T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/08188 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOAS

MINUTE n° : 2025/ 182

DATE : 26 Mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

S.A.S. HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. NOTAIRES SOPHIA-ANTIPOLIS, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. [Localité 18] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Janvier 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 12 Mars 2025 puis a été prorogée au 26 Mars 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Emmanuel BONNEMAIN

M^e Jenny CARLHIAN

M^e Jean-luc FORNO

M^e Thomas TRIBOT

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Emmanuel BONNEMAIN

M^e Jenny CARLHIAN

M^e Jean-luc FORNO

M^e Thomas TRIBOT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par promesse synallagmatique de vente reçue le 26 août 2022 en l’office de Maître [J] [S], notaire associée de la SAS NOTAIRES SOPHIA ANTIPOLIS à [Localité 14], la SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT, venderesse, et Monsieur [D] [G] et Madame [O] [Y], acheteurs, se sont engagés sur la vente d’un appartement constituant le lot 1 d’une copropriété située [Adresse 4] à [Localité 11]. Il est mentionné dans l’acte que le prix de vente de 112 000 euros a été négocié par l’agence immobilière SAINT [Localité 10], titulaire d’un mandat de vente consenti par la SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT.

L’acte de vente définitif a été réitéré le 11 octobre 2022 en l’office notarial désigné ci-dessus entre la SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT et Madame [O] [Y] seule.

Madame [Y] expose s’être aperçue d’erreurs sur le récapitulatif des surfaces de chaque pièce du bien immobilier, de l’existence d’un local technique fermé non accessible et avoir constaté des infiltrations, dégâts des eaux et en général la présence d’une humidité importante, lesquelles ont donné lieu à des investigations auprès du syndic de la copropriété ainsi que de la commune de [Localité 11] lui confirmant l’existence de problèmes récurrents d’humidité.

Par exploits de commissaire de justice du 25 octobre 2024, Madame [Y] a fait assigner en référé les sociétés HERMES IMMOBILIER, NOTAIRES SOPHIA ANTIPOLIS et [Localité 18] IMMOBILIER aux fins de solliciter, à titre principal et sur les fondements des articles 145 et 835 du code de procédure civile, la désignation d’un expert notamment chargé d’examiner les désordres en litige et l’octroi d’une provision ad litem de 4000 euros à payer par sa venderesse.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 22 janvier 2025, Madame [O] [Y] sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, de :

La DECLARER recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

DEBOUTER la SAS NOTAIRES SOPHIA-ANTIPOLIS de sa demande de mise hors de cause ;

DEBOUTER la SAS NOTAIRES SOPHIA-ANTIPOLIS de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER une expertise judiciaire au contradictoire de la SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT, la SAS NOTAIRES SOPHIA-ANTIPOLIS et la SARL [Localité 18] IMMOBILIER ;

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec notamment pour mission de :

prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,se rendre sur les lieux [Adresse 5], entendre les parties, et réunir tout document utile à la réalisation de sa mission,constater la réalité des désordres allégués par Madame [Y] [O],décrire les désordres affectant le bien immobilier de Madame [Y] [O], décrit dans son assignation en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition et en précisant s’ils étaient visibles à l’achat,constater et décrire les désordres allégués, en rechercher les causes,dire si ces désordres existaient déjà au moment de la vente, s’ils étaient apparents ou décelables par un acquéreur normalement vigilant ainsi que par un professionnel de la transaction immobilière,dans la négative, apporter au tribunal tout élément lui permettant de définir si le vendeur en avait connaissance,apporter au tribunal tout élément lui permettant de dire si ces désordres rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent notablement la valeur, et en ce cas en préciser la proportion,décrire les travaux propres à y remédier et en chiffrer le coût,donner tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices subis de toute nature par la victime et déterminer les responsabilités encourues,dire si le notaire en charge de l’élaboration des actes, SAS NOTAIRES SOPHIA-ANTIPOLIS, a commis des manquements,dire si l’agence immobilière en charge de la vente, la SARL [Localité 18] IMMOBILIER, a commis des manquements,attribuer à l’expert et à sa demande le concours de tout sachant ou sapiteur qu’il plaira,plus généralement, faire toutes observations utiles à la solution du litige, et éclairer le tribunal afin que celui-ci puisse évaluer le préjudice subi par Madame [Y] [O] ;CONDAMNER la SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 4000 euros à titre de provision ad litem ;

CONDAMNER la SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant ses conclusions visées à l’audience du 22 janvier 2025, régulièrement communiquées aux autres parties lors de l’audience du 22 janvier 2025, la SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT sollicite, au visa des dispositions du code de procédure civile, de :

Lui DONNER ACTE de ses protestations et réserves d’usage ;

DIRE n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER la requérante de ses demandes de condamnation ;

DIRE que les dépens resteront à la charge de la requérante.

Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 22 janvier 2025, la SAS NOTAIRES SOPHIA ANTIPOLIS sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

A titre principal, juger qu’il y a lieu de la mettre hors de cause, sa présence aux opérations d’expertise techniques n’ayant aucune utilité ;

Subsidiairement, si le juge des référés devait faire droit à la demande des requérants, lui donner acte de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise de Madame [Y] ;

Condamner Madame [Y] au paiement d’une somme de 1500 euros au profit de la SAS NOTAIRES [Localité 15] SOPHIA ANTIPOLIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître FORNO ;

Condamner la demanderesse aux dépens.

Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 22 janvier 2025, la SARL [Localité 18] IMMOBILIER sollicite de :

Lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage ;

Dire n’y avoir lieu à fait application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire que les dépens resteront à la charge de la demanderesse.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes principales et subsidiaires relatives à la désignation d’un expert

Madame [Y] fonde ses prétentions sur l’article 145 du code de procédure civile selon lequel « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Elle estime produire de nombreux éléments justifiant des désordres existants et afin que l’expert se prononce sur l’existence de vices cachés antérieurs à la vente. Elle souligne que la mise hors de cause du notaire est prématurée.

La SAS NOTAIRES SOPHIA ANTIPOLIS soutient sa mise hors de cause au motif que l’acte de vente en litige précise bien que la désignation du lot résultant de l’état descriptif de division comporte une erreur, ne correspondant pas à la désignation du lot établi par le diagnostiqueur et que les parties se sont engagées sur la base du certificat de superficie établi au préalable conformément à la loi Carrez.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui. De plus, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l’échec.

La requérante verse notamment aux débats, outre les pièces contractuelles :

des photographies attestant des désordres d’humidité dans l’appartement vendu ;un rapport de recherche de fuites établi le 5 février 2023 par la SARL BP, qui conclut d’une part à la détection de fuite sur la pipe WC d’une partie privative voisine, d’autre part à la présence de remontées par capillarité, sous réserve d’une étanchéité sous la rue sous la salle d’eau, pouvant expliquer l’humidité dans la cave ;un courriel de Monsieur [V], intervenu suite aux infiltrations signalées, qui atteste de la présence, dans les pièces du sous-sol du bien immobilier, d’un très fort taux d’humidité (99 %) suite à son passage sur les lieux le 4 avril 2023 ;les échanges avec le syndic de la copropriété, la Mairie de [Localité 11] et Monsieur [N], présenté par la requérante comme dirigeant de la société HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT mais en l’occurrence représentant le syndic de la copropriété ; il résulte de ces échanges la confirmation de l’existence d’un précédent sinistre ayant donné lieu à expertise amiable par l’assurance de l’ancien propriétaire en juin 2022, en présence de la commune dans la mesure où la fuite d’eau provenait d’une pièce (salle de douche) mitoyenne avec le sous-sol de la [Adresse 17], traversée par les réseaux de la ville et pouvant ainsi être en lien avec des problèmes de canalisations des eaux usées ou pluviales ; le courrier de la communauté d’agglomération du 25 novembre 2022 indique l’intervention de VEOLIA pour remédier à une fuite sur le branchement de l’immeuble ; il est également indiqué, par courrier de la Mairie de [Localité 11] du 25 avril 2024, que la ville n’a jamais délivré d’autorisation pour un aménagement sous la [Adresse 17].

Il résulte de ces éléments l’existence de désordres d’humidité importants depuis 2023 sur le bien en litige.

Si la SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT estime peu probable la persistance d’un taux d’humidité constant de 99 % et observe d’ailleurs que la requérante a accompli des travaux de (emménagement complémentaire de la cuisine, peinture chambre du souplex, carrelage salle de bain), ces éléments devront donner lieu à vérification dans le cadre d’une expertise contradictoire. Il en va de même sur les éléments fournis par l’agence immobilière mandataire quant aux informations données à la requérante avant la vente.

Sur les éléments avancés par le notaire défendeur, les stipulations de l’acte de vente renvoient expressément à la différence entre l’état descriptif de division et les mesures faites par le diagnostiqueur, les parties se référant au plan des lots annexé à l’acte de vente et le certificat de superficie loi Carrez étant signé par les parties.

S’agissant du local technique, il est bien mentionné qu’il ne figure pas dans la désignation du bien vendu dans l’acte de vente.

Concernant enfin les désordres d’humidité, le notaire ne peut manifestement en avoir connaissance si aucun élément ne lui est signalé par la venderesse.

Il résulte de ces éléments que la mise en cause de la SAS NOTAIRES SOPHIA ANTIPOLIS n’est justifiée par aucun motif légitime au sens de l’article 145 précité, l’action à son égard étant manifestement, au vu des éléments présentés au stade du référé, insusceptible de prospérer. Cette mise en cause sera ordonnée.

