Mars 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A. BPCE LEASE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. ENOLA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CHRESTIA, avocat au barreau de NICE

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-louis BERNARDI

M^e Philippe CHRESTIA

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Jean-louis BERNARDI

M^e Philippe CHRESTIA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 18 novembre 2022, la SA BPCE LEASE IMMO a consenti à la SCI ENOLA IMMOBILIER un contrat de crédit-bail immobilier pour financer l’acquisition d’un terrain situé [Adresse 3], lieudit « [Adresse 2] » à LE MUY et la construction d’un immeuble à usage d’artisanat et de bureaux dont les travaux devront être achevés au plus tard le 31 septembre 2023 et pour une durée de 15 ans, dans la limite d’un plafond de 900.000 euros, moyennant un préloyer correspondant à 0,10 % de l’assiette prévisionnelle HT du crédit-bail payable trimestriellement à compter du 8 février 2021 jusqu’à la date d’entrée en loyers fixée au 1er octobre 2023 payable trimestriellement et pour toute la durée du crédit-bail.

La SCI ENOLA IMMOBILIER n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles, la SA BPCE LEASE IMMO lui a fait délivrer le 7 juin 2024, un commandement de payer la somme de 18.865,80 euros avec sommation de produire les documents justifiant de la réalisation des travaux prévus au contrat, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, la SA BPCE LEASE IMMO a par acte du 22 août 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, fait assigner la SCI ENOLA IMMOBILIER à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé aux fins de voir prononcer la résiliation du crédit-bail et prononcer l’expulsion de l’occupant. Il est sollicité en outre, sa condamnation au paiement des sommes de 28.858,55 euros TTC, outre les intérêts contractuels à valoir sur les arriérés de préloyers, de 715.603,67 euros TTC, outres les intérêts contractuels à titre de provision à valoir sur les sommes décaissées, de 71.560,37 euros, avec intérêts contractuels à titre de provision à valoir sur l’indemnité contractuelle, de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, frais de commandement inclus.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2024, la SCI ENOLA IMMOBILIER a sollicité le rejet des demandes ainsi que la condamnation de la SA BPCE LEASE IMMO à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

SUR QUOI

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une clause de résiliation relative à la période de construction est insérée au contrat de crédit-bail.

L’article M.3.1 – 3°) du contrat prévoit la résiliation de plein droit dans l’hypothèse où « le crédit-preneur n’aurait pas réglé, toute somme due au crédit-bailleur au titre de la période de construction, et d’une manière générale à défaut d’exécution par le crédit-preneur de l’une quelconque de ses obligations vis-à-vis du crédit-bailleur, en ce compris le respect des obligations découlant du mandat ci-dessus conféré ».

Au vu de l’article B.4 (page 83) du contrat de crédit-bail relatif aux préloyers et de l’article B.7 (page 84-85) du même contrat relatif aux loyers, la date d’achèvement des travaux a été fixée au 31 septembre 2023 et la date d’entrée des loyers a été fixée au 1er octobre 2023.

Il résulte de l’articulation de ces deux articles que les sommes dues jusqu’au 31 septembre 2023 sont des préloyers et les sommes dues par le crédit-preneur à compter du 1er octobre 2023 sont des loyers.

En application des conditions particulières du contrat et compte-tenu des termes de la clause résolutoire précitée, il est clair et évident qu’elle est acquise de plein droit en cas de défaut de paiement des préloyers dues au titre de la période de construction.

En revanche, il n’en ressort pas de manière claire et évidente que la clause résolutoire est acquise de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers, même si cette hypothèse n’est pas à exclure.

En l’espèce, au vu du commandement de payer, délivré le 7 juin 2024, les sommes commandées au titre « des préloyers de financement » correspondent à la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2024, or le 1er octobre 2023 étant la date à compter de laquelle les loyers sont exigibles et non plus des préloyers, la qualification des sommes impayées n’est pas établie de manière évidente, rendant la validité du commandement de payer et l’obligation de paiement contestables.

S’agissant de la sommation d’exécuter, la clause résolutoire reproduite sur l’acte ne prévoit pas expressément la résiliation de plein droit en cas de défaut pour le crédit-preneur de justifier de la réalisation des travaux, de sorte qu’elle n’est pas établie de manière claire et évidente, rendant la validité de la sommation d’exécuter sérieusement contestable.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur la demande de constatation de la clause résolutoire et sur les demandes de provisions.

La SA BPCE LEASE IMMO conservera la charge des dépens sans que l’équité commande par ailleurs l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la SA BPCE LEASE IMMO aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE