N° RG 25/00212 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDLS – ordonnance du 03 décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 03 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. AXE-INVEST 27

Immatriculée au RCS d'[Localité 8], sous le numéro 853 033 926

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier JOLLY, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 7],

Pris en la personne de son syndic en exercice FONCIA NORMANDIE, société par action simplifiée Immatriculée au RCS de [Localité 9], sous le numéro 394 288 401, elle-même prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau de l’EURE, substitué par M^e Quentin ANDRE, avocat au barreau de l’EURE.

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 17 septembre 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 29 octobre 2025 puis prorogée au 03 décembre 2025

— signée par François BERNARD, premier vice-président et Christelle HENRY, greffier

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SAS AXE-INVEST 27 est propriétaire des lots n°15 et n°16 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété et ayant pour syndic en exercice la SAS FONCIA NORMANDIE.

Par acte du 20 février 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, a fait assigner la SAS AXE-INVEST 27 devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de règlement de charges de copropriété impayées.

Par jugement du 29 mai 2024, le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné la SAS AXE-INVEST 27 au paiement des charges de copropriété impayées et a déclaré irrecevable la demande d’injonction au syndicat des copropriétaires de procéder à la dépose de la barrière installé lui empêchant l’accès à ses garages.

Se plaignant que la barrière était toujours en place, par acte du 12 mai 2025, la SAS AXE-INVEST 27 a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, devant le président de ce tribunal, statuant en référé.

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 22 juillet 2025, elle lui demande de :

— ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, de procéder à la dépose de la barrière mise en place à l’entrée de la cour intérieure, sous huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— dire qu’une astreinte de 500 euros par jour de retard s’appliquera ensuite à compter du neuvième jour ;

— à défaut, ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, de lui remettre un double des clefs permettant de manœuvrer en ouverture (et fermeture) la barrière mise en place à l’entrée de la cour intérieure, sous huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— dire qu’une astreinte de 500 euros par jour de retard s’appliquera ensuite à compter du neuvième jour ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, aux entiers dépens ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— les lots 15 et 16 dont elle est propriétaire et pour lesquels lui sont réclamé des charges de copropriété sont pourvus chacun d’une porte de garage automatique leur usage étant actuellement du stockage et du stationnement de véhicules ;

— comme il est justifié par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 mars 2025, la barrière posée par le syndicat des copropriétaires en mars 2023 est toujours en place, empêchant tout véhicule l’accès à la cour et à la résidence et lui interdisant par conséquent la libre jouissance de ses lots et une utilisation conforme à leur usage actuel ( dépôt et stockage et stationnement de véhicules), compromettant au demeurant la sécurité des personnes en cas d’incendie ;

— l’installation de la barrière n’a pas été régulièrement approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires, le procès-verbal de la réunion du 6 janvier 2022 ne faisant état que de l’installation de potelets a été adopté à la majorité simple de l’art 24 alors que le règlement intérieur prévoit qu’une telle décision doit être adoptée à la double majorité ;

— le règlement de copropriété n’imposait aucun délai pour procéder à un aménagement en appartement des lots et le délai d 'action visant à la contraindre à aménager les lots est largement expiré et manifestement prescrite.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 1er août 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— débouter la SAS AXE-INVEST 27 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SAS AXE-INVEST 27 aux entiers dépens ;

— condamner la SAS AXE-INVEST 27 à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— la destination des lors 15 et 16 est un local à aménager en appartement et non «  un garage » et l’accès à ces appartements par le biais d’un véhicule , de camion en l’occurrence, n’est pas indispensable et n’est même pas prévu dans le règlement de copropriété.

— le règlement de copropriété ne fait aucune mention d’une cour commune sur laquelle il est possible de circuler avec un véhicule et aucune voie de circulation interne n’est prévue ;

— dans ces conditions la barrière installée ne constitue en rien un trouble manifestement illicite ;

— la barrière installée venant en complément d’un portail déjà existant, il n’y a jamais eu de modification substantielle du droit d’accès à cette cour et elle ne crée aucun risque pour la sécurité, puisque étant fermée avec une clé accès pompiers.

MOTIVATION

Sur la demande de dépose de la barrière sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’article 8, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que  : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’article 9, I, de la même loi dispose que «  chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Invoquant un trouble manifestement illicite la société AXE-INVEST 27 soutient être entravée dans la libre jouissance de son bien du fait de la mise en place d’une barrière d’accès au parking muni d’une goupille dont seul le syndic détiendrait la clé.

Le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 1]) en date du 29 mai 2013 dispose au titre des conditions d’usage des parties privées et des parties communes : «  Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble, ni porter atteinte à sa destination.

Chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes , pour la jouissance de sa fraction divise, suivant leur destination propre, telle qu’elle résulte du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires».

Il ressort du dossier et des dires des parties que la SAS AXE-INVEST 27 est propriétaire des lots n°15 et n°16 situés au fond du parking de l’immeuble qui sont décrits dans le règlement de copropriété comme des locaux à aménager en appartement avec un accès depuis la [Adresse 10] par la cour commune puis par une entrée indépendante. Ces deux lots sont en réalité utilisés à usage de garage munis de rideaux de fer et utilisés comme des zones de stockage, usage dont la conformité n’avait jamais été contestée jusqu’alors par le syndicat des copropriétaires.

Le constat de commissaire de justice dressé par Maître [P] fait état à l’entrée de la propriété du [Adresse 2] de la présence d’une barrière tournante fermée par une goupille.

Il n’est pas justifié d’une autorisation de pose d’une barrière prise par l’assemblé générale des copropriétaires alors que le règlement intérieur (page 30) prévoit que les décisions concernant notamment « les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble ainsi que les périodes de fermeture totale » sont prises qu’à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 janvier 2022 ne fait état que du projet de mise en place de « potelets empêchant l’accès aux véhicules, ayant été constaté des débordements par des véhicules stationnant devant des boîtes à lettres, sur les compteurs d’eau » dont il n’est au demeurant pas justifié de l’installation.

Dans ces conditions au vu de l’ensemble de ces éléments, la question du stationnement des véhicules dans la cour commune ne concernant pas au demeurant l’objet du présent litige, le refus opposé par le syndicat des copropriétaires de remise des clés de la barrière à la société AXE-INVEST 27 lui permettant un accès sans entrave au moyens de véhicules par la cour commune aux lots 15 et 16 dont il jouit privativement constitue une violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et par voie de conséquence un trouble manifestement illicite.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner au syndicat des copropriétaires de remettre à la société AXE INVEST 27 un double des clés permettant d’ouvrir et fermer la barrière mise en place à l’entrée de la cour intérieur et ce sous astreinte telle que prévue au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, qui succombe, sera tenu aux dépens.

Il sera en outre tenu de payer à la SAS AXE-INVEST 27 la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, de remettre à la société AXE-INVEST 27 un double des clés permettant d’ouvrir et fermer la barrière mise en place à l’entrée de la cour commune intérieure ;

ASSORTIT l’obligation prévue par la présente ordonnance d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours, et ce passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, aux entiers dépens ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, à payer à la SAS AXE-INVEST 27 la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge