N° RG 24/01613 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH5X

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/01613

N° Portalis DB2E-W-B7I-NH5X

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e ROSENSTIEHL

— Mme [K]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

[W] [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [N] [R]

né le 20 Février 1961 à [Localité 9] (34)

demeurant [Adresse 7]

[Localité 1] (ETATS UNIS)

représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, substitué par M^e Marine ROSENSTIEHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 368

PARTIE REQUISE :

Madame [X] [K]

née le 24 Juin 1986 à [Localité 11] (67)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2019 avec prise d’effet au même jour, Monsieur [N] [R], représenté par IMMIUM Gestion Alsace SAS, a loué à Madame [X] [K], un local à usage d’habitation, une cave et un garage situé au [Adresse 4] (étage 4, lot n°8, n°17 et n°23) moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 517 euros hors charges outre 90 euros de provision pour charges, payables par mois d’avance, avant le cinquième jour du terme.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, Monsieur [N] [R] a fait délivrer à la locataire un commandement la somme de 3 336,39 euros au titre des loyers et charges échus afférents au logement au 13 février 2024, mois de février 2024 inclus.

Le commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Bas-Rhin (CCAPEX) le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, Monsieur [N] [R] a fait assigner Madame [X] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater la résiliation du bail d’habitation intervenue le 22 avril 2024 à minuit,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement, garage et cave sis [Adresse 10],

— Condamner à titre provisionnel la locataire à payer la somme de 3 319,87 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté fin avril 2024,

— Condamner la locataire à payer au bailleur à titre provisionnels une indemnité d’occupation mensuelle de 720,32 euros à compter du 1er mai 2024, révisable dans les conditions du bail comme s’il n’avait pas été résilié et ce jusqu’à la libération complète des lieux,

— Condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [N] [R] expose que Madame [X] [K] n’a pas régularisé la dette locative dans les deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire et que le contrat de bail est par conséquent résilié de plein droit justifiant ainsi l’expulsion de Madame [X] [K] ainsi que sa condamnation à titre de provision au paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 19 novembre 2024.

Un rapport d’enquête sociale a été transmis au Tribunal le 25 janvier 2025 indiquant que malgré une visite à domicile et un rendez-vous au bureau du travailleur social, Madame [X] [K] n’a pu être rencontrée.

A l’audience du 28 janvier 2025, Monsieur [N] [R], représenté par conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à 7 008,50 euros. Il produit un décompte et précise qu’il y a eu une reprise de règlements partiels. Il déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Citée par acte délivré à étude, Madame [X] [K] ne s’est pas présentée ou fait représenter à l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Le bailleur justifie avoir signifié le commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Bas-Rhin (CCAPEX) le 22 février 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 janvier 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le contrat de bail d’habitation unissant les parties stipule dans son article 2.11 de ses conditions générales qu’il sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La résiliation du contrat de bail ne pourra qu’être constatée.

L’expulsion de Madame [X] [K] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] verse aux débats le contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

La défenderesse, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Madame [X] [K] s’élève à la somme de 7 008,50 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation et ses accessoires au 25 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Compte tenu de l’absence de paiement du loyer courant et ce, depuis juin 2024 seules les allocations au logement étant versées, il n’y a pas lieu d’accorder des délais sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

— Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 avril 2024 et la locataire est occupante sans droit ni titre. Il n’est pas sérieusement contestable qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Madame [X] [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 720,32 euros à compter de l’échéance du mois de février 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [K] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches qu’a dû accomplir Monsieur [N] [R] et en l’absence d’élément sur la situation financière de la défenderesse, Madame [X] [K] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 29 juillet 2019 entre Monsieur [N] [R] d’une part, et Madame [X] [K], d’autre part, concernant le logement, garage et cave situés au [Adresse 4] (étage 4, lot n°8, n°17 et n°23) sont réunis à la date du 22 avril 2024, le bail étant résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [N] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [X] [K] à verser à Monsieur [N] [R] à titre de provision la somme de 7 008,50 euros (décompte arrêté au 25 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS Madame [X] [K] à verser à Monsieur [N] [R] à titre de provision une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 720,32 euros à compter de l’échéance du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [X] [K] à verser à Monsieur [N] [R] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS