T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/04819 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXTJ

MINUTE n° : 2025/629

DATE : 15 Octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur [F] ROASCIO

GREFFIER : Madame Emma LEFRERE

DEMANDEUR

Monsieur [L] [C]

né le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Olivier REVAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

Société GMJ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

Société TESLA BATIMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 03 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 08 Octobre 2025 prorogée au 15 Octobre 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Olivier REVAH

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Olivier REVAH

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 10 août 2023, Monsieur [L] [C] a donné à bail à la société TESLA BATIMENT, des locaux meublés à usage de bureaux dépendant d’un immeuble sis, [Adresse 17],

Exposant que le 6 mars 2024, un dégât des eaux est survenu dans les locaux loués, affectant les plinthes et le sol de deux bureaux ainsi qu’un mur mitoyen et suivant exploits de commissaire de justice du 11 juin 2025, Monsieur [L] [C] a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal la société GMJ IMMOBILIER, la SAS TESLA BATIMENT, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, aux fins, à titre principal sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment la mission détaillée dans l’assignation, outre de voir réserver les dépens et les frais irrépétibles

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 28 août 2025, complétant ses précédentes écritures, auxquelles il se réfère à l’audience du 3 septembre 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Monsieur [L] [C] maintient l’ensemble de ses demandes, prétentions et moyens, et demande en outre de voir débouter la société GMJ de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 3 septembre 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SAS GMJ IMMOBILIER demande au juge des référés de déclarer irrecevable la demande de Monsieur [L] [C] à son égard, de mettre hors de cause la société GMJ, outre de condamner le requérant au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 3 septembre 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, sollicite du juge des référés, à titre principal, de débouter le requérant de sa demande d’expertise à son encontre et à titre subsidiaire, il formule ses protestations et réserves d’usages, demandant en outre de voir réserver les dépens.

Sur l’assignation remise à personne morale, la SAS TESLA BATIMENT n’a pas constitué avocat ni présenté ses observations à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

A titre liminaire, la société GMJ IMMOBILIER sollicite de voir déclarer irrecevable la demande dirigée à son encontre en application de l’article 32 du code de procédure civile, selon lequel est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir, et elle sollicite en conséquence sa mise hors de cause.

Les éléments communiqués par la société GMJ IMMOBILIER confirment que celle-ci n’est pas intervenue en qualité de syndic d’une copropriété dont le nom est ignoré, mais en qualité de gestionnaire locatif de parties privatives appartenant à la SCI LORAMA, lesquelles pourraient être en cause dans les désordres en litige.

C’est ainsi à raison qu’elle soutient son défaut de qualité à agir contre elle en tant que gestionnaire locatif d’une partie privative, seule la SCI LORAMA ayant qualité à défendre, y compris sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

A titre surabondant, aucun litige potentiel de Monsieur [C] contre la société GMJ IMMOBILIER n’est établi.

Dès lors, il sera fait droit à la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir contre la société GMJ IMMOBILIER, Monsieur [C] étant irrecevable à son égard.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.

Monsieur [L] [C] verse aux débats le constat amiable de dégât des eaux établi le 5 mars 2024 avec la SAS TESLA BATIMENT, ainsi que le rapport d’expertise établi en date du 4 avril 2025 par monsieur [F] [N], expert mandaté par sa protection juridique, sur lequel il est conclu : " nous avons bien observé des dommages aux biens appartenant à votre assuré, copropriétaire non occupant et propriétaire des agencements et mobiliers. Le bail est un bail meublé et ce local est occupé par la société TESLA BATIMENT, locataire. De ce fait, l’assurance du locataire n’interviendra pas dans le présent sinistre. Ce local est mitoyen d’une copropriété gérée par GMJ IMMOBILIER, syndic de copropriété. Nous avions soupçonné une infiltration par un joint de dilatation sur cet immeuble car aucune fuite n’a été relevée dans l’immeuble où se trouve le bien de votre assuré. Or au jour de l’expertise contradictoire, le syndic voisin n’était ni présent, ni représenté. De ce fait, nous ne connaissons pas l’origine exacte des écoulements d’eaux dans le local de MR [C]. […]. S’agissant d’un local commercial, les conventions ne s’appliquent pas. […]. "

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, produit également aux débats le rapport d’expertise établi le 21 juin 2024 par le cabinet ELEX, mandaté par sa protection juridique la compagnie d’assurance SADA, duquel il ressort que : " l’entreprise TESLA BATIMENT est locataire exploitant d’un local à usage professionnel, situé en rez de chaussé dans la copropriété [Adresse 10], administré par l’agence FONCIA. […] Nous constatons dans un bureau de l’entreprise TESLA BATIMENT des dommages en partie basse du mur ; correspondant au mur pignon mitoyen avec l’immeuble voisin, dont l’entrée se situe au n°[Adresse 3]. Cet immeuble R+3 est moins haut que celui de l’assuré, il a été construit après et il prend appuie sur le mur pignon Nord de la SDC [Adresse 10]. L’origine : elle reste indéterminée mais nous envisageons l’hypothèse de passage d’eau par le solin de l’immeuble mitoyen en appuie sur la SDC [Adresse 10] ou une défaillance de la descente d’EP de l’immeuble mitoyen qui circule dans l’espace entre les deux bâtiments. […] L’expert du propriétaire bailleur du local professionnel envisage de convoquer la copropriété voisine, pour laquelle nous n’avons pas pu identifier le syndic qui administre cet immeuble. "

L’existence de désordres est suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire.

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour la résolution du litige, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de Monsieur [L] [C].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU n’est pas bien fondé à contester la demande ainsi formée, dans la mesure où il ne peut être assuré dès à présent que la cause des infiltrations d’eau ne peut provenir des parties communes notamment mitoyennes de l’immeuble voisin.

Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

Par ailleurs, il n’est pas opportun de donner mission à l’expert judiciaire de chiffrer de sa propre initiative les préjudices de jouissance subis par Monsieur [C] et la société TESLA BATIMENT, il aura pour mission de donner toute indication relative à ces préjudices selon les éléments fournis par les parties.

Le requérant sera débouté du surplus de sa demande contraire relative à la mission de l’expert.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’il a intérêt à la mesure d’expertise, conservera la charge des dépens de la présente instance. Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile alors que le requérant n’avait pas connaissance avant les conclusions adverses de l’existence de la SCI LORAMA. La société GMJ IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

DECLARONS Monsieur [L] [C] irrecevable en son action à la présente instance contre la SAS GMJ IMMOBILIER ;

ORDONNONS une expertise au contradictoire des autres parties et DESIGNONS pour y procéder :

Monsieur [I] [A]

GC3E Ingénierie [Adresse 6]

[Localité 7]

Port. : 06-21-10-74-44

Mèl : [Courriel 8]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 4],

— examiner et décrire les lieux, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le rapport d’expertise établi en date du 4 avril 2025 par Monsieur [F] [N],

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, en précisant s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— préciser la nature des désordres en indiquant notamment s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage en cause ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à leur destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par Monsieur [C] en sa qualité de bailleur et la SAS TESLA BATIMENT en leur qualité de preneur, en précisant la durée des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Monsieur [L] [C] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 15 DECEMBRE 2025, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 15 OCTOBRE 2026,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le RAPHAELLE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU de ses protestations et réserves,

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [L] [C] ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,