T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/05049 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYB6

MINUTE n° : 2025/ 101

DATE : 17 Septembre 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires AMBRE MARINE représenté par son syndic en exercice SARL AGENCE BENOIST,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [U] [P],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Alain-david POTHET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Alain-david POTHET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Madame [U] [P] est propriétaire du lot n° 48 au sein de l’ensemble immobilier dénommé AMBRE MARINE, soumis au statut de la copropriété et situé à [Localité 3].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires AMBRE MARINE a mis en demeure Madame [P] d’avoir à régler les sommes dues.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, auquel il se réfère à l’audience du 23 juillet 2025 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires AMBRE MARINE représenté par son syndic en exercice SARL AGENCE BENOIST, a fait assigner Madame [P] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de condamnation de la défenderesse à lui payer les sommes de 3957,90 euros arrêtée au 4 avril 2025 pour la période du 24 septembre 2021 au 1er avril 2025, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 4 avril 2025, de 1200 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles occasionnés par sa carence, de dire et juger que l’ensemble des frais occasionnés par le requérant devra rester à la charge de la défenderesse tel que le stipule le contrat de syndic, outre le paiement des sommes de 500 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire et de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Madame [U] [P], citée à étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 23 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 473 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…) »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) »

La défenderesse a été mise en demeure par courrier recommandé du 4 avril 2025 de régler la somme totale de de 3957,90 euros, dont il est décomposé le montant pour chacun des postes visés aux textes précités. Cette mise en demeure est restée infructueuses pendant un délai de 30 jours, ce qui permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 1er avril 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2024 approuvant les comptes et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les différents appels de fonds,

— le courrier de mise en demeure du 4 avril 2025 évoqué ci-dessus, outre les différentes relances et démarches afin de recouvrer la créance,

— le règlement de copropriété ainsi que le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte que les causes de la mise en demeure sont justifiées à hauteur de la somme visée par la mise en demeure du 4 avril 2025, comprenant les charges et frais. Il n’est pas réclamé le paiement des provisions non encore échues devenues exigibles par la mise en demeure restée infructueuse.

Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 3957,90 euros portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il est démontré le défaut de paiement mais encore l’absence de volonté de la défenderesse de résoudre amiablement le litige par un procès-verbal de carence constaté devant un conciliateur de justice le 12 mai 2025.

La mauvaise foi de la défenderesse est suffisamment établie et elle cause d’évidentes difficultés de trésorerie à la copropriété si bien qu’il sera fait droit partiellement à la demande du syndicat requérant à hauteur de 1000 euros. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

A l’inverse, les frais de 500 euros visés au contrat de syndic seront pris en compte au titre des frais irrépétibles, mais non de manière séparée. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de ses demandes principales.

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de ses demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, exécutoire par provision, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires AMBRE MARINE représenté par son syndic en exercice SARL AGENCE BENOIST, la somme de 3957,90 euros (TROIS MILLE NEUF CENT CINQUANTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT DIX CENTS) au titre des charges et frais arrêtés au 4 avril 2025 pour la période du 24 septembre 2021 au 1er avril 2025, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025.

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires AMBRE MARINE représenté par son syndic en exercice SARL AGENCE BENOIST, la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [U] [P] aux entiers dépens.

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires AMBRE MARINE, représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires AMBRE MARINE, représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT