T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/05335 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYXJ

MINUTE n° : 2026/268

DATE : 29 Avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEURS

Madame [L] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [C] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [X] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CAMPOLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Philippe CAMPOLO

M^e Jean philippe FOURMEAUX

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Philippe CAMPOLO

M^e Jean philippe FOURMEAUX

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 juillet 2025, Mme [G] et M. [A] faisaient assigner Mme [S] devant le juge des référés sur le fondement des articles 682, 701 du CC, 835 du CPC.

Propriétaires d’une parcelle sur laquelle était édifiée une maison d’habitation, cadastrée AL [Cadastre 1] à [Localité 1], pour l’avoir acquise par acte notarié du 25 octobre 2024, Mme [G] et M. [A] exposaient qu’à l’acte notarié figurait la mention du vendeur selon laquelle l’accès au bien vendu s’effectuait « par un chemin traversant diverses propriétés ». Le vendeur joignait un constat d’huissier en date du 29 septembre 2017. Il précisait qu’il n’avait jamais été en mesure de régulariser ce droit de passage par acte notarié, le propriétaire de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 2] s’opposant à tout passage sur son terrain, selon correspondance en date du 26 juillet 2017.

Parmi les six propriétaires des parcelles situées de part et d’autre du chemin, Madame [S], propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 3], avait installé un portail sur sa parcelle qui bloquait l’accès à la parcelle AL [Cadastre 1], et dont les demandeurs ne possédaient ni télécommande ni code d’accès. Madame [S] déclarait le 6 mai 2025 au commissaire de justice sur place qu’elle ne souhaitait pas les remettre aux demandeurs.

Côté ouest sur la parcelle AL [Cadastre 2] avait été édifié un grillage avec bardage de métal, de sorte que le passage vers la voie publique était impossible.

Les demandeurs soutenaient que les parcelles AB [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], AL [Cadastre 3], AL [Cadastre 7] étaient grevées d’une servitude conventionnelle de passage au profit de la parcelle AL[Cadastre 1] et qu’en toute hypothèse celle-ci était enclavée de sorte qu’elle bénéficiait d’une servitude légale traversant la parcelle AL [Cadastre 3].

Ils s’appuyaient sur un rapport d’expertise judiciaire en date du 12 avril 2012, établi dans le cadre d’un autre litige opposant le propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 2] aux auteurs des demandeurs.

M. [J], géomètre-expert, avait relevé que selon un acte de donation en date du 21 avril 1975, la parcelle AL [Cadastre 3] était grevée au nord d’une servitude de passage profitant à la parcelle donnée, à celle formant le surplus de la propriété restant aux donateurs, ainsi qu’à divers autres, telle que cette servitude était figurée sur un plan annexé, ledit plan ayant été établi par Monsieur [O] géomètre expert en novembre 1974. Le chemin litigieux était mentionné sur ce plan comme un « chemin privé appartenant à Madame [S] avec servitude de passage pour divers ».

Au titre de propriété en date du 21 avril 2005 des consorts [K], propriétaires des parcelles AB [Cadastre 5] et [Cadastre 6], figurait la mention d’une servitude réelle et perpétuelle de passage s’exerçant exclusivement sur un chemin existant prenant naissance en limite est de la parcelle.

Au titre de propriété en date du 18 mai 1967des époux [I], propriétaires de la parcelle AB [Cadastre 4], anciennement [Cadastre 8], figurait la mention d’une servitude de passage la grevant, bénéficiant à divers voisins et s’exerçant sur le chemin situé sur la propriété à sa limite sud.

Entre les deux solutions proposées par l’expert pour désenclaver la parcelle AL [Cadastre 2], l’une passant par le chemin existant à l’est, l’autre en créant un nouveau chemin donnant sur le [Adresse 3] à l’ouest, le TGI de Draguignan par jugement en date du 26 septembre 2013, considérant l’état d’enclave de la parcelle AL [Cadastre 2], avait choisi la solution la plus courte et la moins dommageable de l’accès à l’ouest. Le jugement avait été confirmé par arrêt en date du 26 novembre 2015.

Néanmoins ces deux décisions mentionnaient l’existence de la servitude de passage à l’est.

Les consorts [A] – [G] soutenaient que c’était par erreur que leur acte authentique indiquait qu’aucune servitude de passage conventionnelle n’existait. Néanmoins l’acte mentionnait que le passage avait toujours eu lieu par un chemin ancien.

Madame [S] ne pouvait sans causer un trouble manifestement illicite empêcher ou diminuer l’exercice d’une servitude conventionnelle ayant fait l’objet d’un usage depuis plusieurs décennies en application de l’article 700 du CC.

En toute hypothèse la situation des lieux permettait de constater que la parcelle AL [Cadastre 1] était enclavée, le seul accès possible étant par le biais du chemin carrossable à l’est d’une largeur de 3 à 4 m et existant depuis au moins les années 50. La servitude légale devait donc s’exercer par le biais du chemin traversant la parcelle AL [Cadastre 3].

