TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° R.G : 26/00030 – N° Portalis DBZQ-W-B7K-F6CG

N° Minute : 26/00081

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

SCI ST.J, société civile immobilière, au capital de 1.000 euros, ayant son siège social sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de DUNKERQUE sous le numéro 492.493.507 et représentée par son gérant, Monsieur [K] [E]., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie SALMON, avocat au barreau de LILLE substituée par maître Clémence DRIEUX, avocat au barreau de Lille

DEFENDERESSE

S.A.S.U. [R] [R], société par actions simplifiée unipersonnelle au capital social de 271.000 €, dont le siège social est situé au [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Dunkerque sous le numéro 847 670 841, représentée par M^me Caroline Babouillard, sa présidente., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline JEANNOT avocat au barreau de Paris et ayant pour avocat postulant maître Fanny FAUQUET, avocat au barreau de DUNKERQUE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER LORS DES DEBATS : Manon BLONDEEL

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Céline THIBAULT

DÉBATS : Audience publique en date du 26 Mars 2026

ORDONNANCE contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ST.J est propriétaire de locaux sis [Adresse 5] à Grande-Synthe (59), qu’elle a donnés à bail commercial à la société [R](anciennement dénommée [H] [D]) par acte du 15 juin 2022, avec entrée en jouissance au 1er juillet 2022 pour une durée de 9 ans, et ce moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 3.500,00 euros HT hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 30 juin 2022.

Les locaux étaient sous-loués par la société [R] à la société SAFPRO, laquelle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 13 mai 2025.

Le loyer du mois de mai 2025, d’un montant de 4.347,00 euros TTC, étant demeuré impayé, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 27 mai

2025.

Un règlement de 4.347,00 euros est intervenu le 29 août 2025, et un autre de 3.960,00 euros le 12 novembre 2025.

Les clés ont été restituées le 17 novembre 2025 et un état des lieux contradictoire a été dressé le 24 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 février 2026, la SCI ST.J a fait assigner la société LEMAKI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque, à l’audience du 5 mars 2026, et lui demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 27 mai 2025;

— dire et juger que la résiliation du bail est acquise au 28 juin 2025 ;

— constater la libération des lieux par le preneur le 17 novembre 2025;

— condamner la société LEMAKI à lui payer, à titre provisionnel :

* la somme de 8.694,00 euros TTC au titre des loyers, provision pour charges et taxe de droit au bail dus au titre des mois de mai et juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 ;

* la somme de 19.851,30 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation due du 28 juin 2025 au 17 novembre 2025 ;

* la somme de 4.350,70 euros TTC au titre des frais et taxes restant dus (commandement, constat, état des lieux, taxe foncière) ;

* la somme de 6.734,40 euros TTC à titre de provision sur les travaux de remise en état;

— condamner la société LEMAKI aus dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 27 mai 2025 et au paiement d’une somme de 5.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 26 mars 2026, à laquelle l’examen de l’affaire a été renvoyé, la SCI ST.J, représentée par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance.

Elle fait valoir en substance que le preneur a été occupant sans droit ni titre à compter du 28 juin 2025, et qu’il est redevable du reliquat des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à la libération effective des lieux, de même que du coût des travaux de remise en état au regard de l’état des lieux de sortie.

En défense, la société LEMAKI, représentée par son conseil, demande au juge des référés de dire que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est sans objet compte tenu de la libération des lieux, de constater qu’elle reconnaît devoir la somme de 5.215,10 euros pour laquelle elle sollicite des délais de paiement sur 12 mois, et de débouter la SCI demanderesses du surplus de ses demandes, qui se heurtent à de sérieuses contestations, de sorte que la juridiction saisie est incompétente.

Elle expose pour l’essentiel qu’elle reconnaît devoir les loyes impayés de mai à août 2025, la taxe frontière au prorata, la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, le coût du commande de payer et du constat. En revanche, elle estime que des contestations sérieuses s’opposent au surplus des demandes adverses, compte tenu de l’absence de jouissance effective à compter du 29 août 2025 du fait de la défectuosité du volet de sécurité du fait de l’inaction de la bailleresse, des tentatives avortées de restitution des clés également du fait de celle-ci, et du caractère constestable de la factur afférente aux travaux de remise en état, émanant d’une société à laquelle la bailleresse est liée d’intérêt et du caractère injustifié des sommes réclamées au regard notamment de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que dès lors que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception de procédure, mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, il n’y a pas lieu de déclarer la juridiction saisie incompétente en pareil cas.

Sur la résiliation du bail commercial

Les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 27 mai 2025 et à ce qu’il soit dit et jugé que la résiliation du bail est acquise au 28 juin 2025, sont sans objet, dès lors qu’il est acquis que les locaux onté été libérés de manière effective par le preneur le 17 novembre 2025.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bail étant résilié de plein droit au 28 juin 2025, soit un mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux, la société LEMAKI s’est trouvée, à compter du 28 juin 2025, occupante sans droit ni titre des locaux considérés, de sorte qu’elle est redevable à compter de cette date d’une indemnité occupation.

La société LEMAKI ne conteste pas, en tout état de cause, être redevable d’une somme totale de 20.364,65 euros, correspondant :

— aux loyers et indemnités d’occupation impayés de mai 2025 à août 2025, soit la somme de (4.347,00 euros x 4) = 17.388,00 euros

— au prorata de taxe foncière du 1er janvier au 31 août 2025, soit 3.393,64 euros

— à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, soit 223,01 euros

— au coût d’un constat du 8 octobre 2025 soit 360,00 euros.

Pour la période d’occupation des locaux postérieure au 31 août 2025, force est de constater que la société LEMAKI n’a pas été en mesure d’en jouir de manière effective, du fait de l’inaction de la société bailleresse dans la réparation du volet de sécurité défectueux à compter du 29 août 2025, alors que cette réparation relevait de ses obligations.

Cette situation a manifestement retardé l’accès aux locaux pour le retrait, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société SAFPRO, des stocks qui s’y trouvaient entreposés. Ces stocks n’ont pu être retirés qu’entre le 22 et le 24 novembre 2025.

Par la suite, la société LEMAKI justifie avoir fait diligence en proposant une remise des clés le 3 novembre 2025, puis le 12 novembre 2025, ce que la bailleresse n’a pas accepté, de sorte que le preneur a été amené à solliciter un commissaire de justice pour y procéder le 13 novembre 2025.

Au regard de ces éléments, des contestations sérieuses s’opposent à ce que des sommes liées à l’occupation des locaux soient réclamées à la société LEMAKI pour la période du 1er septembre au 13 novembre 2025.

Enfin, s’agissant de la somme de 6.734,40 euros réclamée à titre provisionnel s’agissant des travaux de remise en état, la SCI ST.J produit une facture de ce montant établie par la société ACCESS FERMETURES, et il y a lieu de relever que ces deux sociétés ont le même gérant.

De plus, les travaux mentionnés sur cette facture ne sont pas en cohérence avec les constatations opérées lors des états des lieux d’entrée et de sortie, s’agissant notamment:

— de la remise en état des espaces verts et de la façade du bâtiment, alors que la société LEMAKI justifie avoir procédé à de tels travaux suivant facture du 31 juillet 2025 de la société PAPILLONS BLANCS,

— du nettoyage intérieur du bâtiment, alors que le constat d’état de lieux de sortie relève la propreté des locaux,

— de l’absence de chiffrage précis de plusieurs postes, qui ne permet pas de s’assurer que les travaux mentionnés sur la facture étaient rendus nécessaires au regard de l’état des lieux de sortie.

Ces éléments caractérisent suffisamment de contestations sérieuses pour que la demande provisionnelle formulée au titre des travaux de réparation soit rejetée.

Partant, la demande en paiement provisionnel est justifiée, de manière certaine, uniquement à hauteur de 20.364,65 euros.

Par ailleurs, la société LEMAKI a procédé à deux règlements les 29 août 2025 pour un montant de 4.347,00 euros et le 12 novembre 2025, pour un montant de 3.960,00 euros, soit un montant total de 8.307,00 euros.

La SCI ST.J détient un dépôt de garantie, d’un montant de 7.000,00 euros, de sorte qu’une compensation peut être opérée entre cette somme et celles qui lui sont dues par la société LEMAKI.

Dès lors, il convient de condamner la société LEMAKI à payer à la SCI ST.J la somme provisionnelle de (20.364,65 euros – 8.307,00 euros – 7.000,00 euros) = 5.057,65 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2026, date de l’assignation, et de rejeter le surplus des demandes provisionnelles de la bailleresse.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société LEMAKI fait la preuve de sa bonne foi, dès lors qu’elle a procédé, dès avant l’introduction de la présente instance, à deux règlements auprès de la SCI ST.J, pour un montant total de 8.307,00 euros.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement, à l’égard de lqeulle le bailleur n’a pas formulé expressément de cause d’opposition, dans les termes du dispositif de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La société [R], qui succombe principalement, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mai 2025 (157,45 euros).

Aucune considération tirée de l’quité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande d’indemnité présentée sur ce fondement par la SCI ST.J sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile:

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constatons que les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 27 mai 2025 et à ce qu’il soit dit et jugé que la résiliation du bail est acquise au 28 juin 2025, sont sans objet ;

Condamnons à titre provisionnel la société [R] à payer à la SCI ST.J la somme de 5.057,65 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2026 ;

Autorisons la société [R] à s’acquitter de cette dette à l’égard de la SCI ST.J dans un délai de DOUZE MOIS à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons la SCI ST.J de ses demandes plus amples ou contraires ;

Déboutons la SCI ST. J de sa demande d’indemnité présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la [R] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mai 2025 (157,45 euros) ;

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 16 avril 2026 au tribunal judiciaire de Dunkerque, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.