T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/06621 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KZHI

MINUTE n° : 2025/778

DATE : 17 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

S.A.S. LE BIRDY, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Julien-quentin LA SELVE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant et M^e Daisy LABECKI-PETIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN avocat postulant

DEFENDERESSES

S.C.I. ELY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

S.A.R.L. LES DEUX PINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

S.C.I. SANDEL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A.R.L. [D] [F], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par M^e Valérie MARTIN-PORTALIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 01 Octobre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03 Décembre 2025 puis a été prorogée au 17 Décembre 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Daisy LABECKI-PETIT

M^e Valérie MARTIN-PORTALIER

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à

M^e Daisy LABECKI-PETIT

M^e Valérie MARTIN-PORTALIER

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous signature privée du 12 octobre 2021, la SCI ELY a acquis de la SARL LES DEUX PINS un fonds de commerce d’hôtel situé [Adresse 5] à SAINTE MAXIME.

Suivant acte sous signature privée du 12 octobre 2021, la SCI ELY a donné à bail à la SAS LE BIRDY les locaux d’exploitation de l’hôtel dénommé « Hôtel le Revest », moyennant paiement d’un loyer annuel de 72 000 euros hors taxe et hors charges.

Exposant que les locaux qu’elle occupe sont affectés de désordres découverts postérieurement à son entrée dans les lieux, la SAS LE BIRDY a, par actes du 10 octobre 2023, fait assigner la SCI ELY et la SARL LES DEUX PINS à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise et d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance de référé du 21 février 2024 (RG 23/07170, minute 2024/85), Monsieur [Z] [Y] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 7 mai 2025 (RG 25/01617, minute 2025/220), les opérations d’expertise ont été déclarée communes et opposable à la SCI SANDEL et à la SARL [D] [F], anciennement dénommée HOTEL LE REVEST.

Suivant actes de commissaire de justice des 23 juillet et 6 août 2025, auxquels elle se réfère à l’audience du 1er octobre 2025 et auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, des moyens, prétentions et demandes, la SAS LE BIRDY a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal la SCI ELY, la SARL LES DEUX PINS, la SCI SANDEL et la SARL [D] [F], aux fins d’extension dc la mission de l’expert détaillée dans l’assignation, portant sur l’imputabilité des désordres afin de savoir s’ils constituent des réparations d’entretien à la charge du preneur ou des réparations visées par l’article 606 du code civil (gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières) à la charge du bailleur, de s’adjoindre tout sapiteur de choix, qu’il fasse un sondage avant travaux pour s’assurer de la solution technique, un diagnostic d’amiante et qu’ils vérifient la hauteur des garde-corps, en chiffrant si besoin la remise aux normes et d’étendre les opérations d’expertise désordres allégués et complémentaires portant sur la VMC de l’hôtel.

Sur les assignations remises à l’étude de commissaire de justice, la SCI ELY et la SARL LES DEUX PINS n’ont pas constitué avocat, ni présenté leurs observations.

A l’audience du 1er octobre 2025, la SCI SANDEL et la SARL [D] [F] ont formulé oralement leurs protestations et réserves.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard des parties conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Suivant l’article 236 du code de procédure civile, « le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien. »

En application de l’alinéa 3 de l’article 245 du code de procédure civile, « le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien. »

En l’espèce, la SAS LE BIRDY verse aux débats le compte rendu établi par l’expert judiciaire Monsieur [Z] [Y] de l’accédit du 3 et 18 juin 2025 et la visite technique de l’expert du 24 juin 2025, duquel il ressort qu’il est « impératif de mener des investigations sur l’état du gros œuvre : poutres maîtresses bois, notamment qui sont confinée derrières des doublages de murs non ventilés, eux même dans des volumes dont la VMC est inopérante. » Elle produit également aux débats la note aux parties n° 08 du 11 juillet 2025 dans laquelle l’expert ne formule aucune objection quant à la demande d’extension de mission, faisant part de son accord notamment pour les éventuels désordres relatifs à l’article 606 du code civil, sur les préconisations de PENALVER pour effectuer les travaux et valider le devis, sur les VMC et l’avis sur les responsabilités.

Dès lors, en l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour sa résolution, il sera fait droit à la demande d’extension de mission, laquelle répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Il sera donné acte à la SCI SANDEL et la SARL [D] [F], de leurs protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

L’extension de mission sera fixée au dispositif de la présente ordonnance en retenant les éléments essentiels pertinents et en simplifiant la mission proposée. De même, la mission sera adaptée afin que l’expert judiciaire ne se prononce pas sur des notions purement juridiques. La requérante sera déboutée du surplus de sa demande relative à la mission de l’expert.

La demanderesse, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’elle a intérêt à la mesure d’extension de la mission d’expertise, conservera la charge des dépens de la présente instance. Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

ORDONNONS une extension de la mission confiée à Monsieur [Z] [Y] selon ordonnance de référé rendue le 21 février 2024 (RG 23/07170, minute 2024/85), aux chefs de missions suivants visés par la SAS LE BIRDY dans son assignation :

— préciser si des désordres sont imputables à un défaut d’entretien du preneur, à un défaut d’entretien du bailleur ou des précédents bailleurs, à la vétusté du bien, à l’usage normal,

— préciser si des travaux sont nécessaires à la remise en état du bien loué et les éléments permettant de déterminer s’il s’agit de réparations d’entretien à la charge du preneur, et/ou des réparations visées par l’article 606 du code civil (gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières…) à la charge du bailleur,

— évaluer le cas échéant le coût de chacun des travaux ainsi que les réparations susceptibles de relever de l’article 606 du code civil,

— examiner et évaluer la comptabilité de la solution technique proposée par la société PENALVER avec les contraintes du site en effectuant un sondage (recherche de présence d’amiante), émettre le cas échéant, les recommandations et les mesures de protection à mettre en place avant le commencement des travaux,

— vérifier la hauteur des garde-corps, en cas de non-conformité préciser si cela concerne uniquement la hauteur ou si des éléments supplémentaires doivent être corrigés, en estimant le cas échéant, le coût de la remise en conformité de l’ensemble des garde-corps concernés, y compris le remplacement ou l’ajustement éventuel des dispositifs existants,

— fournir une estimation détaillée des éventuels travaux de reprise relatifs aux garde-corps, en tenant compte des normes de sécurité actuelles,

— examiner et décrire les éventuels désordres/dysfonctionnement (total ou partiel) affectant la VMC, évaluer les conséquences d’un tel dysfonctionnement sur le bâti et la santé ou le confort des occupants,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise,

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

RAPPELONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DONNONS ACTE à la SCI SANDEL et la SARL [D] [F] de leurs protestations et réserves,

LAISSONS les dépens à la charge de la SAS LE BIRDY,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,