Madame [S] confirmait que le chemin était la voie d’accès de deux habitations situées sur la parcelle AL [Cadastre 7], mais n’expliquait pas pourquoi les propriétaires de la parcelle AL [Cadastre 1] étaient privés de cet accès.

Les consorts [A] – [G] sollicitaient la condamnation de Madame [S] à détruire le portail installé sur la parcelle AL [Cadastre 3] et à leur laisser le libre accès du chemin sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

À titre subsidiaire ils demandaient la condamnation de la défenderesse à leur fournir un double fonctionnel de la télécommande du portail leur permettant de l’actionner sous la même astreinte.

Ils demandaient que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte, condamne la défenderesse à leur verser la somme de 3000 € de frais irrépétibles, et à régler les dépens.

Par leurs conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 10 février 2025 ils persistaient dans leurs prétentions et demandaient le rejet des demandes de Madame [S].

Ils contestaient notamment la possibilité d’user de la solution de désenclavement de la parcelle AL [Cadastre 2] à l’ouest depuis le [Adresse 3], aucun accès ne permettant à un véhicule d’atteindre leur parcelle depuis celle-ci.

En réponse au moyen soulevé par la défenderesse selon lequel la seule solution de désenclavement passerait par la parcelle AL[Cadastre 2], les parcelles AL [Cadastre 2], AL [Cadastre 9], AL[Cadastre 10], AL [Cadastre 1] ayant une origine commune, ils objectaient que seul le juge du fond serait en mesure de se prononcer sur cette question. En l’état, il était indispensable que le juge des référés leur permette de réaccéder à leur propriété en traversant celle de la demanderesse.

Ils reconnaissaient envisager une procédure à l’encontre du propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 2] afin d’obtenir un accès à l’ouest qui permette la circulation des véhicules de secours et de ramassage des déchets conformément au PLU de [Localité 1]. Cette démarche supposait la désignation d’un expert puis une décision au fond en lecture du rapport. Une assignation à cette fin avait été délivrée à la défenderesse le 18 décembre 2025.

Sur l’irrecevabilité de leurs prétentions faute d’avoir assigné l’ensemble des propriétaires riverains du chemin litigieux, les concluants objectaient que leur action n’avait que pour objet l’implantation du portail sur la parcelle AL [Cadastre 3].

Sur les demandes subsidiaires reconventionnelles de la défenderesse qui sollicitait une provision sur la perte de valeur vénale de l’emprise de l’accès, sur les frais de démolition du portail, et le préjudice de jouissance, les concluants observaient que la défenderesse était seule à l’origine de l’installation du portail qui constituait une voie de fait. Cette partie du terrain n’était pas constructible et était déjà utilisée quotidiennement par des véhicules, d’où l’absence de préjudice supplémentaire pour la défenderesse. Par ailleurs il appartiendrait au juge du fond de déterminer l’existence dudit préjudice.

Enfin la défenderesse sollicitait que le passage ne soit autorisé que pour six mois, durée insuffisante pour obtenir une solution de désenclavement par l’ouest et seulement pour des véhicules d’une hauteur maximum de 2 m et d’un tonnage maximum de 2 t et demie. Les concluants s’opposaient à ces restrictions.

Dans le dernier état de ses écritures récapitulatives n° 2 notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, Madame [S] soutenait en premier lieu que la demande était irrecevable sans l’appel en cause de l’ensemble des propriétaires du chemin. Les demandeurs ne justifiaient pas être bénéficiaires d’une servitude de passage sur les parcelles situées entre le [Adresse 4] et leur propriété. En demandant la condamnation de la concluante à la démolition de son portail et à leur laisser le libre accès les demandeurs insinuaient avoir un droit de passage ou en tout état de cause l’accord des autres propriétaires pour utiliser le chemin litigieux. Or ceux-ci s’y opposaient à défaut de contrepartie financière. Par conséquent l’ordonnance à intervenir leur serait inopposable.

Sur le fond, les demandeurs eux-mêmes reconnaissaient qu’aucune servitude de passage n’avait été constituée au bénéfice de leur parcelle, et que le chemin qu’ils souhaitaient emprunter était d’une largeur insuffisante.

La concluante observait qu’en achetant la parcelle AL [Cadastre 1], les demandeurs avaient été informés de la situation de leur terrain en l’état du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J] en date du 12 avril 2012, du jugement du TGI de Draguignan en date du 26 avril 2013, et de l’arrêt de la cour d’appel en date du 26 novembre 2015.

Le plan d’aménagement du propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 2] montrait qu’un accès était en attente sur son fonds au profit de la parcelle AL [Cadastre 1] depuis le [Adresse 3], ces parcelles ayant une origine commune. Les demandeurs ne pouvaient se prévaloir d’un simple grillage posé à titre provisoire par les propriétaires de la parcelle AL [Cadastre 2] afin de sécuriser les travaux de viabilisation en cours.

En application de l’article 684 du Code civil, le passage ne pouvait être demandé que sur les terrains qui avaient fait l’objet des actes emportant division d’un fonds, tels qu’une vente, un échange, un partage ou tout autre contrat.

Le 12 janvier 2025 les demandeurs avaient informé la concluante d’une procédure à engager à l’encontre du propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 2], et le 1er mai 2025 ils confirmaient cette action et demandaient à la concluante de laisser leur huissier mesurer le chemin pour le rapport d’expertise. Ils avaient en décembre 2025 délivré assignation à l’encontre de tous les propriétaires riverains des deux accès aux fins de désenclavement.

Par ailleurs le PLU de la commune de [Localité 1] disposait que le passage devait faire une largeur de 6 m afin d’assurer la défense contre l’incendie, l’accès des secours et le brancardage. L’assiette retenue pour le désenclavement de la parcelle AL [Cadastre 2] mesurait 6 m compte tenu du nombre d’habitations desservies. L’accès depuis le [Adresse 4] était insuffisant pour le camion des pompiers, ainsi que le montraient les clichés produits par la concluante.

Celle-ci observait qu’elle avait été contrainte de poser le portail par le règlement de la zone UC du PLU, afin de lui permettre de procéder à l’extension de son habitation lors du dépôt de sa déclaration préalable du 7 novembre 2022. Le retrait de ce portail constituerait une irrégularité au regard des règles d’urbanisme et l’exposerait à des poursuites judiciaires.

À titre subsidiaire les demandeurs restant taisants sur le coût des travaux demandés, et la dévaluation de son fonds, elle demandait leur condamnation à lui verser à titre d’indemnités provisionnelles les sommes suivantes :

• 30 800 € pour la perte de valeur vénale de l’emprise de l’accès

• 3440 € au titre des frais de démolition du portail

• 15 000 € au titre du préjudice de jouissance.

Elle sollicitait de surcroît que l’autorisation d’utiliser le double fonctionnel de la télécommande du portail soit limitée à 6 mois et au passage de véhicules de tourisme d’une hauteur maximale de 2 m et d’un tonnage maximum de 2 t 5.

Elle sollicitait enfin les indemnités provisionnelles à valoir sur ses préjudices résultant de l’utilisation provisoire de sa parcelle :

• 10 000 € pour la perte de valeur vénale de l’emprise d’accès

• 3440 € au titre des frais de démolition du portail

• 5000 € au titre du préjudice de jouissance.

En tout état de cause elle demandait la condamnation solidaire des demandeurs à lui verser la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suppression du portail

Mme [S] produit l’arrêté du maire de [Localité 1] en date du 5 février 2024 accordant le certificat de conformité pour les travaux qui avaient fait l’objet d’une déclaration préalable en date du 3 novembre 2022 et portaient sur l’extension de l’habitation existante pour une surface de plancher créée de 18,57 m² sur le terrain situé [Adresse 2]. Le plan annexé mentionnait que la parcelle était bordée par une voie privée non ouverte à la circulation publique et qu’un portail avait été créé. La déclaration d’achèvement des travaux avait été déposée le 11 janvier 2024.

Par courrier en date du 15 septembre 2025 l’adjoint délégué à l’urbanisme, se référant à la décision de non opposition, précisait que du fait de la distance entre son projet d’extension et l’accès desservant sa propriété, il était indispensable, afin de respecter le règlement de la zone UC du PLU et d’obtenir une décision favorable à l’exécution du projet, de fermer cet accès par la pose d’un portail pour éviter la circulation publique.

Il résulte de ces pièces que Madame [S] a dû poser le portail pour respecter les règles d’urbanisme.

Par conséquent la construction du portail ne saurait constituer une voie de fait ni trouble manifestement illicite. Sa démolition ne pourrait être ordonnée sans contrevenir aux règles d’urbanisme. Les demandeurs, qui ne pouvaient ignorer cette disposition du PLU et demeurent taisants sur son caractère obligatoire, seront donc déboutés de cette prétention.

Sur la demande subsidiaire de remise de moyens d’ouverture du portail

Le courrier précité du maire-adjoint délégué à l’urbanisme de [Localité 1] fait état de la nécessité de fermer l’accès par la pose d’un portail pour éviter la circulation publique.

Dans ces conditions, Madame [S] ne peut autoriser l’accès à des tiers sans contrevenir à cette règle.

Enfin ainsi que le relève la défenderesse, le passage sur son fonds impliquerait que les demandeurs passent sur les fonds situés de part et d’autre du chemin depuis le [Adresse 4]. Or les propriétaires de ces fonds observent que le chemin n’est pas aux normes, et que les consorts [A] – [G] ne justifient d’aucune servitude de passage sur leurs fonds.

En l’état de ces contestations sérieuses, le juge des référés n’est pas davantage compétent pour statuer sur la demande.

Les demandeurs ne peuvent qu’être déboutés de la totalité de leurs prétentions.

Sur les demandes accessoires

Les dépens sont mis à la charge de la partie demanderesse.

En application de l’article 700 du CPC, celle-ci, partie perdante sera condamnée à verser la somme de 2500 euros à Mme [S].

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé,

Déboutons Mme [L] [G] et M. [C] [A] de la totalité de leurs prétentions,

Condamnons Mme [L] [G] et M. [C] [A] aux dépens de l’instance,

Condamnons Mme [L] [G] et M. [C] [A] à verser à Madame [X] [S] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE