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ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00032 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ISYM

AFFAIRE : S.A.R.L. KRYSTAL TWIN C/ S.A.S. HAM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. KRYSTAL TWIN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Amélie BOUTEILLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. HAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 11 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 08 Janvier 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 20 mai 2019, la SARL Krystal Twin a acquis un bien situé [Adresse 2] à [Localité 4], propriété voisine de Monsieur [O] et Madame [N]. Ces derniers ont apporté leur bien en nature à la SAS HAM qui a édifié dessus un bâtiment.

La SAS HAM a alerté Monsieur [O] et Madame [N] qu’une partie de la construction empiétait sur sa propriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la SARL Krystal Twin a fait assigner la SAS HAM, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la démolition de la partie de la construction qui empiète sur son terrain et la condamnation de la SAS HAM à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 mars 2025, le juge des référés a ordonné une mesure de médiation et a renvoyé l’affaire à l’audience du 9 octobre 2025.

La médiation n’ayant pas abouté, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 11 décembre 2025.

La SARL Krystal Twin sollicite de voir :

— Débouter la SAS HAM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SAS HAM à payer à la SARL Krystal Twin à titre provisionnel la somme de 17 610 € HT à valoir au titre des sommes et intérêts ;

— Condamner la SAS HAM à payer à la SARL Krystal Twin la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Elle expose qu’elle a été contrainte de livrer le bien en l’état, à charge pour l’acquéreur de contraindre les consorts [O] – [N] de mettre fin à l’empiètement ; qu’au mois de septembre 2025, les consorts [O] – [N] ont racheté la parcelle empiétée afin de mettre fin à la situation qu’ils avaient eux-mêmes provoqués ; qu’il a fallu attendre plus d’un an pour que les consorts [O] – [N] daignent concéder un arrangement ; qu’ils restent redevables de l’indemnisation du préjudice subi par la SARL Krystal Twin ; que la SARL Krystal Twin a intérêt à agir car elle est tenue par une obligation de conformité et est garante des limites foncières vis-à-vis de son acquéreur ; que les agissements de la SAS HAM ont retardé la livraison de telle sorte que l’acquéreur a accepté la livraison et pris en charge la difficulté relative à l’empiètement ; mais que si une fois les travaux réceptionnés, les responsabilités liées à l’immeuble sont transférées à l’acquéreur, le vendeur conserve un intérêt à agir pour les dommages et les irrégularités antérieurs à cette réception ; que la SARL Krystal Twin est recevable en son action au titre de l’indemnisation de son préjudice personnel ; que la SAS HAM ne conteste pas la réalité de l’empiètement, mais qu’elle affirme qu’elle aurait proposé la démolition de l’empiètement sans toutefois en justifier ; qu’elle a poursuivi sa construction et n’a effectué aucune tentative pour solutionner le litige ; que l’empiètement a causé pour la SARL Krystal Twin un surcoût imprévisible dans la construction dont elle n’a obtenu aucune réparation ; que la SARL Krystal Twin a été contrainte d’adapter l’ouvrage du fait de l’empiètement dont il faisait objet.

La SAS HAM sollicite :

— In limine litis, de voir juger l’action de la SARL Krystal Twin irrecevable à l’égard de la SAS HAM compte tenu de son défaut d’intérêt à agir, puisqu’elle n’est plus propriétaire des parcelles sur lesquelles se trouve l’empiètement et que, bien plus, la bande de terrain litigieuse est en cours d’acquisition par la SAS HAM ; et de voir condamner la SARL Krystal Twin à verser la somme de 5 000 € à la SAS HAM à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— A titre principal, de voir rejeter la demande d’indemnisation formulée par la SARL Krystal Twin en ce qu’elle est seule responsable des prétendus coûts supplémentaires qu’elle allègue, dès lors qu’elle s’est opposée à la proposition de démolition formulée par la SAS HAM ;

— A titre subsidiaire, de voir limiter l’indemnisation à la somme de 12 000 € ;

— A titre reconventionnel, de voir condamner la SARL Krystal Twin à verser à la SAS HAM une somme provisionnelle à titre de dommages et intérêts s’élevant à la somme de 24 000 € en réparation du préjudice financier qu’elle subit en ce qu’elle a été contrainte d’acheter une bande de terrain de la parcelle voisine dès lors que la SARL Krystal Twin s’est opposée à la démolition de l’empiètement lorsqu’il a été proposé par la SAS HAM, dans le seul dessein d’obtenir des dommages et intérêts non dus ;

— En tout état de cause, de voir condamner la SARL Krystal Twin à verser la somme de 5 000 € à la SAS HAM sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS HAM expose que les parcelles sur lesquelles la SARL Krystal Twin prétendait subir un empiètement ont été vendues en VEFA à la société VG Finances, selon acte du 2 février 2024 ; que dès l’acte de vente en VEFA, le vendeur a perdu sa qualité de propriété du sol au profit de l’acheteur ; qu’en cas d’empiètement, seul le propriétaire du fonds empiété peut en solliciter la suppression ; que la SARL Krystal Twin a admis qu’en sa qualité de vendeur, ses demandes ne pouvaient pas consister en la suppression de l’empiètement, mais ne pouvait consister qu’en une indemnisation de ses préjudices personnels sous réserve qu’elle soit en capacité de démontrer avoir subi un préjudice direct et certain ; que la société VG Finances occupe désormais le bâtiment, de telle sorte qu’il apparaît que la livraison et la réception de l’ouvrage est intervenue ; que rien ne permet d’attester que l’ouvrage livré ne serait pas conforme à l’acte de VEFA ; que la société VG Finances elle-même a indiqué qu’elle ignorait tout de l’empiètement, et qu’elle n’entendait pas engager de quelconques poursuites à l’encontre de la SAS HAM ; qu’un compromis de vente a été régularisé entre la SAS HAM et la société VG Finances le 17 septembre 2025 ; que la SAS HAM est en voie de devenir propriétaire de la bande de terrain sur laquelle l’empiètement est intervenu ; que la SARL Krystal Twin n’a souffert d’aucun préjudice qui aurait pu résulter d’une réduction du prix de vente, puisque l’acquéreur a fait l’acquisition du projet au prix initial ; que la SAS HAM avait initialement proposé de détruire le mur litigieux, mais que la SARL Krystal Twin a refusé cette proposition au motif que cela allait engendrer du retard dans la livraison du projet ; que la SAS HAM a accepté le principe du versement d’une indemnité, mais qu’elle en ignorait alors le montant déraisonnable ; qu’il résulte du géomètre mandaté par la SAS HAM que l’empiètement existant n’a généré aucune gêne dans la construction du bâtiment édifié sur la parcelle voisine ; que le permis de construire modificatif sollicité par la SARL Krystal Twin est justifié par de multiples raisons, qui excèdent largement l’empiètement minime dénoncé ; qu’initialement, la SAS HAM avait proposé une prise en charge à hauteur de 12 000 €, mais qu’elle entend désormais s’opposer fermement à la demande de règlement formulée par la SARL Krystal Twin, car elle a décidé, sans réel motif, de poursuivre ses travaux sans permettre à la SAS HAM de régler le sujet de l’empiètement, comme elle l’avait pourtant proposé ; que la SAS HAM a subi un préjudice du fait du comportement fautif de la SARL Krystal Twin, et qu’elle a dû acquérir le bien au prix fort, soit 24 000 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir de la SARL Krystal Twin

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé »

En l’espèce, la SARL Krystal Twin sollicite l’indemnisation de son préjudice personnel, résultant de l’empiètement commis par la SAS HAM, lui conférant ainsi un intérêt direct et certain à agir.

En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 €, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice.

Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

En l’espèce, la SAS HAM ne rapporte pas la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou de l’erreur grossière. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes de condamnation provisionnelle

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SARL Krystal Twin allègue avoir subi un préjudice résultant des frais induits par l’empiètement reconnu par la SAS HAM.

Il n’est pas justifié par la SAS HAM qu’elle a proposé la destruction du mur litigieux, et que cela a été refusé par la SARL Krystal Twin, cette dernière le démentant dans un courrier de son conseil du 12 novembre 2024.

Il est de jurisprudence constante que l’empiètement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute.

La SARL Krystal Twin justifie avoir confié à la société Socoma la reprise d’études, la mise à jour des plans et du dossier de fabrication et la modification de la charpente et de la ferme, pour la somme de 6 080 € HT.

Elle justifie également avoir dû supporter une note d’honoraires de la SARL Colomb Etude Béton Armé, suite à une erreur d’implantation du bâtiment du voisin en limite Ouest, pour la somme de 1 200 € HT.

Une facture de l’entreprise LMG précise « démolition et évacuation débord fondation bâtiment mitoyen », pour la somme de 2 325,61 €.

La société Arkos Réalisations a facturé à la SARL Krystal Twin la somme HT de 4 000€ pour " l’intervention complémentaire à la mission de gestion, concernant le litige suite à l’erreur d’implantation du bâtiment voisin [O] ".

Il n’est pas sérieusement contestable que ces coûts supplémentaires ont été générés par l’erreur d’implantation du bâtiment de la SAS HAM, ayant causé un empiètement sur le terrain appartenant à la SARL Krystal Twin.

Il convient donc de condamner la SAS HAM à payer à la SARL Krystal Twin la somme provisionnelle de 13 610 € HT.

En revanche, la facture de l’architecte Synergir Architectes, d’un montant de 4 000 € HT, concernant le dépôt du permis modificatif, ne peut pas être mise à la charge exclusive de la SAS HAM, puisqu’il est question de suppression de fenêtres, de modification du stationnement + PMR, de modification de l’entrée et de la modification du bassin. En présence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS HAM

La SAS HAM ne justifie pas avoir proposé à la SARL Krystal Twin la démolition de l’empiètement. Il est cependant constant qu’elle a causé un empiètement sur la parcelle voisine, et que pour y mettre fin, elle a dû acheter une bande de terrain. La SARL Krystal Twin n’ayant commis aucune faute, étant victime de l’empiètement, aucune obligation non sérieusement contestable d’avoir à indemniser la SAS HAM ne lui incombe.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la défenderesse est condamnée aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DECLARE recevable l’action de la SARL Krystal Twin ;

CONDAMNE la SAS HAM à payer à la SARL Krystal Twin la somme provisionnelle de 13 610 € HT ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS HAM à payer à la SARL Krystal Twin la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS HAM aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

la SELAS LEX LUX AVOCATS

M^e Valérie PICHON ( par M^e BOUTEILLE)

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— DOSSIER

Le 08 Janvier 2026