T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/01290 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KSJ5

MINUTE n° : 2026/119

DATE : 25 Février 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice Madame [B] [F] exerçant sous l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représentée par M^e Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [K] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe CAMPOLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Novembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 28 Janvier 2026 puis a été prorogée au 25 Février 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Philippe CAMPOLO

M^e Joëlle MICHEL

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Philippe CAMPOLO

M^e Joëlle MICHEL

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] faisait assigner Madame [I] devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 55 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires exposait que les autorisations d’urbanisme relatives à l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis à [Localité 3] prévoyaient que le vide sanitaire devrait rester à usage de vide sanitaire et ne devrait en aucun cas être transformé (arrêté relatif au modificatif de permis de construire délivré le 17 juillet 2012). L’arrêté du 29 janvier 2014 relatif à un second permis de construire modificatif précisait que les prescriptions et réserves énoncées dans le précédent arrêté demeuraient applicables.

Le syndicat des copropriétaires précisait que par arrêté en date du 26 novembre 2013 avait été refusée une demande de permis de construire modificatif portant sur la création d’un accès au sous-sol, en raison des risques d’inondation trop important, le sous-sol devant rester exclusivement à usage de vide sanitaire. L’immeuble se trouvait en effet en zone N du PLU et en zone rouge du PPRI.

La SCCV [Adresse 4] avait néanmoins inséré dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété les lots numérotés de 44 à 51, correspondant à des box fermés, situés pour les lots 44 à 46 au sous-sol du bâtiment B et pour les lots 47 à 51 au sous-sol du bâtiment A.

Lors de la rédaction du règlement de copropriété les lots 44 à 51 constituaient encore le vide sanitaire. La transformation du vide sanitaire avait été réalisée en 2019, et ces lots étaient devenus la propriété de Madame [I], fille du gérant de la SCCV.

Madame [I] louait ces huit box fermés, au mépris de la sécurité des locataires, dont les allers et venues, s’agissant de personnes extérieures à la résidence, créaient un trouble de jouissance aux copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires en date du 6 juillet 2020 avait demandé au promoteur de ne pas utiliser les boxes en usage de stationnement ou de cave.

Un procès-verbal d’infraction aux règles d’urbanisme avait été dressé le 28 juillet 2022.

Malgré une tentative de règlement amiable Madame [I] avait maintenu sa position, observant que les lots figuraient au règlement de copropriété.

L’assemblée générale avait toutefois voté contre l’autorisation d’agir en justice, la SCI Développement dont les associés étaient les consorts [I], Madame [K] [I], et Monsieur [L] [I], totalisant 369/666 tantièmes.

Le 31 décembre 2024 le syndic de la copropriété avait été convoqué le 28 janvier 2025 devant le délégué du procureur de la République. Informé de l’obstruction des consorts [I] à une action en justice à l’encontre de Madame [I] le délégué du procureur transmettait le dossier à ce dernier.

Soutenant que le comportement de Madame [I] constituait pour le syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite, celui-ci demandait au juge des référés de condamner la défenderesse à remettre les lieux en l’état de vide sanitaire en démolissant les huit garages dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte journalière de 500 € par jour, à lui verser des dommages et intérêts à titre provisionnel d’un montant de 5000 €, à des frais irrépétibles d’un montant de 3000 € et à régler les dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 1er septembre 2025 le syndicat des copropriétaires maintenait l’intégralité de ses demandes, y ajoutant qu’il soit ordonné à Madame [I] outre la démolition des garages, la fin de toute occupation des lots en raison des risques importants pour la sécurité des personnes dans les mêmes conditions de délai et d’astreinte.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025 Madame [K] [I] soutenait in limine litis au visa des articles 30 à 32 – 1 du CPC, l’absence de droit à agir du syndicat des copropriétaires, s’agissant de lots privatifs et non de parties communes, existant depuis plus de 10 ans depuis la rédaction de l’état descriptif de division en date du 31 mars 2014 par le notaire. Le syndicat des copropriétaires ne demandait pas la démolition d’une construction illicite sur une partie commune mais sur une partie privative et outrepassait ses pouvoirs.

La concluante précisait qu’elle n’avait pas fait construire les boxes, ceux-ci ayant été créé lors de la construction de l’immeuble. Elle observait que les droits des copropriétaires avaient été renforcés par la jurisprudence s’agissant du changement de destination et d’affectation des lots privatifs accessoires.

À titre subsidiaire elle soutenait que l’action était prescrite en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 aucune action n’ayant été introduite partir de l’assemblée générale du 4 mai 2019 qui matérialisait la connaissance acquise par la copropriété de la prohibition de l’ouverture de garages par la commune.

Sur le fond ni l’urgence ni le trouble manifestement illicite n’étaient établis.

À titre subsidiaire la concluante excipait de sa bonne foi et sollicitait les délais nécessaires pour organiser les travaux. Elle demandait à être dispensée de la participation aux frais en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles demandaient la condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic solidairement à lui verser la somme de 3500 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires

La défenderesse soutient que les boxes constituent des parties privatives et que le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas de la qualité lui conférant l’intérêt pour agir quant à leurs conditions d’occupation.

Le règlement de copropriété définit les parties communes générales comme la totalité du sol bâti et non bâti. Les parties communes spéciales sont définies comme celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l’un ou plusieurs d’entre eux sans pour autant lettre à usage de tous. Il en est ainsi notamment des entrées, de la rampe d’accès et de sortie des garages et s’il y a lieu leur système de fermeture, appareillages et accessoires, et de circulation des garages.

Il sera relevé à cette occasion que la mention des garages et de la rampe d’accès caractérise la fraude aux règles d’urbanisme et d’une manière générale à la sécurité des personnes et des biens de la SCCV [Adresse 5].

Les parties privatives désignent tout ce qui étant à usage privatif est inclus à l’intérieur des locaux constituant des lots désignés à l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires tend à préserver l’usage et la destination du vide sanitaire des immeubles dans des conditions conformes aux règles d’urbanisme et à la sécurité des personnes et des biens.

Il a donc qualité et intérêt pour agir à cette fin.

Sur la prescription de l’action tendant à la cessation de toute occupation illicite du vide sanitaire

Le syndicat des copropriétaires produits aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 6 juillet 2020, à laquelle Madame [I] [K] était présente. À la question n°9 relative à l’ouverture des garages, il était indiqué que, questionnée par le syndic, la mairie l’avait refusée et avait demandé à Monsieur [I] le positionnement de la grille et donc la non utilisation des boxes en usage de stationnement ou de cave, seul l’accès au vide sanitaire étant autorisé.

L’action du syndicat des copropriétaires introduite le 18 février 2025 s’analyse au regard de sa motivation tant comme une demande de démolition des boxes réalisés en fraude des règles et des autorisations d’urbanisme que comme une demande de cessation de toute occupation des boxes, le sous-sol des constructions devant demeurer à usage de vide sanitaire, eu égard à la dangerosité des lieux en cas d’inondation.

L’action qui tend à la cessation de toute occupation de locaux dangereux pour les personnes et les biens ne saurait être prescrite aussi longtemps que dure cette occupation, dont la défenderesse n’établit pas que ses conditions seraient inchangées depuis plus de cinq ans à la date de la délivrance de l’assignation. Chaque occupation constituait en effet le point de départ du délai de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression de toute occupation du sous-sol

Selon le règlement de copropriété le bâtiment A comprend cinq lots situés au sous-sol à usage de box portant les numéros 47 à 51, et le bâtiment B comprend trois lots situés au sous-sol à usage de box portant les numéros 44 à 46.

Néanmoins l’arrêté en date du 17 juillet 2012, antérieur au règlement de copropriété en date du 31 mars 2014, accordant la modification du permis de construire sollicité par la SCI du [Adresse 4] représenté par Monsieur [W] [I] précisait que le vide sanitaire devrait rester à usage de vide sanitaire et ne devrait en aucun cas être transformé.

Par arrêté en date du 26 novembre 2013 avait été refusée la modification du permis de construire au motif que dans le permis modificatif précédent l’accès au sous-sol avait été supprimé à cause des risques d’inondation trop important, le sous-sol devant rester exclusivement à usage de vide sanitaire.

Or les pièces présentées à l’appui de la demande montraient que le présent permis modificatif créait un accès à une partie de sous-sol et un escalier.

L’opération projetée était de nature à porter atteinte à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance et de son implantation en zone inondable au visa de l’article R 111 – 2 du code de l’urbanisme, de la lettre du préfet du Var en date du 23 décembre 2011 ainsi que l’arrêté préfectoral du 1er mars 2012 rendant immédiatement opposables certaines dispositions du projet de PPRI, l’arrêté municipal en date du 15 mars 2012 annexant au POS de la commune les dispositions immédiatement opposables du projet de PPRI.

Le projet était en effet situé dans la zone N du PLU et en zone inondable rouge du PPRI où toute construction était interdite.

Il ne fait pas de doute qu’au regard des prescriptions d’urbanisme pesant sur la zone d’implantation de la copropriété, l’occupation d’un sous-sol constitue un trouble manifestement illicite.

Madame [K] [I] ne conteste pas que les boxes qui lui appartiennent selon actes de vente en dates des 31 mars 2014 et 29 mars 2017 font l’objet d’une occupation comme garages. Une telle occupation impliquant la circulation de véhicules et de personnes au sous-sol des immeubles est prohibée pour des raisons de sécurité des personnes et des biens.

Il sera donc fait obligation à Madame [K] [I] de libérer de toute occupation les lots 44 à 51 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Au terme de ce délai, en application de l’article L 131 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de la gravité des faits, une astreinte provisoire journalière de 500 € pour chaque box occupé s’appliquera pendant une durée de six mois, à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être ordonnée.

Sur la prescription de la demande de démolition des boxes

Par acte notarié en date du 29 mars 2017 la société civile de construction vente [Adresse 5] a cédé les lots 44 à 50 à Madame [I]. Le vendeur a déclaré à l’acte qu’au jour de la vente les ouvertures des boxes n’étaient pas créées. L’acquéreur a reconnu que la pose des portes de garage serait à sa charge exclusive et qu’il serait préalablement nécessaire d’obtenir un permis de construire ou une déclaration de travaux émanant de l’autorité administrative compétente ainsi que l’autorisation du syndicat des copropriétaires statuant en assemblée générale à la majorité requise.

Le vendeur garantissait l’acquéreur du risque d’éviction et déclarait qu’il n’avait pas modifié la destination du bien en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales.

Madame [I] n’établit pas avoir jamais sollicité ni obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour fermer les boxes. En toute hypothèse une telle autorisation aurait été illicite et la défenderesse ne pouvait l’ignorer. Madame [I] était en effet associée au sein de la SCI développement, elle-même associée dans la SCCV [Adresse 5], puis liquidatrice de celle-ci.

Ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, Madame [I] s’est appropriée le vide sanitaire, partie commune, par le jeu de la vente illicite des boxes, et a fermé ceux-ci en toute illégalité tant au regard des règles d’urbanisme que des droits des copropriétaires.

S’agissant de l’appropriation de parties communes, le syndicat des copropriétaires bénéficie de la prescription trentenaire.

La fin de non-recevoir sera donc écartée.

Sur la demande de suppression des boxes

Contrairement à ce que soutient Madame [I], le syndicat des copropriétaires s’agissant de parties communes, pourrait être poursuivi pénalement pour l’aménagement illicite du vide sanitaire.

En toute hypothèse, il convie de faire cesser l’appropriation des parties communes en fraude des droits de la copropriété.

Madame [I] sera donc condamnée à retirer les aménagements constatés par l’agent assermenté et commissionné de la mairie de [Localité 3], selon procès-verbal n°2022/3 en date du 11 juillet 2022 à savoir : « vide sanitaire transformé en garage fermé (huit garages) ».

Il lui est imparti le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour supprimer ces aménagements, la défenderesse n’ignorant pas leur caractère illicite depuis l’origine.

Au terme de ce délai, en application de l’article L 131 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de la gravité des faits, une astreinte provisoire journalière de 500 € pour chaque box s’appliquera pendant une durée de six mois, à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être ordonnée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’implication de Madame [I] dans le fonctionnement de la SCCV [Adresse 6] exclut toute bonne foi. Les boxes ont été installés et exploités au mépris de la sécurité des personnes et des biens en toute connaissance de cause, vraisemblablement à des fins pécuniaires.

Les tentatives de règlement amiable ont été mises en échec, et ce, depuis plusieurs années. Il en est résulté pour le syndicat des copropriétaires un préjudice spécifique justifiant l’allocation de 5000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens

Les dépens sont à la charge de la défenderesse, partie perdante.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 de CPC, Madame [I] est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 €.

Sur l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965

Toute bonne foi de la défenderesse étant exclue, et ses prétentions étant rejetées, il n’y a pas lieu de la dispenser de la participation aux charges de copropriété résultant de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Écartons les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 6] et de la prescription de l’action,

Condamnons Madame [K] [I] à cesser et à faire cesser toute occupation des lots 44 à 51 de la copropriété [Adresse 7] [Adresse 6], dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Disons qu’au terme de ce délai, en application de l’article L 131 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, une astreinte provisoire journalière de 500 € pour chaque box occupé s’appliquera pendant une durée de six mois, à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être ordonnée,

Condamnons Madame [K] [I] à procéder au retrait des aménagements en vue de l’occupation comme garages des lots 44 à 51 de la copropriété [Adresse 7] [Adresse 6], dans le délai de deux mois mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Disons qu’au terme de ce délai, en application de l’article L 131 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, une astreinte provisoire journalière de 500 € pour chaque box s’appliquera pendant une durée de six mois, à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être ordonnée,

Condamnons Madame [K] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] la somme de 5000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamnons Madame [K] [I] aux dépens de l’instance,

Condamnons Madame [K] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC,

Disons n’y avoir lieu à dispenser Madame [K] [I] des charges de copropriété afférente à la présente décision en application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE