COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 10] [Adresse 9] c/ [S] [H]

N°25/

Du 28 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02455 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O4JT

Grosse délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

M^e Anne-sophie LAPIERRE

expédition délivrée à

le 28 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 28 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [S] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7] ROYAUME-UNI

représenté par M^e Anne-sophie LAPIERRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [H] est propriétaire des lots n°1, 2 et 3 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « Villa Marguerite » situé [Adresse 3] et administré par son syndic en exercice le Cabinet Crouzet & [Localité 6].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2019, les résolutions n°12 et 13 visant à autoriser le changement de destination du lot n°2 appartenant à M. [S] [H] afin de transformer une cave en appartement et concernant la vente de 3,05m2 de parties communes ont été rejetées, faute de représentativité suffisante pour débattre à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 17 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » a fait assigner M. [S] [H] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir notamment sa condamnation, sous astreinte, à rétablir la destination initiale de sa cave transformée illégalement en local d’habitation.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » sollicite la condamnation de M. [S] [H] à rétablir la destination initiale de sa cave transformée illégalement en local d’habitation, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, ainsi qu’à lui payer les sommes suivantes :

5.000 euros de dommages et intérêts,5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane Gianquinto qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Il fait valoir que le lot n°2 est à destination de cave en application de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble. Il explique que M. [S] [H] a procédé à la transformation de ce lot en local d’habitation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il considère que le défendeur ne peut contester le changement de destination de cette cave puisqu’il a fait porter cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 15 avril 2019. Il précise que cette résolution a été rejetée par une assemblée générale définitive et exécutoire. Il déduit de l’accomplissement de cette formalité la connaissance du défendeur de la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale avant d’entreprendre un changement de destination.

Il explique que l’article 11 du règlement de copropriété n’est pas applicable en ce qu’il vise un appartement et non une cave. Il expose que transformer une cave en appartement en s’accaparant des parties communes constitue un changement de destination de l’immeuble et non une modification de la disposition intérieure d’un appartement. Il mentionne que le fait que M. [S] [H] ait proposé de mandater un géomètre à ses frais pour recalculer les tantièmes suppose une modification de l’existant soumise à autorisation.

Il ajoute que cet aménagement contrevient aux dispositions de l’article L 1331-22 du code de la santé publique et de l’article R 156-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel une cave n’est pas considérée comme une surface habitable.

Il précise que le défendeur tente de créer une confusion entre les lots n°1 et 2. Il souligne que ce dernier ne produit pas de copie de la déclaration préalable de travaux.

Il dément toute inégalité de traitement entre les copropriétaires. Il expose qu’il ne cautionne aucun comportement équivalent dans la copropriété et s’attèle au contraire à faire respecter l’état descriptif de division, notamment par l’homologation d’un protocole d’accord conclu avec la société Immoambre aux fins de remise en état d’une cave, afin que ses 20 caves ne soient pas transformées en logements insalubres.

Enfin, il soutient que la demande reconventionnelle de dommages-intérêts est injustifiée car, conformément à sa mission, il agit pour faire respecter le règlement de copropriété.

Dans ses dernières écritures notifiées le 1er août 2024, M. [S] [H] conclut au débouté et sollicite :

la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages- intérêts outre la somme de 5.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,sa dispense de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,le rejet de l’exécution provisoire en cas de condamnation à son égard.

Il expose avoir fait part de son intention de rénover l’ancienne loge de gardien à trois voisins rencontrés à l’occasion de l’assemblée générale d’avril 2018. Il relate que ces derniers ont approuvé son projet, ont mentionné que des travaux similaires avaient été réalisés dans l’autre loge et les caves appartenant à M. [W] et lui ont recommandé d’acquérir l’entrée extérieure aux caves afin de murer les portes comme d’autres copropriétaires l’avaient fait.

Il précise avoir abandonné le projet d’acquisition de l’entrée étant donné que les copropriétaires n’ont pu se prononcer sur ces résolutions visant à autoriser le changement de destination et la vente de 3,05m2 de parties communes, faute de quorum suffisant lors de l’assemblée générale d’avril 2019.

Il indique avoir proposé de mandater à ses frais un géomètre pour recalculer les tantièmes, dans le but de trouver une solution, projet qui n’a pu aboutir à défaut de transmission de la fiche immeuble par le syndic.

Il soutient que seul le caractère muré de la porte de la cave a été constaté dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 mars 2022 concernant ses lots.

Il fait valoir qu’il n’a fait qu’aménager ses parties privatives pour permettre l’habitation, en vertu de son droit de propriété, conformément aux articles 7 et 11 du règlement de copropriété. Il estime que le demandeur ne démontre pas que le réaménagement du local porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires puisque l’immeuble est destiné à un usage d’habitation. Il en déduit qu’il n’avait pas l’obligation de solliciter une autorisation de l’assemblée générale pour effectuer ces travaux.

Il expose que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 15 avril 2019 ne lui a pas interdit de changer la destination de sa partie privative puisque celle-ci n’a pas été débattue, faute de représentation suffisante, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une décision ayant force exécutoire.

Il dément s’être accaparé des parties communes et souligne que le syndicat des copropriétaires n’en rapporte pas la preuve.

Il énonce que le lot n°1 constitue déjà un logement situé au sous-sol, selon le règlement de copropriété, si bien qu’il n’y a ni rupture avec l’existant ni atteinte à la destination de l’immeuble.

Il expose que le demandeur ne fournit ni constat ni attestation des autorités administratives faisant état d’une méconnaissance des règles d’hygiène. Il souligne qu’une quelconque insalubrité ne peut se déduire uniquement de l’existence d’un local d’habitation au sous-sol puisqu’il existe deux logements dans le sous-sol du bâtiment A depuis l’origine. Il considère que sa proposition de mandater un géomètre ne constitue pas la reconnaissance d’une annexion des parties communes qu’il conteste.

Il conclut à l’existence d’une rupture d’égalité entre copropriétaires puisque M. [W], propriétaire notamment des lots n°12 et 14, a muré ses caves alors que des portes d’entrée sont prévues par le plan du sous-sol. Il indique que M. [W] a changé la destination de ses caves afin de former une unité d’habitation sans que le syndicat des copropriétaires n’ait exercé une action à son encontre. Il sollicite une indemnité de 3.000 euros en réparation de son préjudice causé par cette inégalité de traitement.

Il conteste avoir fait preuve de résistance abusive et indique que l’exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives sur sa situation économique, s’il devait être condamné, au regard des conséquences irrémédiables issues de la réalisation des travaux.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de rétablissement sous astreinte du local à usage de cave.

Aux termes de l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque copropriétaire, ce dernier est libre d’aménager comme il l’entend les parties privatives de son lot, sans autorisation particulière, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Toutefois, les travaux eux-mêmes doivent être autorisés par l’assemblée générale s’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Selon l’article L 1331-22 alinéa 1er du code de la santé publique, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

En l’espèce, l’article 7 du règlement de copropriété énonce que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 11 prévoit que « chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement ».

Il ressort de l’état descriptif de division prévu par le règlement de copropriété que les lots n°1, 2 et 3 appartenant à M. [S] [H] sont situés au sous-sol du bâtiment A. Le premier lot est décrit comme étant un « petit logement de deux pièces » qui faisait office de loge de concierge, le deuxième lot est une cave et le dernier, un wc.

Cependant, l’état descriptif de division, institué seulement pour les besoins de la publicité foncière, décrit une situation matérielle objective, à savoir l’identification des différents lots de l’immeuble en copropriété, mais n’a pas valeur contractuelle. Il s’agit donc d’un document technique qui n’est pas, par lui-même, générateur de droits ou d’obligations pour la collectivité des copropriétaires ou les membres qui la composent. Seules les stipulations du règlement de copropriété concernant les droits et obligations de chacun ont force obligatoire.

M. [S] [H] avait demandé que soient inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2019 les résolutions n°12 et 13 visant à autoriser le changement de destination du lot n°2 afin de transformer sa cave en appartement et concernant la vente à son profit de 3,05 mètres carrés de parties communes.

Les travaux projetés concernaient donc bien le lot n°2 appartenant au défendeur, à l’exclusion du lot n°1.

Or, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté ces résolutions, faute de représentativité suffisante pour débattre à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Bien qu’elles n’aient pas été débattues, ces résolutions sont devenues définitives puisque cette assemblée générale n’a pas été contestée dans le délai de 2 mois prévu à l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. M. [S] [H] n’a donc pas été autorisé à réaliser ces travaux ni à acquérir 3,05 mètres carrés de parties communes.

En outre, la cave désigne un local accessoire et souterrain servant généralement de réserve ou d’entrepôt dont l’affectation doit être conforme à la destination de l’immeuble.

Les travaux de changement d’affectation d’un local ne peuvent être autorisés si celui-ci ne présente pas les caractéristiques techniques d’habitabilité. L’affectation d’une cave à un usage d’habitation est interdite, les conditions minimales de confort et d’hygiène n’étant pas respectées.

M. [S] [H] ne produit aucune pièce permettant d’attester de l’habitabilité du lot n°2 désigné comme étant une cave par l’état descriptif de division.

Toutefois, le défendeur expose avoir abandonné son projet de changement de destination du lot n°2 afin de transformer sa cave en appartement. Il explique avoir uniquement aménagé le lot n°1 qui était déjà à usage d’habitation selon l’état descriptif de division.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 mars 2022 a uniquement constaté que « la porte de la cave située en bout de couloir de circulation est murée », ce qui ne constitue pas une preuve suffisante de travaux d’aménagement de la cave en appartement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » ne démontre donc pas que M. [S] [H] a transformé sa cave, correspondant au lot n°2, en appartement et qu’il serait nécessaire de rétablir, sous astreinte, la destination initiale de cette cave.

Surabondamment, la rupture d’égalité entre copropriétaires, cause de nullité d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, ne peut être caractérisée que s’il est établi que, de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

Si le syndicat des copropriétaires demandeur produit le protocole d’accord transactionnel conclu les 2 et 5 mai 2023 avec la société Immoambre afin de rétablir la destination de cave du lot n°10 qui avait été transformé en local d’habitation, accord homologué par jugement du 17 octobre 2023, il ne justifie d’aucune action intentée contre M. [V] alors qu’il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice précité que son local a été aménagé pour l’habitation.

En effet, il a été constaté que le lot appartenant à M. [V] est équipé de deux portes métalliques et d’une porte blanche avec judas, d’une applique lumineuse ainsi que d’une alimentation en eau, de divers câblages sous gaines grises qui pénètrent dans le local et relie celui-ci avec son appartement situé au 2ème étage.

Néanmoins, la rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut se fonder sur une comparaison entre les lots du défendeur et ceux de M. [W] qui aurait muré ses caves et changé leur destination pour former une unité d’habitation puisque M. [S] [H] ne produit aucune pièce probante permettant d’en attester, les photos versées aux débats n’étant ni datées ni suffisamment précises.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » sera débouté de sa demande visant à condamner M. [S] [H] à rétablir, sous astreinte, la destination initiale de sa cave.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » ne démontre ni même n’allègue avoir subi un préjudice imputable à une faute de M. [S] [H] résultant d’une violation du règlement de copropriété.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Pour être réparable, le dommage doit être légitime, personnel, certain et direct.

En l’espèce, M. [S] [H] ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait de la rupture d’égalité entre copropriétaires imputable au syndicat des copropriétaires demandeur.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] ».

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [S] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [S] [H] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Marguerite » situé [Adresse 3] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Marguerite » situé [Adresse 3] à payer à M. [S] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [S] [H] de ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Marguerite » situé [Adresse 3] aux dépens ;

RAPPELLE que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [S] [H] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT