T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/07951 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K44U

MINUTE n° : 2026/280

DATE : 06 Mai 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 2] (CANADA)

représenté par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 08 Avril 2026 puis a été prorogée au 06 Mai 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jenny CARLHIAN

M^e Jean philippe FOURMEAUX

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jenny CARLHIAN

M^e Jean philippe FOURMEAUX

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 23 octobre 2025 à l’encontre de Monsieur [N] [Y] par laquelle Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [P] ont saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, de voir désigner un expert ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 11 février 2026, par lesquelles Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [P] sollicitent, au visa des mêmes textes, de :

DECLARER Monsieur [Z] [U] et Madame [P] [H] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,

ORDONNER une expertise judiciaire, et DESIGNER tel expert qu’il plaira au tribunal, avec notamment pour mission de :

o prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant

o se rendre sur les lieux [Adresse 3], entendre les parties, et réunir tout document utile à la réalisation de sa mission

o rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous les documents contractuels

o examiner les lieux et vérifier l’existence des désordres invoqués par Monsieur [Z] [U] et Madame [P] [H] dans leur acte introductif d’instance, dans leurs conclusions n°1 et le procès-verbal de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026 et notamment concernant les inondations au sous-sol, les fuites au vélux et la présence de termites, conformément au diagnostic établi le 12 janvier 2026

o décrire les éventuels désordres constatés, en préciser leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition

o apporter à la juridiction éventuellement saisie tout élément lui permettant de dire si ces désordres rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent notablement la valeur, et le cas échéant, préciser la proportion

o dire si ces désordres existaient déjà au moment de la vente, s’ils étaient apparents ou décelables par un acquéreur normalement vigilant ainsi que par un professionnel de la transaction immobilière

o si ces désordres sont antérieurs à la vente entre les parties en date du 6 juin 2023, indiquer les éléments permettant de déterminer s’ils étaient visibles au moment de l’achat par un acquéreur normalement diligent non professionnel de l’immobilier et de la construction

o indiquer de la même manière les éléments permettant de déterminer si ces désordres pouvaient être connus avant la vente d’un professionnel de la vente immobilière et d’un vendeur normalement diligent non professionnel de l’immobilier et de la construction

o rechercher et indiquer les causes des désordres

o fournir tous les éléments techniques de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités

o déterminer, notamment grâce à des devis fournis par les parties, la nature, la durée et le coût des travaux propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur contenu

o dans l’hypothèse où les parties ne fournissent pas les devis attendus, procéder à une estimation des travaux de reprise

o donner son avis sur l’ensemble des autres préjudices invoqués, en particulier sur la nature et le mode de calcul de ces préjudices proposés par la partie demanderesse

o en cas d’urgence, proposer des travaux indispensables aux frais avancés de la partie demanderesse

o faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité

o dans la négative, apporter au tribunal tout élément lui permettant de définir si le vendeur en avait connaissance

o attribuer à l’expert et à sa demande le concours de tout sachant ou sapiteur qu’il plaira

o plus généralement, faire toutes observations utiles à la solution du litige, et éclairer la juridiction éventuellement saisie afin que celui-ci puisse évaluer le préjudice subi par Monsieur [Z] [U] et Madame [P] [H],

ENJOINDRE Monsieur [N] [Y] de communiquer son acte de vente en intégralité en ce compris l’annexe correspondant aux diagnostics relatifs aux termites, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [N] [Y] à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de Maître Jenny CARLHIAN ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 11 février 2026, par lesquelles Monsieur [N] [Y] sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Lui DONNER ACTE de ses plus expresses protestations et réserves,

JUGER qu’il sera confié la mission suivante à l’expert qui sera désigné :

o Sur les désordres allégués d’inondation de la cave :

— constater l’état actuel de la cave (nature du sol, état des murs et planchers, traces éventuelles d’humidité, d’infiltration, de ruissellement ou de stagnation d’eau)

— décrire, au vu des constatations et des documents communiqués (notamment le procès-verbal de constat du 29 janvier 2026 et l’état des risques annexé à l’acte de vente), les causes techniques des phénomènes d’entrée d’eau dans la cave (configuration des lieux, topographie, réseaux, évacuation des eaux pluviales, événements climatiques etc…)

— dire si, au regard de ces éléments, les phénomènes d’inondation constatés postérieurement à la vente résultent d’un événement météorologique exceptionnel, d’un aléa lié à la situation de l’immeuble en zone potentiellement sujette aux inondations, ou d’un vice propre de conception, de réalisation ou d’entretien de l’immeuble

— indiquer, dans l’hypothèse où un vice propre serait caractérisé, si, au jour de la vente du 16 juin 2023, l’existence de ce vice pouvait se manifester par des signes apparents ou objectivement décelables pour un acquéreur normalement attentif, compte tenu notamment des documents précontractuels et des diagnostics remis

— indiquer si les désordres sont de nature à rendre la cave impropre à sa destination

o Sur les désordres allégués affectant le vélux

— constater l’état actuel de la fenêtre de toit litigieuse, de ses abords extérieurs (raccords, tuiles, éléments d’étanchéité) et de ses abords intérieurs (revêtements, plafonds, encadrements, traces d’auréoles, coulures, décollements, microfissures etc…)

— décrire la nature et l’ampleur des désordres d’infiltration éventuellement observés

— indiquer si les désordres sont de nature à rendre la fenêtre impropre à sa destination

— rechercher, au vu de ses constatations, des pièces produites par les parties (et notamment du devis BATISSO du 19 janvier 2024 et du procès-verbal de constat du 29 janvier 2026), les causes techniques de ces désordres (défaut de mise en œuvre initiale, défaut d’entretien, intervention postérieure, mouvements de structure, intempéries etc…)

— dire si des manifestations de ces désordres étaient susceptibles d’exister au jour de la vente du 16 juin 2023 et, dans l’affirmative, si elles auraient été apparentes ou objectivement décelables pour un acquéreur profane normalement diligent lors de ses visites

o Sur la présence alléguée d’insectes xylophages

— procéder à toutes constatations utiles sur l’état des éléments en bois de la cave et de l’escalier (poutres, planches, sous-face, etc.) et dire s’il existe, à la date de ses opérations, des indices d’infestation par des insectes xylophages

— en préciser la nature, l’ampleur et l’ancienneté

— confronter ses constatations au rapport d’état parasitaire du 12 janvier 2026 et au diagnostic relatif aux parasites annexé à l’acte de vente, en indiquant les concordances et les divergences qu’il relève

— dire, au vu des éléments techniques, si, au jour de la vente du 16 juin 2023, une telle infestation, si elle existait déjà, était de nature à être détectée par un professionnel du diagnostic immobilier et/ou à être perçue par un acquéreur profane visitant normalement les lieux

— indiquer si les désordres sont de nature à rendre la cave impropre à sa destination,

JUGER que les frais d’expertise seront à la charge des époux [M],

En tout état de cause, DEBOUTER les époux [U] [Z] – [H] [P] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales relatives à la désignation d’un expert

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, " s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. "

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

Les consorts [M] exposent :

— avoir acquis de Monsieur [Y], par acte authentique du 6 juin 2023, un bien immobilier situé à [Localité 1] au prix principal de 218 000 euros ; il est indiqué dans l’acte que la maison vendue a été rénovée par Monsieur [Y], plombier de métier ;

— que dès la fin d’année 2023, ils ont constaté une inondation de la cave, outre un problème d’étanchéité de la fenêtre de toit, mais ne sont pas parvenus à un accord amiable avec leur vendeur sur la prise en charge des désordres.

Outre les photographies versées aux débats, les requérants produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 29 janvier 2026 qui confirment l’existence de désordres au vélux et les traces d’inondation récurrente de la cave. En outre, ils communiquent un rapport établi unilatéralement le 12 janvier 2026 sur l’état des parasites laissant voir une infestation d’insectes xylophages à plusieurs endroits du bien immobilier (cave, poutres/traverses, planches en bois du plafonds, sous-face escaliers en bois).

Le défendeur, après s’être opposé à la demande de désignation d’un expert et devant les derniers éléments communiqués, présente ses protestations et réserves sur la mesure, position qui n’implique aucune reconnaissance de sa responsabilité.

Il lui en sera donné acte et la mesure d’instruction, répondant à un motif légitime au sens de l’article 145 précité, sera ordonnée aux frais avancés des requérants, ayant intérêt à cette mesure.

La mission de l’expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile alors que l’importance des vérifications à accomplir ne permet pas d’envisager de simples mesures de constatation ou de consultation.

La mission sera déterminée selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance, étant rappelé que le juge dispose en la matière d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870)

A ce titre, il sera repris mais simplifié les éléments sollicités par le défendeur sur la mission de l’expert judiciaire, en prenant soin de ne pas confier à l’expert une mission purement juridique.

Sur les autre demandes

Sur la demande de communication de pièces, outre l’article 145 précité permettant le prononcé d’une mesure d’instruction, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses. La contestation est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions adverses n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

En l’espèce, les requérants sollicitent la communication forcée par le défendeur de son acte de vente et de l’intégralité des annexes, au motif que des contradictions existent entre les diagnostics techniques établis.

Néanmoins, les requérants ont nécessairement eu communication au moment de la vente de l’acte, qu’ils produisent, ainsi que de l’ensemble des annexes parmi lesquels figurent l’ensemble des diagnostics préalables obligatoires, ce que rappelle le notaire dans l’acte de vente.

Aussi, il n’est pas démontré la nécessité d’une transmission complémentaire d’annexes qui ne seraient pas déjà en possession des requérants, ni de l’obligation non sérieusement contestable mis à la charge des vendeurs.

En tout état de cause par l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent communiquer à l’expert judiciaire désigné, dans le cadre contradictoire, les pièces utiles au litige.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de communication de pièces, non fondée et inutile à ce stade.

Les dépens de l’instance de référé ne peuvent être réservés dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Les dépens seront laissés à la charge des requérants, partie ayant intérêt à la mesure d’expertise, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

Par ailleurs, aucune considération d’équité ne commande de condamner l’une des parties au titre des frais irrépétibles. Les consorts [M] seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise au contradictoire des parties et DESIGNONS pour y procéder :

Madame [K] [O]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 3]. : 06.02.47.27.73

Courriel : [Courriel 1]

Laquelle aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux sur la commune de [Localité 1],

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,

— préciser les principales étapes de construction et de rénovation du bien immobilier en litige, en indiquant le cas échéant les principaux entrepreneurs intervenus et les dates de réception de l’ouvrage d’origine et/ou rénové ;

— décrire chacun des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le procès-verbal de commissaire de justice du 29 janvier 2026 ainsi que dans le rapport de diagnostic du 12 janvier 2026 sur l’état parasitaire ;

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant pour chaque désordre la date de leur apparition, la cause et l’origine, en précisant les moyens d’investigations employés, et en particulier s’ils proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en œuvre, en spécifiant les normes qui n’auraient pas été respectées, d’une exécution défectueuse, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— préciser la nature des désordres en indiquant s’il s’agit de désordres esthétiques ou s’il y a lieu les éléments permettant de déterminer si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert,

— préciser les éléments permettant de déterminer si les vices en litige pouvaient être connus au moment de la vente d’un acquéreur normalement diligent non professionnel de l’immobilier ou de la construction et s’ils pouvaient être connus avant la vente d’un vendeur présentant les mêmes caractéristiques,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par la partie demanderesse, en précisant la durée des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai ne pouvant être inférieur à UN MOIS leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [P] verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 8000 euros (HUIT MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 6 janvier 2027, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 6 janvier 2029,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces de Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [P],

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [P] aux dépens de l’instance,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,