T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/06989 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KZHL

MINUTE n° : 2026/215

DATE : 01 Avril 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEURS

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [J], demeurant [Adresse 1]

représentées par M^e François-xavier KOZAN, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

S.C.P. [B] [W], GABRIEL GABOLDE & LAURE SERVEL-SCHROEDER, NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

S.C.P. OFFICE NOTARIAL DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. JCG IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Lola LUCCIONI, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 04 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-michel GARRY

M^e François-xavier KOZAN

M^e Cyrille LA BALME

M^e Lola LUCCIONI

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées les 11 et 12 septembre 2025 à l’encontre de Monsieur [L] [D], de Madame [E] [R], de la SCP [B] [W], GABRIEL GABOLDE & LAURA SERVEL-SCHROEDER, NOTAIRES ASSOCIES, de la SCP OFFICE NOTARIAL DE [Localité 1], et de la SARL JCG IMMO par lesquelles Monsieur [H] [F] et Madame [M] [J] ont saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins principales, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir ordonner une expert judiciaire ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2026, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 4 février 2026, par lesquelles Monsieur [H] [F] et Madame [M] [J] sollicitent, au visa des mêmes textes, de :

ORDONNER une expertise judiciaire & COMMETTRE pour y procéder tel expert qu’il vous plaira de désigner, avec mission habituelle en pareille situation, et notamment celle de :

Prendre connaissance de tous les documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, en ce compris la promesse de vente en date du 24.05.2022 et l’acte de vente en date du 09.08.2022, en ce compris les annexes y attachéesPrendre connaissance du rapport d’expertise rédigé le 03.12.2024 par Madame [G] [N], architecte et expert judiciaireEntendre les parties et tout sachantSe rendre sur les lieux savoir à [Adresse 1] & les décrire intégralement, en ce compris les annexesPuis,

Lister et dater les autorisations d’urbanisme successivement sollicitées, qu’elles aient été obtenues ou refusées, en précisant, pour chacune d’entre elle, l’identité du demandeur, la date de la demande et la date de l’obtention ou du refusPréciser, pour chacune desdites autorisations d’urbanisme, si une déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) a été effectuée, et dans l’affirmative, si un certificat de conformité des travaux a été délivré par le service compétentEt,

Comparer les constructions existantes et les surfaces ayant fait l’objet d’un changement de destination avec les autorisations d’urbanisme effectivement obtenuesDire si les constructions existantes et les surfaces ayant fait l’objet d’un changement de destination se trouvent être exactement les mêmes que celles effectivement autoriséesPartant,

Déterminer précisément le caractère légal ou illégal des constructions existantes et des surfaces ayant fait l’objet d’un changement de destinationDire si les constructions existantes et les surfaces ayant fait l’objet d’un changement de destination, telles qu’elles existent, sont celles effectivement décrites dans la promesse de vente en date du 24.05.2022 et l’acte de vente en date du 09.08.2022, en ce compris au titre des « dispositions relatives à la construction »Enfin,

Fournir les éléments permettant de déterminer et chiffrer les préjudices éventuellement subis par Monsieur [F] et Madame [J], en ce compris l’incidence sur le prix d’acquisitionDonner son avis sur les responsabilitésDu tout dresser rapport,En tout état de cause, DEBOUTER Monsieur [L] [D], Madame [E] [R], la société [B] [W], GABRIEL GABOLDE & LAURA SERVEL-SCHROEDER, NOTAIRES ASSOCIES, la société OFFICE NOTARIAL DE [Localité 1] et la société JCG IMMO de l’ensemble de leurs demandes contraires ou plus amples, en ce compris celles formulées au visa de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision, nonobstant appel,

RESERVER l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 4 février 2026, par lesquelles Monsieur [L] [D] et Madame [E] [R] sollicitent, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 642 du code civil, de :

Débouter Monsieur [H] [F] et Madame [M] [J] de leur demande d’expertise judiciaire, faute de motif légitime,

Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [M] [J] à leur payer solidairement la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [M] [J] aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles elles se réfèrent à l’audience du 4 février 2026, par lesquelles la SCP [B] [W], GABRIEL GABOLDE & LAURA SERVEL-SCHROEDER, notaires associés, et la SCP OFFICE NOTARIAL DE [Localité 1], notaires associés, sollicitent, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

A titre principal, DECLARER n’y avoir lieu à référé à leur égard pour défaut de motif légitime, en l’état des éléments exposés,

DEBOUTER les consorts [F]/[J] de leur demande de mesure d’expertise à leur contradictoire,

PRONONCER leur mise hors de cause,

A titre subsidiaire, DECLARER qu’elles formulent leurs plus expresses protestations et réserves notamment de prescription, de procédure, de responsabilité, de garantie, de droit et de fait à l’égard de la demande des consorts [F]/[J] de désignation d’expert à leurs frais avancés,

CONDAMNER Monsieur [H] [F], Madame [M] [J] à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [H] [F], Madame [M] [J] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL GARRY & Associés sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 4 février 2026, par lesquelles la SARL JCG IMMO sollicitent, au visa de l’article 145 du code de procédure civile et de la jurisprudence, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

A titre principal, JUGER n’y avoir lieu à référé à son égard,

DEBOUTER les consorts [F] et [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

PRONONCER sa mise hors de cause,

A titre subsidiaire, lui DONNER ACTE de ses protestations et réserves,

JUGER que l’expertise sera opposable à toutes les parties à l’instance,

En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [F] et Madame [J] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales et subsidiaires relatives à la désignation d’un expert

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, " s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. "

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

Les requérants exposent avoir acquis des consorts [D]-[R], par acte authentique reçu le 9 août 2022 par Maître [S] [X], notaire associé au sein de la SCP OFFICE NOTARIAL DE [Localité 1], avec le concours de Maître [B] [W], notaire associé de la SCP [B] [W], GABRIEL GABOLDE & LAURA SERVEL-SCHROEDER, une maison à usage d’habitation avec piscine sur un terrain cadastré section B numéro [Cadastre 1] sur la commune de Pignans au prix principal de 630 000 euros négocié par l’entremise de l’agence immobilière SARL JCG IMMO.

Peu après la vente, s’étant vu opposé le refus de la commune d’accepter leur déclaration préalable de pose de panneaux solaires au motif de l’absence de constructions autorisées par un permis de construire sur le bien immobilier, les requérants ont fait réaliser une expertise unilatérale par Madame [N], architecte, indiquant notamment des constructions non autorisées au plan des règles d’urbanisme et une surface de plancher illégale de 81 mètres carrés sur un total de 157,2 mètres carrés environ. Ils sollicitent ainsi la réalisation d’une expertise contradictoire à l’égard des vendeurs et de l’ensemble des professionnels intervenus à la vente. Ils rappellent que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil, non exclusif du dol des vendeurs et que les notaires sont aussi débiteurs d’une obligation d’information. Ils contestent avoir été suffisamment informés dans l’acte de vente.

En réplique, les consorts [D]-[R] font observer l’absence de preuve matérielle de nature à démontrer leur volonté de dissimuler un quelconque vice affectant le bien immobilier.

Les notaires défendeurs font valoir que la commune ne les a jamais informés de l’existence de demandes d’autorisation et/ou déclarations préalables de travaux explicitement refusées, que leurs responsabilités ne sauraient être recherchées pour ce motif et qu’il appartient aux vendeurs d’assumer leur réticence dolosive. Ils ajoutent que la mesure d’expertise à leur contradictoire s’avère totalement inutile.

La SARL JCG IMMO prétend que l’acte authentique de vente comporte l’information urbanistique dans un cadre notarial complet, postérieurement à son intervention, ce qui exclut toute imputation d’un manquement de sa part. Elle ajoute que les requérants ne ciblent pas réellement les surfaces acquises qui seraient illégales et qui leur causeraient un grief.

Outre les pièces contractuelles relatives à la vente, il est versé aux débats le rapport d’expertise non contradictoire établi le 3 décembre 2024 par Madame [N] qui conclut à l’irrégularité :

— du changement de destination du garage en habitation de 32,9 mètres carrés environ ;

— du cellier d’une surface de 12 mètres carrés environ ;

— de l’extension « véranda » pour une surface de 25,9 mètres carrés environ ;

— de l’abri à véhicule d’une surface de 31 mètres carrés environ ;

— du hangar d’une surface de 27 mètres carrés environ.

L’expert ajoute que la surface de plancher illégale de 81 mètres carrés environ n’est pas régularisable, que la non-conformité de plus de 50 % de la surface totale rend le bien difficilement assurable à hauteur de la valeur investie alors qu’il est notamment exposé aux feux de forêt, que les modifications relevant d’autorisations d’urbanisme sont compliquées, voire impossibles, et émet l’hypothèse d’une perte de valeur à la revente du bien.

Les stipulations en pages 11-12 de l’acte de vente ne font pas état de l’ensemble de ces potentielles irrégularités, seule la construction de la véranda est déclarée par les consorts [D]-[R] avec un achèvement en décembre 2021, mais sans alerter les acquéreurs sur le défaut d’autorisation d’urbanisme de cet ouvrage.

Par ailleurs, il est relevé l’importance des irrégularités potentielles portant sur plus de la moitié de la surface du bien, et les multiples préjudices susceptibles d’en découler si bien qu’il importe peu que les acquéreurs aient déclaré dans l’acte de vente ne pas conditionner leur achat à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire.

Les parties s’opposent quant à l’étendue des irrégularités et quant à la responsabilité éventuelle de telles irrégularités, mais ces débats concernent le fond de l’affaire et ne remettent pas en cause le motif légitime, résultant des faits prouvés par les requérants, de solliciter une mesure d’instruction au contradictoire des défendeurs.

A cet égard, les pièces produites par les consorts [D]-[R] seront utiles aux vérifications dans le cadre de l’expertise contradictoire.

Il n’est pas davantage pertinent de relever l’absence de preuve d’un acte préjudiciable de l’agence immobilière, comme des notaires instrumentaires, dès lors que le litige potentiel à leur égard, portant sur des manquements au devoir de conseil ou à l’obligation d’information, est suffisamment établi.

L’expertise est utile afin de vérifier l’ensemble des informations dont pouvait disposer chaque intervenant si bien qu’elle ne peut être considérée comme inutile.

Les défendeurs en faisant la demande seront en conséquence déboutés de leurs demandes de mise hors de cause.

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour la résolution du litige, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés des requérants.

Il sera donné acte aux notaires défendeurs ainsi qu’à la SARL JCG IMMO de leurs protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

La mission de l’expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile alors que l’importance des vérifications à accomplir ne permet pas d’envisager de simples mesures de constatation ou de consultation.

La mission sera déterminée selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance, étant rappelé que le juge dispose en la matière d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870)

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens de l’instance dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Les dépens seront laissés à la charge des requérants, partie ayant intérêt à la mesure d’expertise, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 du même code. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

Les requérants, agissant ensemble en justice, seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il sera accordé à l’avocat en faisant la demande le droit au recouvrement direct des dépens de l’instance.

Pour les mêmes raisons que les dépens, les demandes au titre des frais irrépétibles ne seront pas réservées. L’équité ne commande pas de condamner l’une des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

Enfin, il n’y a pas lieu de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision, aucune demande ne tendant à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire par provision et en premier ressort :

DEBOUTONS la SCP [B] [W], GABRIEL GABOLDE & LAURA SERVEL-SCHROEDER, notaires associés, et la SCP OFFICE NOTARIAL DE [Localité 1], notaires associés, ainsi que la SARL JCG IMMO de leurs demandes de mises hors de cause.

ORDONNONS une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties à l’instance et DESIGNONS pour y procéder :

Madame [E] [Y]

NHE Chez SCI CORELLA [Adresse 7]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 1]

Laquelle aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux sur la commune de [Localité 2],

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport ; prendre connaissance de tous les documents techniques utiles à l’accomplissement de sa mission,

— décrire le bien immobilier en litige,

— à partir du rapport d’expertise non contradictoire rédigé le 3 décembre 2024 par Madame [G] [N], architecte, lister et dater les autorisations d’urbanisme successivement sollicitées, qu’elles aient été obtenues ou refusées, en précisant, pour chacune d’entre elle, l’identité du demandeur, la date de la demande et la date de l’obtention ou du refus ; préciser, pour chacune desdites autorisations d’urbanisme, si une déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) a été effectuée, et dans l’affirmative, si un certificat de conformité des travaux a été délivré par le service compétent,

— lister les constructions existantes et les surfaces ayant fait l’objet d’un changement de destination sans qu’aucune autorisation d’urbanisme n’ait été délivrée ; pour ces constructions, préciser si une régularisation est possible et dans l’affirmative sous quelles conditions ; donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par la partie demanderesse à raison des constructions n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation en matière d’urbanisme,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Monsieur [H] [F] et Madame [M] [J] verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 1er décembre 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 1er décembre 2028,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] et Madame [M] [J] aux dépens de l’instance,

ACCORDONS à la SELARL GARRY & Associés le droit au recouvrement direct des dépens des instances dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,