TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° R.G. : 24/05637 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTOY

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic

C/

[M] [J] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic

Société FONCIA SEINE OUEST

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241

DEFENDERESSE

Madame [M] [J] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [Y] est propriétaire des lots n° 42 et 206 au sein de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 28 juin 2024.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 20 mars 2025 et signifiées le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1240 du code civil, de :

«  Déclarer le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son Syndic, FONCIA SEINE OUEST, recevable et bien fondé en ses demandes.

Condamner Madame [M] [J] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] la somme de 2.311,87 € au titre des charges impayées pour la période du 1 er avril 2023 au 1 er janvier 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 18 décembre 2023 pour les sommes qui y sont visées, et de l’assignation pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement.

Condamner Madame [M] [J] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner Madame [M] [J] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], la somme de 80,34 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, engagés pour le recouvrement de sa créance.

Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Condamner Madame [M] [J] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 nouveau du Code de Procédure Civile.

Condamner Madame [M] [J] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront en tout état de cause le coût de la sommation de payer de 162,48 €, et de la présente assignation. "

Mme [M] [Y], assignée par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; "

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 2 311,87 euros, hors frais, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 inclus pour la période 1er avril 2023 au 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 décembre 2023 pour des sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que Mme [M] [Y] est propriétaire des lots n°42 et 206 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 20 septembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, ajusté le budget pour l’exercice 2022, et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023

— du 12 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget pour l’exercice 2023, et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024

accompagnés de leur attestation de non recours,

— du 25 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, ajusté le budget pour l’exercice 2024, et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025

— le décompte des sommes dues au 1er janvier 2025, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 3298,12 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

—  45,34 euros facturés le 08 août 2023 au titre de frais de mise en demeure,

—  35 euros facturés le 11 septembre 2023 au titre d’une relance après mise en demeure,

—  33,91 euros facturés le 11 septembre 2023 au titre des intérêts de retard,

—  436 euros facturés le 9 novembre 2023 au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier,

—  436 euros facturés le 21 mars 2024 au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat,

soit un total de 986,25 euros.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 2311,87 euros (3 298,12 – 986,25) au titre des charges impayées au 1er janvier 2025.

Un règlement étant intervenu postérieurement à la délivrance de la sommation de payer, et les sommes réclamées correspondant à des appels de charges postérieurs à l’assignation, les intérêts légaux sont dus à compter du présent jugement.

En conséquence, Mme [M] [Y] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2311,87 euros au titre des charges dues pour la période 1er avril 2023 au 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts sur les sommes dues au syndicat des copropriétaires est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires réclame un montant total de 80,34 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure et à la relance visée ci-dessus (45,34 + 35 euros).

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires réclame au titre des dépens, dans le dispositif de ses conclusions, la somme de 162,48 euros au titre des frais d’huissier pour la délivrance le 18 décembre 2023 de la sommation de payer la somme de 8775,04 euros en principal.

Il demande cependant, dans le corps de ses conclusions, la somme de 168,30 euros.

En application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Par conséquent, le tribunal statuera sur la demande formulée à hauteur de 162,48 euros.

De plus, il convient de rappeler que l’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ainsi, la loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Le montant de la demande au titre des frais s’élève donc à la somme de 242,82 euros (162,48 + 80,34).

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 1er octobre 2022 au 20 septembre 2024. Ce contrat prévoit des frais de mise en demeure de 45,34 euros et de relance de 33 euros (et non de 35 euros comme facturé).

Le syndicat des copropriétaires produit la copie de ces courriers, accompagné pour la mise en demeure de la preuve d’envoi, ainsi que la copie de la sommation de payer délivrée le 18 décembre 2023.

Mme [M] [Y] est par conséquent condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 240,82 euros (162,48 + 45,34 +33) au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts sur les sommes dues au syndicat des copropriétaires est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires fait état de la résistance particulièrement abusive et de la mauvaise foi dont Mme [Y] fait preuve à payer les charges communes légitimement dues à la copropriété et indique que cette attitude mett en péril l’équilibre financier de ladite copropriété et que le défaut de paiement des charges est constitutif d’une faute lui occasionnant un préjudice, devant être réparé.

Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [M] [Y] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [M] [Y], partie perdante, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, tels que fixés par l’article 695 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, Mme [M] [Y] est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11], la somme de 2311,87 euros au titre des charges impayées au 1er janvier 2025, pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 8] [Localité 1], la somme de 240,82 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] [Adresse 8] [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,