Il sera fait droit à la mesure d’expertise, justifiée par un motif légitime, au contradictoire des deux autres défenderesses.

Il sera donné acte aux sociétés HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT et [Localité 18] IMMOBILIER de leurs protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

La mission de l’expert sera fixée au dispositif de la présente ordonnance en reprenant l’essentiel des éléments proposés.

Cependant, il sera relevé que, si l’expert doit être chargé d’évaluer les travaux de reprise des éventuels désordres, à défaut pour les parties de fournir les devis attendus, il sera seulement prévu qu’il donne son avis sur les autres préjudices, de nature personnelle, invoqués par la requérante sur la base des éléments d’évaluation proposés par cette dernière.

De plus, il ne peut être demandé à l’expert de dire si les défenderesses, en particulier la SARL [Localité 18] IMMOBILIER, a commis des manquements, notion pouvant être de nature purement juridique. Il sera seulement prévu de manière générale que l’expert donne des éléments de nature à ce que la juridiction éventuellement saisie puisse se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités.

La requérante sera déboutée du surplus de ses demandes relatives à la désignation d’un expert.

Sur la demande principale relative au versement d’une provision ad litem

Madame [Y] fonde sa prétention de ce chef sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Elle soutient que l’obligation de sa venderesse n’est pas sérieusement contestable puisqu’elle avait parfaitement connaissance des vices affectant le bien vendu et qu’en conséquence la situation justifie qu’elle prenne en charge les frais de l’expertise à venir.

La SAS HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT rétorque que rien n’a été dissimulé à son acquéreur ayant visité le bien à deux reprises avant la vente.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est souverainement appréciée par le juge des référés et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une oppositions aux demandes adverses.

En l’espèce, il n’est à ce stade pas fait de lien précis entre les désordres de 2022 et ceux d’humidité persistante dénoncés par la requérante et devant faire l’objet d’une expertise judiciaire.

Sur les problèmes de surface, il a été noté dans l’acte de vente la problématique résultant de l’état descriptif de division et il n’est pas établi une dissimulation manifeste de la part de la venderesse au moment de la vente en litige.

La défenderesse est ainsi bien fondée à opposer des contestations sérieuses à l’octroi de la provision sollicitée.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande et Madame [Y] en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’instance de référé seront laissés à la charge de la requérante, partie ayant intérêt à la mesure d’expertise, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

L’équité ne commande pas de condamner l’une des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [Y] et la SAS NOTAIRES SOPHIA ANTIPOLIS seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

ORDONNONS la mise hors de cause de la SAS NOTAIRES SOPHIA ANTIPOLIS,

ORDONNONS une expertise au contradictoire des autres parties et désignons pour y procéder :

Monsieur [W] [K]

SOGEC INGENIERIE – [Adresse 12] CANEOPOLE [Adresse 3]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 16]. : 06.13.61.70.11

Mèl : [Courriel 13]

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux [Adresse 4] à [Localité 11] ;

— rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

— examiner les lieux et vérifier l’existence des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et en particulier dans le rapport de rechercher de fuites du 5 février 2023 ;

— décrire les éventuels désordres constatés, en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition ; apporter à la juridiction éventuellement saisie tout élément lui permettant de dire si ces désordres rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent notablement la valeur, et le cas échéant en préciser la proportion ;

— si ces désordres sont antérieurs à la vente entre les parties en 2022, indiquer les éléments permettant de déterminer s’ils étaient visibles au moment de l’achat par un acquéreur normalement diligent non professionnel de l’immobilier et de la construction ; indiquer de la même manière les éléments permettant de déterminer si ces désordres pouvaient être connus avant la vente d’un professionnel de la vente immobilière et d’un vendeur normalement diligent non professionnel de l’immobilier et de la construction ;

— rechercher et indiquer les causes des désordres ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— déterminer, notamment grâce à des devis fournis par les parties, la nature, la durée et le coût des travaux propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur contenu ; dans l’hypothèse où les parties ne fournissent pas les devis attendus, procéder à une estimation des travaux de reprise ; donner son avis sur l’ensemble des autres préjudices invoqués, en particulier sur la nature et le mode de calcul de ces préjudices proposé par la partie demanderesse ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables aux frais avancés de la partie demanderesse ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Madame [O] [Y] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DISONS que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DONNONS acte aux sociétés HERMES IMMOBILIER INVESTISSEMENT et [Localité 18] IMMOBILIER de leurs protestations et réserves,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem présentée par Madame [O] [Y] et la DEBOUTONS de ce chef,

LAISSONS à Madame [O] [Y] la charge des dépens de l’instance,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT