Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01428 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757KD

JUGEMENT

DU : 27 Février 2025

SEM URBAVILEO

C/

[S] [W]

[F] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Février 2025

Jugement rendu le 27 Février 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier lors des débats et de Lucie JOIGNEAUX, greffier, lors de la mise à disposition ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEM URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [J] [N], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [W]

né le 24 Mars 1989 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [F] [B]

née le 21 Mars 1990 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 05 Décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01428 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757KD et plaidée à l’audience publique du 05 Décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Février 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2021, l’OPHLM HABITAT DU LITTORAL aux droits duquel intervient aujourd’hui la [Localité 12] URBAVILEO a donné à bail, à compter du 11 janvier 2022, à Mme [F] [B] et à M. [S] [W] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 427,03 euros, payable à terme échu, outre 151,66 euros de charges.

En présence de loyers impayés, la [Localité 12] URBAVILEO a, par actes de commissaire de justice signifiés le 25 juillet 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 617,07 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2024, outre 77,04 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 26 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 27 septembre 2024, la [Localité 12] URBAVILEO a fait citer Mme [F] [B] et M. [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

voir constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

voir ordonner l’expulsion de corps et de biens de Mme [F] [B] et de M. [S] [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, du logement qu’ils occupent [Adresse 5] à [Localité 8] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

les entendre condamner solidairement à lui payer :

* la somme de 970,73 euros suivant décompte en date du 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 date du commandement de payer, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux ;

* la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

* la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;

de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit ;

de condamner solidairement Mme [F] [B] et M. [S] [W] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et du présent acte.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 27 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024, où elle a été retenue.

La [Localité 12] URBAVILEO, représentée par [Localité 11] [J] [N], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 2534,75 euros arrêtée au 1er décembre 2024. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise régulière du paiement des loyers.

Mme [F] [B] comparante en personne expose qu’ils ont suspendu le paiement des loyers en raison des désordres affectant leur logement entaché d’humidité et qu’ils souhaitent seulement que la [Localité 12] URBAVILEO effectue les travaux nécessaires. Elle sollicite des délais de paiement, offrant de payer la somme de 166,00 euros par mois, en plus du loyer courant pour apurer la dette locative.

M. [S] [W], bien que régulièrement cité à sa personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 26 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 27 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 25 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 26 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 17 décembre 2021, le commandement de payer du 25 juillet 2024, un décompte de créance au 1er décembre 2024.

Au vu de ces pièces, Mme [F] [B] et M. [S] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2534,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 617,07 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [F] [B] et M. [S] [W] ont sollicité des délais de paiement et fait des offres de règlement pour apurer leur dette locative. Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que les locataires ont eu conscience de leur erreur en suspendant le paiement de leur loyer ; qu’ils ont effectué une demande de mutation et qu’ils sont désormais accompagnés par le CCAS de [Localité 9] dans le cadre du RSA.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que Mme [F] [B] et M. [S] [W] sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils devront apurer celle-ci en 15 mensualités 166,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière des débiteurs, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par Mme [F] [B] et M.[S] [W] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la [Localité 12] URBAVILEO pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, les locataires devront payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le sort du mobilier

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse se limite à énoncer, sans en justifier, que le non-paiement des loyers et des charges par les locataires constitue une résistance abusive, sans même invoquer leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [F] [B] et M. [S] [W], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 300 euros de la [Localité 12] URBAVILEO au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [B] et M. [S] [W] à payer à la [Localité 12] URBAVILEO la somme de 2534,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 617,07 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE à Mme [F] [B] et à M. [S] [W] un délai de 15 mois pour s’acquitter de leur dette par échéances mensuelles de 166,00 euros en plus du loyer courant, la 15ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par Mme [F] [B] et M. [S] [W] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 septembre 2024;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si Mme [F] [B] et M. [S] [W] s’acquittent de leur dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Mme [F] [B] et M. [S] [W] d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 5] à [Localité 8], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que Mme [F] [B] et M. [S] [W] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la [Localité 12] URBAVILEO de sa demande en paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RENVOIE la [Localité 12] URBAVILEO à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

DEBOUTE la [Localité 12] URBAVILEO de sa demande en paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [B] et M. [S] [W] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024, de l’assignation du 27 septembre 2024 et des diverses notifications;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection