N° RG 25/00069 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFME

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [B] [G] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [A] [E], demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e FRANCOIS

copie conforme délivrée le à Mme [E]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2019, Monsieur [D] [L] et Madame [F] [L] née [H], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA BOLLING BÂTIMENT, ont donné à bail à Madame [O] [E] un local à usage d’habitation principale avec emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 10 euros incluse, de 492 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Madame [F] [L] née [H] a fait délivrer à Madame [O] [E], le 11 octobre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 010,38 euros, outre 135,64 euros de frais.

Monsieur [D] [L] et Madame [F] [L] née [H] sont décédés.

Madame [B] [L], leur fille, est devenue propriétaire, selon acte notarié du 29 janvier 2025, du bien situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, Madame [B] [L] et la SA [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par la SAS ASSURIMO, intermédiaire en assurance, ont fait assigner Madame [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 17 février 2025 et sur le fondement des articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2 et 1728 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition depuis le 12 décembre 2024 de la clause résolutoire contenue au bail et que Madame [O] [E], depuis, occupe son bien sans droit ni titre,

ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [O] [E] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner Madame [O] [E] à lui payer et porter une somme de 3 632,24 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer, ou augmentées des termes postérieurs également restés impayés jusqu’à la date du jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date du commandement de payer,

ordonner la capitalisation des intérêts,

fixer à 1 000 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [E] à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet délaissement des lieux,

condamner Madame [O] [E] à payer à la SA [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par la SAS ASSURIMO, intermédiaire en assurance, une somme de 29,52 euros au titre des cotisations d’assurance impayées,

débouter Madame [O] [E] de toute demande éventuelle de délais de grâce,

condamner Madame [O] [E] à lui payer une somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Madame [O] [E] à lui payer une somme de 1 500 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [O] [E] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Maître Guillaume FRANCOIS, conseil de Madame [B] [L], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la dette locative de la défenderesse arrêtée au 31 mai 2025 s’élève à 4 623,95 euros et en s’opposant à tout octroi de délais de paiement, Madame [O] [E] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant.

Comparante, Madame [O] [E] a indiqué avoir déposé le 15 mai 2025 une demande de traitement de sa situation financière.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é

Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

Madame [B] [L] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 14 octobre 2024 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 11 octobre précédent à Madame [O] [E] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 18 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Madame [B] [L] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article VIII intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Madame [F] [L] née [H], aux droits de laquelle vient désormais sa fille Madame [B] [L], a fait délivrer à Madame [O] [E], le 11 octobre 2024, un commandement de payer, visant cette clause résolutoire, une somme principale de 2 010,38 euros; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, ni proposé à sa bailleresse la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 632,24 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [O] [E], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2024, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les article 1728 du Code civil et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Madame [B] [L] arrêté au 31 mai 2025, établissent que Madame [O] [E], dont le compte locatif a toujours été débiteur depuis le mois de novembre 2023, a été défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer au terme convenu et a laissé prospérer sa dette qui est passée de 48,53 euros au mois de novembre 2023 à 866,62 euros au mois de mai 2024, 1 371,40 euros au mois de septembre 2024, 2 531,32 euros au mois de novembre 2024, 3 632,24 euros au mois de janvier 2025 et 4 433,16 euros au mois de mai 2025 ;

Le décompte locatif établi le 27 mai 2025 démontre toutefois que cette dernière somme inclut 57 euros et 59 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024 ;

Cette taxe, qui est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, doit cependant être justifiée ;

Or, Madame [B] [L] ne verse aux débats aucune pièce justificative, tels les avis d’imposition foncière des années considérées ; sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025, dès lors, sera fixée à 4 317,16 euros (4 433,16 – 57 – 59) ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [O] [E] sera donc condamnée à payer à Madame [B] [L], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de 4 317,16 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur celle de 2 010,38 euros, du 17 février 2025 sur celle de 3 632,24 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ;

La demande de capitalisation, ainsi, peut être formée et obtenue avant que les intérêts ne soient échus dès lors que la décision ordonnant l’anatocisme ne produit effet qu’à partir du moment où les intérêts d’une année entière se trouvent échus ;

Il sera par conséquent fait droit à cette demande dans les conditions fixées au dispositif de cette décision.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Madame [B] [L] sollicite du tribunal qu’il fixe à 1 000 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [E] à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet délaissement des lieux, en faisant à cet effet valoir l’effet incitatif de ce montant ;

Cet argument, toutefois, est inopérant puisque la délivrance à la défenderesse, par un commissaire de justice, d’un commandement de payer puis de l’assignation n’a pas eu le résultat escompté, la dette locative ne cessant de progresser ;

Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [E] à Madame [B] [L] à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux sera donc fixé à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 550,46 euros.

Sur les cotisations d’assurance

Les demandeurs versent aux débats le contrat d’assurance multirisques habitation que Madame [O] [E] a souscrit le 3 juillet 2019 auprès de la SAS FONCIA, gestionnaire du bien litigieux, en sa qualité d’intermédiaire en assurance et mandataire de la SAS ASSURIMO, intermédiaire en assurances représentant la SA [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD ;

Ils produisent également le décompte des cotisations d’assurance, daté du 27 mai 2025, qui prouve que Madame [O] [E] a été défaillante dans le règlement de ces cotisations à partir du mois de novembre 2023 et qu’elle reste à ce titre redevable d’une somme de 29,52 euros ;

Madame [O] [E] sera par conséquent condamnée à payer à la SA [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par la SAS ASSURIMO, intermédiaire en assurances, une somme de 29,52 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [B] [L] ne démontre aucun préjudice, distinct du simple retard de paiement qui est déjà compensé par l’octroi des intérêts moratoires, que l’attitude de Madame [O] [E] lui aurait occasionné ;

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [O] [E] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [L] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [O] [E] sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [O] [E], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 11 octobre 2024.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare Madame [B] [L] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [O] [E] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [O] [E], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Condamne Madame [O] [E] à payer à Madame [B] [L], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de QUATRE MILLE TROIS CENT DIX-SEPT EUROS et SEIZE CENTIMES (4 317,16 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur celle de 2 010,38 euros, du 17 février 2025 sur celle de 3 632,24 euros et de cette décision pour le surplus.

Dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés et ce pour la première fois le 1er juillet 2026.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [E] à Madame [B] [L] à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, à celui du dernier loyer et charges convenu, soit CINQ CENT CINQUANTE EUROS et QUARANTE-SIX CENTIMES (550,46 euros).

Déboute Madame [B] [L] de sa demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée à 1 000 euros.

Condamne Madame [O] [E] à payer à la SA [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par la SAS ASSURIMO, intermédiaire en assurances, une somme de VINGT-NEUF EUROS et CINQUANTE-DEUX CENTIMES (29,52 euros) au titre des cotisations d’assurance restées impayées.

Déboute Madame [B] [L] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Madame [O] [E] à payer à Madame [B] [L] une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [O] [E] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 octobre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE