T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/02878 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KUUU

MINUTE n° : 2026/106

DATE : 18 Février 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 17 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-louis BERNARDI

M^e Alain-david POTHET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jean-louis BERNARDI

M^e Alain-david POTHET

FAITS, PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 2 avril 2025 à Monsieur [Q] [O] par laquelle le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile, de condamner le défendeur sous astreinte à déposer l’ensemble du carrelage posé sur sa terrasse partie commune à jouissance privative et de voir désigner un expert ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, complétant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 17 décembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, sollicite, au visa de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, de :

Sur la demande reconventionnelle de l’attestation d’assurance de la société BATEP, à titre principal la DECLARER irrecevable sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, l’en DEBOUTER,

CONDAMNER Monsieur [W] [O] d’avoir à déposer l’ensemble du carrelage qu’il a fait poser sur sa terrasse partie commune à jouissance privative pendant la réalisation des travaux autorisés par la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 4] par assemblée générale du 31 août 2020 et entrepris à la demande de la SARL FRATELLIMMO BR syndic par la société BATEP, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

DIRE que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois à l’issue duquel le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pourra faire liquider l’astreinte devant la juridiction de céans qui se sera réserver la compétence en cette matière,

CONDAMNER Monsieur [W] [O] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETER toute demande plus ample ou contraire de Monsieur [W] [O],

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 17 décembre 2025, par lesquelles Monsieur [Q] [O] sollicite de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de condamnation d’avoir à déposer l’ensemble du carrelage qu’il a fait poser sur sa terrasse partie commune à jouissance privative pendant la réalisation des travaux autorisés par la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 4] par assemblée générale du 31 août 2020 et entrepris à la demande de la SARL FRATELLIMMO BR syndic par la société BATEP, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause, ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à communiquer l‘attestation d’assurance décennale de la société BATEP souscrite à la date d’ouverture du chantier,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de versement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement des entiers dépens,

DISPENSER Monsieur [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande principale

Le syndicat requérant maintient uniquement sa demande principale relative à la cessation du trouble manifestement illicite allégué, et non celle tendant à la désignation d’un expert. Il fonde ses prétentions sur l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile aux termes duquel le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il expose que les copropriétaires ont voté en assemblée générale le 31 août 2020 le principe de la réfection de l’étanchéité des parties communes situées dans l’ensemble immobilier à [Localité 1], que cela impliquait des travaux de dépose du carrelage aux frais des copropriétaires concernés dont Monsieur [O], et que ce dernier a perdu patience face au retard des travaux d’étanchéité en accomplissant les travaux de carrelage sans y être autorisé. Il en conclut à un trouble manifestement illicite de ces travaux réalisés sur des parties communes en violation du règlement de copropriété et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [O] rétorque qu’aucun élément concret n’est versé aux débats pour démontrer les désordres au carrelage posé, invoqués pour la première fois par le syndicat requérant dans le cadre de la présente procédure. Il conteste ainsi la surélévation du carrelage posé, l’augmentation du poids au mètre carré susceptible de porter atteinte à la structure de l’immeuble et le risque de non-respect des normes de sécurité, notamment au regard du garde-corps.

Il indique que la pose du carrelage sur un revêtement ou un complexe d’étanchéité nécessite une déclaration d’activité spécifique et que l’entreprise BATEP, missionnée par le syndicat requérant pour ces travaux, n’en justifie pas au travers de son attestation d’assurance. Aussi, il pointe le risque que la mesure de remise en état demandée, loin de prévenir un danger, cause des dommages aux installations existantes et génère un coût injustifié pour la copropriété. Il en conclut à l’existence d’une contestation sérieuse de nature à rejeter la demande.

En droit, le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il doit être actuel au moment où la juridiction statue et, s’il est avéré, le juge apprécie les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite.

En premier lieu, il est relevé que la contestation sérieuse n’est pas une condition d’application de l’article 835 alinéa 1er précité si bien que Monsieur [O] n’est pas bien fondé à conclure pour ce motif que le trouble illicite ne serait pas caractérisé.

En deuxième lieu, il est constant :

que Monsieur [O] reconnaît avoir réalisé les travaux de pose des carreaux visibles sur les photographies du procès-verbal de constat établi à la demande du syndicat requérant le 21 février 2025 par Maître [R] [B], commissaire de justice ;

que le règlement de copropriété stipule que la terrasse où sont installés les carreaux est une partie commune à jouissance privative, en l’espèce de Monsieur [O] ;

que l’article 25 b) de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 est en conséquence applicable en ce que sont prises, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Les parties s’accordent en outre sur la chronologie des opérations avec :

une autorisation donnée le 31 août 2020 au syndicat requérant par l’assemblée générale des copropriétaires d’accomplir les travaux de reprise partielle de l’étanchéité, confiés à la société BATEP ;

au travers notamment des échanges de courriers et courriels entre les parties, l’acceptation dans un premier temps par Monsieur [O] que le syndic fasse réaliser les travaux de dépose de carrelage et de menuiseries de sa terrasse à jouissance privative ;

dans un second temps, l’accomplissement par Monsieur [O] des travaux de carrelage à raison des désordres qu’il invoque, en termes peu amènes, dans son courriel au syndic du 19 février 2023 (carreaux non posés avec la bonne planéité, non posés parallèlement au bâtiment, joints entre les carreaux ayant une largeur variable, échelonnement entre les cours non régulier).

Il en résulte que Monsieur [O] a délibérément pris le risque d’accomplir des travaux non autorisés, sans avoir reçu d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’est pas bien fondé, d’une part à contester la qualité des travaux réalisés par le syndic alors qu’il ne justifie d’aucune procédure en ce sens et a préféré se faire justice lui-même, d’autre part à contester les désordres invoqués par le syndicat requérant quant aux travaux accomplis sans autorisation.

Il est observé par le syndicat requérant que les travaux d’étanchéité réalisés par la société BATEP n’ont pu faire l’objet d’une réception à raison notamment de la réalisation des travaux de carrelage par Monsieur [O].

Le défendeur n’est pas davantage fondé à soutenir que la société BATEP ne serait pas correctement assurée pour les travaux d’étanchéité réalisées, cet élément non confirmé par le syndicat requérant ne pouvant avoir pour effet de rendre licites les travaux accomplis sans autorisation par Monsieur [O].

Les travaux réalisés sans autorisation sont ainsi constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

Sur les mesures propres à remédier au trouble, aucune précision technique n’est présentée par les parties sur les conséquences dommageables des carreaux posés.

Néanmoins, il importe que les travaux d’étanchéité puissent se poursuivre et ainsi il n’apparaît pas disproportionné d’obliger Monsieur [O] à déposer le carrelage.

Les modalités de l’astreinte, nécessaire pour assurer l’exécution de la décision par application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, seront fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande relative à l’astreinte.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [O] vise indifféremment les deux fondements des articles 145 et 835 du code de procédure civile pour justifier de sa demande de communication sous astreinte des pièces visées.

Il importe de relever que :

suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ;

selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat requérant lui oppose l’irrecevabilité de cette demande par application de l’alinéa 1er de l’article 70 du code de procédure civile, aux termes duquel les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, le syndicat requérant a versé aux débats l’attestation de responsabilité décennale de la société BATEP si bien que cela revient à admettre le lien entre la demande reconventionnelle et l’objet du litige, et de plus que cela rend cette demande sans objet.

A défaut de justifier d’un motif légitime ou d’une nécessité d’ordonner l’exécution d’une obligation non sérieusement contestable, Monsieur [O] sera débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [O], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser au syndicat requérant la charge de ses frais irrépétibles de sorte que Monsieur [Q] [O] sera condamné à lui payer la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

Monsieur [Q] [O] est partie perdante si bien qu’il ne peut prétendre être dispensé de la participation commune aux charges de procédure par application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Il en sera en conséquence débouté.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :

Vu le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 21 février 2025 par Maître [R] [B] ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [O] à déposer l’ensemble du carrelage qu’il a fait poser sur sa terrasse partie commune à jouissance privative, visible sur le procès-verbal de constat précité, et ce dans un délai de QUATRE MOIS suivant la signification de la présente ordonnance.

DISONS que, passé ce délai et à défaut d’exécution, Monsieur [Q] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, une astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de SIX MOIS suivant la signification de la présente ordonnance.

DISONS nous réserver le contentieux éventuel de la liquidation de l’astreinte.

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, du surplus de sa demande principale.

REJETONS la fin de non-recevoir présentée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, sur la demande reconventionnelle adverse.

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de Monsieur [Q] [O] et l’en DEBOUTONS.

CONDAMNONS Monsieur [Q] [O] aux dépens de l’instance.

CONDAMNONS Monsieur [Q] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT