TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [F] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bruno ALLALI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 22/04163 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXG76

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET MINARD dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDERESSE

Madame [F] [N], domiciliée chez son mandataire Monsieur [X] [O], [Adresse 1]

représentée par Madame [G] [U] munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 22/04163 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXG76

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [N] est propriétaire des lots n°47 et 76 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré [Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 19/ 1035 ème tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION depuis le 19 décembre 2023 et anciennement géré par la SARL Cabinet MINARD, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2022 Madame [F] [N], aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation en paiement de :

—  3641,61 euros au titre des charges de copropriété et travaux appelés entre le 1er janvier 2019 et le 21 avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2020,

—  1428 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 27 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2020,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, outre aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1] a actualisé ses demandes comme suit :

-1525,14 euros au titre des charges de copropriété et travaux appelés entre le 1er janvier 2019 et le 27 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2020,

-1428 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 27 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2020,

-3000 euros à titre de dommages et intérêts,

-2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, outre aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son conseil, a déclaré se désister de sa demande au titre des charges de copropriété, lesquelles ont été réglées par Madame [F] [N]. Il a en outre actualisé sa prétention au titre des frais de recouvrement à la somme de 1724 euros, et a maintenu ses autres demandes.

Madame [F] [N] a été valablement représentée par sa fille Madame [G] [M] [U] à l’audience utile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1724 euros se décomposant comme suit :

204 euros pour l’envoi de 5 relances, 150 euros de frais de mise en demeure par avocat, 720 euros au titre des frais de mutation en date du 16 janvier 2020, 150 euros de frais de transmission à avocat,500 euros d’honoraires de suivi dossier avocats.Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de courriers de relance en plus d’une mise en demeure avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est d’ailleurs justifié de l’envoi d’aucun courrier de relance.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Dans le même sens, les honoraires d’avocat pour le suivi du dossier seront pris en compte au titre des frais irrépétibles de procédure.

Enfin la réalité des autres frais de mutation n’est pas justifiée.

En conséquence, la somme globale de 150 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement, correspondant au coût de la mise en demeure par avocat. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2020.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [F] [N] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux, qu’elle n’a apuré que peu avant l’audience utile. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu a de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [F] [N]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie a hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal a compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Au des vu des frais d’avocat dont il est fait état aux débats, la somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic ATRIUM GESTION :

la somme de 150 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2020 ;la somme de 300 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.