TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00615 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYO7

[D] [N]

[W] [C]

C/

[G] [A]

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Novembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [N]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Armelle LAFONT de la SCP BRULARD – LAFONT – DESROLLES, avocats au barreau de l’EURE,

Madame [W] [C]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Comparante assistée par Maître Armelle LAFONT de la SCP BRULARD – LAFONT – DESROLLES, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [A]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 25 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Monsieur [G] [A] a donné à bail à Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 1], par contrat le 06 juillet 2021 moyennant un loyer mensuel total de 895,00 euros charges comprises.

Par virement bancaire Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] ont réglé en date du 06 juillet 2021, la somme de 880,00 euros au titre du dépôt de garantie.

Suite au congé délivré par les preneurs, un état des lieux de sortie a été effectué entre Monsieur [G] d’une part et Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] d’autre part le 02 septembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 octobre 2023, Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] ont mis en demeure Monsieur [G] [A] d’avoir à leur restituer le solde non encore restitué à l’égard de la somme versée au titre de dépôt de garantie.

Le 08 avril 2024, le Conciliateur de Justice saisi par les demandeurs a constaté l’échec de la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de Justice délivré à Monsieur [G] [A] en date du 12 juin 2024 Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] l’on assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX pour que notamment soit prononcée la nullité du contrat de bail et que les restitutions subséquentes soient ordonnées et à titre subsidiaire sa condamnation à la restitution du solde du dépôt de garantie.

A l’audience du 25 septembre 2024,

Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] – représentés par leur conseil – ont maintenu leurs demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Ils ont sollicité du tribunal de voir :

prononcer la nullité du contrat de bail signé entre Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] et Monsieur [G] [A],condamner Monsieur [G] [A] à leur rembourser les sommes suivantes :22.910,00 euros au titre des loyers perçus entre le 06 juillet 2021 et le 02 septembre 2023,600,00 euros au titre du solde du dépôt de garantie,390,00 euros au titre des provisions pour charges d’ordures ménagères payées du 06 juillet 2021 au 02 septembre 2023,118,00 euros en remboursement des taxes d’ordures ménagères 2021 et 2022,A titre subsidiaire, condamner Monsieur [G] [A] à leur rembourser la somme de 600 euros au titre du solde du dépôt de garantie, majorée de la somme de 88,00 euros par mois du 02 octobre 2023 jusqu’à complet règlement,condamner Monsieur [G] [A] à leur rembourser la somme de 390,00 euros au titre des provisions pour charges d’ordures ménagères payées du 06 juillet 2021 au 02 septembre 2023 dont 82,00 euros à déduire au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 soit un solde de 308,00 euros.condamner Monsieur [G] [A] à leur verser la somme de 1.300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [G] [A], a comparu et a sollicité le débouté des demandeurs au motif de l’existence de déchets et d’absence de nettoyage du jardin et de la maison ainsi que leur condamnation au paiement des charges locatives dont la taxe d’ordure ménagère.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA NULLITE DU BAIL ET LES RESTITUTIONS SUBSEQUENTES :

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention».

Par application des dispositions de l’article 1128 du Code civil, la capacité de contracter est nécessaire à la validité d’un contrat.

Il est de jurisprudence que la violation de cette obligation d’ordre public est la nullité absolue du contrat.

Aux termes de l’article 1178 du Code civil, « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux article 1352 à 1352-9 ».

En l’espèce, l’immeuble concerné par le contrat de bail dont la validité est remise en cause est la propriété de Madame [Z] [F] [Y] [T] comme en atteste l’avis de taxes foncières 2023.

Le contrat de bail a été souscrit entre Monsieur [G] [A], d’une part, et Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C], d’autre part.

Il appartient à Monsieur [G] [A] de démontrer sa capacité à contracter, comme il avait été invité à le faire par le conseil de la partie demanderesse dans sa correspondance du 02 février 2024, en justifiant de sa qualité de propriétaire ou d’un pouvoir de passer un tel acte d’administration de la part de la propriétaire.

Or, celui-ci s’est contenté d’une affirmation sans fournir un quelconque élément et notamment la justification que Madame [Z] [F] [Y] [T] serait son épouse.

Le contrat de bail atteint de nullité absolue aura pour conséquence la restitution des prestations réciproques si elles sont possibles.

La restitution de jouissance des lieux donnés à bail de manière irrégulière ne pouvant être restituée en nature, celle-ci est estimée par la présente juridiction comme égale à la valeur du loyer.

En conséquence, il n’y aura pas de restitution de ce chef.

Au regard des charges et des taxes d’ordures ménagères, par essence non définies comme dues par les locataires en raison de l’annulation du contrat de bail, celles-ci devront faire l’objet d’une restitution.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [A] sera condamné à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] les sommes de 390,00 euros et de 118,00 euros.

II. SUR LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE :

L’article 22 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés en main propre, ou par lettre recommandée avec accusé de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserves qu’elles soient dûment justifiées …»

L’article 22 alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie "est restitué dans le délai maximal d’un, à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Le dépôt de garantie d’un montant de 880,00 euros a été versé par la partie preneuse à bail au jour de la conclusion du contrat comme en atteste le virement effectué par celle-ci figurant sur ses relevés de compte produits au débat.

La remise des clés a été effectuée entre les mains du mandataire de Monsieur [G] [A] à l’issue de l’état des lieux sortant le 02 septembre 2023.

L’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de dégâts causés par un usage inapproprié du bien donné à bail nécessitant la réalisation de travaux autres que de rafraîchissement après un usage normal durant 2 années.

Monsieur [G] [A] ne démontre pas que le coût des travaux de plomberie effectués, et ceux relatifs à l’état du jardin constaté par son mandataire plusieurs mois après le départ des locataires, correspondent effectivement à des réparations locatives.

Dans ces conditions l’état des lieux de sortie étant considéré comme conforme à l’état des lieux d’entrée, et en l’absence de justification de sommes susceptibles d’être dues au pseudo-propriétaire, celui-ci est redevable de la restitution du dépôt de garantie dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés le 02 septembre 2023.

En conséquence, Monsieur [G] [A] sera condamné à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] la somme de 600,00 euros à titre de restitution du dépôt de garantie après déduction de la somme de 280,00 euros d’ores et déjà restituée (880,00 – 280,00 euros).

III.SUR LES INTERETS DE RETARD :

L’article 22 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard… »

La SCI LPJ IMMOBILIER est redevable d’intérêts de retard à compter du 02 octobre et jusqu’à parfait règlement d’un montant égal à 10% du loyer principal s’élevant à 880,00 euros.

Monsieur [G] [A] sera condamné au règlement de cette somme mensuellement jusqu’à parfait remboursement du dépôt de garantie.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [G] [A] à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] ;

CONSTATE la nullité du contrat de bail signé entre Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] et Monsieur [G] [A].

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] la somme de 508,00 euros (390 euros + 118,00 euros) au titre des provisions de charges et taxes d’ordures ménagères injustifiées ;

CONSTATE que le dépôt de garantie versé par le preneur à bail devait lui être restitué en son intégralité par Monsieur [G] [A] avant le 02 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] la somme de 600,00 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie ;

CONSTATE que Monsieur [G] [A] est redevable d’intérêts de retard à compter du 02 octobre 2023 et jusqu’à parfait règlement d’un montant égal à 10% du loyer principal s’élevant à 880,00 euros ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] la somme mensuelle de 88,00 euros au titre des intérêts de retard jusqu’à parfait remboursement du solde du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [A] à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [W] [C] la somme mensuelle de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’ensemble de ces condamnations est assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER